O que muda no imobiliário e na habitação se o PS ganhar as próximas eleições?

"Uma nova geração de políticas de habitação". É desta forma que o Partido Socialista (PS) titula a sua estratégia para o setor do imobiliário no âmbito do seu projeto de Programa Eleitoral, que está agora em debate público. Apresentamos-te agora as principais medidas que defende António Costa enquanto candidato socialista a primeiro-ministro nas próximas eleições legislativas, que se realizam no outono.

1. Prioridade à reabilitação urbana

• Promover a reabilitação dos edifícios degradados e a reocupação dos edifícios e fogos devolutos, designadamente alargando os incentivos e benefícios fiscais à reabilitação, mediante decisão municipal, a quaisquer territórios urbanos;

• Associar ao investimento na reabilitação urbana uma forte componente de eficiência energética, fomentando a utilização de materiais isolantes e inteligentes, bem como de equipamentos que permitam uma poupança de energia, o aproveitamento solar para efeitos térmicos e/ou a microgeração elétrica;

• Criar um “Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado”, com capitais e gestão pública (sendo que parte do capital inicial pode ser incorporado através da entrega de edifícios públicos a necessitar de reabilitação), mas ao qual os privados possam aceder mediante a entrega do seu edifício/fração. Este fundo terá a cargo a reabilitação e gestão do seu parque edificado, colocando-o no mercado após a respetiva reabilitação, sendo direcionado em especial para o arrendamento de “habitação acessível”, recuperando por esta via o seu investimento inicial a médio prazo;

• Financiar, mediante procedimento concursal, pelo menos 25 Planos de Ação Locais para a reabilitação de áreas urbanas, com vista à execução de intervenções físicas em centros históricos e áreas urbanas desfavorecidas. Estes planos consistirão num compromisso a médio prazo (8 anos) com a reabilitação de uma dada área, devendo ser dotados dos recursos necessários para operarem uma transformação efetiva nos territórios em que atuem, invertendo tendências de declínio e promovendo um desenvolvimento local sustentado, que se mantenha após a intervenção;

• Instalar e atrair equipamentos (públicos e privados) que sirvam de âncora para a reconversão de zonas envelhecidas ou degradadas;

• Consolidar as Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI), favorecendo, em estreita articulação com as autarquias locais, a sua reconversão e legalização;

• Passar a reabilitação de exceção a regra. A regulamentação da construção e do urbanismo esteve durante longas décadas orientada para a construção nova e não para a reabilitação de edifícios. Este desequilíbrio foi sendo colmatado mediante a aprovação de “regimes excecionais”, tratando a reabilitação como um caso particular e temporário. A nova realidade impõe que a reabilitação deixe de ser encarada como “a exceção” e, pelo contrário, passe a ser regulada como o tipo de intervenção mais corrente em matéria de edificado;

• Reforçar a capacidade dos municípios se substituírem aos proprietários incumpridores e realizarem obras coercivas e condicionadas em prédios devolutos ou em ruína em resultado de heranças indivisas, prevendo ainda mecanismos de ressarcimento das obras que tornem estas operações financeiramente viáveis por parte dos municípios;

• Rever o regime do arrendamento, de modo a voltar a relacionar o valor máximo das rendas com o estado de conservação dos edifícios, minorando este valor nos casos em que os edifícios estejam com grandes ou muito grandes necessidades de reparação;

• Simplificar processos e procedimentos que possam tornar mais rápida a realização de obras e operações urbanísticas relacionadas com a reabilitação urbana;

• Simplificar e reduzir custos de contexto relacionados com o processo de despejo.

2. Incentivar a oferta alargada de habitação acessível para arrendameto

• Linha de crédito bonificado para obras de reabilitação destinadas a arrendamento em regime de “habitação acessível” (com majoração para cooperativas de habitação);

• Concessão de garantias bancárias a empréstimos para obras de reabilitação destinadas a arrendamento em regime de “habitação acessível”;

• Disponibilização de edifícios/frações públicas para venda a custos reduzidos, com o compromisso de os imóveis serem reabilitados e destinados a arrendamento em regime de “habitação acessível” por um número mínimo de anos;

• Criação de bolsas de “habitação acessível”, nomeadamente através da mobilização de verbas – em montante não superior a 10% – do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social para investimento em prédios de rendimento (aquisição e reabilitação de fogos devolutos ou de famílias em risco de insolvência com vista a arrendamento em regime de “habitação acessível”), que garantam não só uma taxa de retorno em linha com a rentabilidade média daquele fundo (eventualmente combinando as rendas acessíveis com rendas a preços de mercado), como possam contribuir para outros objetivos importantes a nível nacional, como a reabilitação urbana e repovoamento e rejuvenescimento dos centros históricos;

• Garantia de rendas, destinada a proteger os senhorios de “habitação acessível” contra o risco de incumprimento;

• Revisão e aprofundamento do Programa Porta 65, associando-o expressamente ao conceito de “habitação acessível”, de modo a facilitar e alargar o acesso dos jovens ao mercado de arrendamento, preferencialmente de imóveis reabilitados;

• Eliminação do regime de incentivos fiscais atribuídos aos Fundos de Investimento Imobiliário, mantendo apenas os benefícios atribuídos aos restantes promotores de reabilitação urbana.

​3. Fiscalidade que encoraje a utilização das habitações

• Prevenir as penhoras habitacionais

• Suspensão das penhoras por parte das Finanças, à semelhança do que sucedeu com a Segurança Social;

• Criação de um Fundo de Garantia ao Crédito à Habitação;

• Instituição de um Banco Ético, em colaboração com o setor solidário e as autarquias interessadas, que possa contribuir para minorar a situação de sobreendividamento das famílias, renegociando de forma estruturada com os credores, agregando e suavizando o pagamento dos encargos, de forma a que estes se tornem sustentáveis para as famílias em causa, e concedendo pequenos empréstimos a baixo juro para fazer face a dificuldades pontuais e temporárias de agregados familiares em risco de perder a sua casa;

• Serviço local de aconselhamento face ao desalojamento: oferta de serviços locais de aconselhamento integrado (financeiro, jurídico e social) para apoio a famílias em situação dramática de perda iminente da sua casa;

• Regime excecional de proteção do devedor perante a execução de imóvel garantido por hipoteca, estipulando-se que, em situações de redução substancial do rendimento do agregado familiar e independentemente de consentimento do credor, a entrega do imóvel (dação em pagamento) extingue a dívida até ao limite da avaliação bancária efetuada (presumindo-se a unidade de todos os créditos concedidos para a conclusão da compra e venda);

• Modificação das regras aplicáveis à determinação do valor base da venda de imóveis em processo de execução.

4. Relançar a política de habitação social

• Concluir a implementação dos programas PIMP (Plano de Intervenção a Médio Prazo) e PER (Programa Especial de Realojamento);

• Reforçar o investimento, através dos fundos comunitários, na reabilitação e na melhoria da eficiência energética do parque de habitação social existente, bem como na reabilitação de edifícios devolutos para fins de habitação social;

• Criar uma rede de habitações apoiadas (preferencialmente em edifícios existentes a reabilitar), em regime de “pensões de família”, para pessoas com baixo nível de recursos, em situação de isolamento ou exclusão (em particular idosos) e cuja situação social e psicológica ou psiquiátrica torna pouco provável o seu acesso a uma habitação comum;

• Promover uma gestão participada dos bairros sociais, mediante um reforço da participação e do envolvimento dos inquilinos sociais.

5. Criar um Programa “Património Público”

• Programa de gestão em rede do património público (imobiliário e mobiliário), combinando várias ferramentas de gestão patrimonial numa única plataforma que permita a todos os serviços públicos determinar as disponibilidades do Estado. Eliminação do regime de incentivos fiscais atribuídos aos Fundos de Investimento Imobiliário, mantendo apenas os benefícios atribuídos aos restantes promotores de reabilitação urbana.