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#10yearchallenge imobiliário: como mudou o mercado residencial em Portugal

Fabrice Parchet/Unsplash
Fabrice Parchet/Unsplash

O famoso edifício Chrysler, nos EUA, acaba de mudar de mãos por 150 milhões de dólares, muito menos que os quase 800 milhões de dólares que custou há uma década. Em Portugal isso seria difícil acontecer, atendendo à forte valorização do imobiliário nacional. Como era então o setor em 2009 e como é em 2019? O que mudou nestes #10 anos? Há um pré-troika e um pós-Troika no imobiliário luso? Neste artigo tentamos responder a estas e outras perguntas, com base nas opiniões de alguns dos principais agentes do setor, recolhidas pelo idealista/news.

Como ponto de partida, e sem querer levantar muito o véu sobre este desafio, apresentamos alguns números que comprovam o ‘boom’ que se vive atualmente:

  • Foram vendidas 132.270 casas, nos primeiros nove meses de 2018, mais que em todos os últimos anos completos desde 2009. A exceção é 2017, mas acredita-se que 2018 será um ano recorde (o INE ainda não deu a conhecer os dados do quarto trimestre de 2018);
  • Os preços de venda das casas em Portugal (valor mediano) dispararam, tendo subido de 830 euros por m2 no primeiro trimestre de 2016 para 984 euros por m2 no terceiro trimestre de 2018;
  • A avaliação bancária de casas para efeitos de concessão de crédito à habitação está em máximos da década, nos 1.192 euros por m2 (média anual de 2018).

Ana Pinho, secretária de Estado da Habitação

(...) [Após a crise financeira de 2008-09] Com a quebra do investimento e do poder de compra, os setores da construção e do imobiliário entraram em grave crise, com muitas empresas a fechar e um aumento substancial do desemprego na área.

(...) A partir de 2011 - no período de intervenção da Troika -, assistiu-se ao que se pode considerar como um esvaziamento da política de habitação, ou, mais concretamente, de uma política de habitação com preocupações sociais. (...)

Os resultados das opções tomadas em termos de política de habitação neste período de crise são claros: num contexto de (...) menor disponibilidade do instrumento tradicional de acesso à habitação (crédito hipotecário fácil e barato), emergiram novas carências habitacionais que ficaram sem resposta. (...)

(...) O baixo nível das taxas de juro, e o menor grau de restritividade na concessão de crédito à habitação face ao período da crise vieram aumentar o mercado de procura interna. Adicionalmente, a procura por população de outras nacionalidade, a dinâmica do setor do turismo em certas áreas urbanas e o interesse pelo investimento em imobiliário derivado da baixa taxa de juros, incentivaram a recuperação do setor da reabilitação e do imobiliário, em particular em certas zonas do país. 

"Em termos dos setores da construção e do imobiliário a situação está hoje melhor do que estava no período da Troika, no que respeita ao acesso à habitação surgiram novos desafios a superar"
Ana Pinho

Mas esta recuperação, principalmente nas grandes cidades, fez-se num contexto de aumento dos preços da habitação, com impactos na dificuldade de acesso das famílias à habitação. Assistiu-se assim ao alargamento das dificuldades de acesso a uma habitação à população com rendimentos intermédios (...). 

Ou seja, se em termos dos setores da construção e do imobiliário a situação está hoje melhor do que estava no período da Troika, no que respeita ao acesso à habitação surgiram novos desafios a superar.

Foi esta constatação que esteve na base da aprovação da Nova Geração de Politicas de Habitação (NGPH) em abril de 2018. Uma das principais virtudes da NGPH (...) está na passagem de uma política de habitação cujos principais instrumentos assentaram na construção de novos alojamentos e no apoio à compra de casa para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento. (...)

Em suma, partindo de uma situação em que a política de habitação tinha muito poucos meios e as necessidades se acumularam, conseguimos num prazo muito curto de tempo criar novos programas, garantir uma forte dotação orçamental, mobilizar os recursos edificados públicos e melhorar o enquadramento fiscal. (...)

Helena Roseta, deputada independente, eleita pelo PS, e autora do projeto de lei de bases da habitação socialista

O fenómeno a que estamos a assistir e que é global, não apenas português, é uma “financeirização” da habitação. Ou seja, a habitação, mais que um sítio para morar, transformou-se num ativo imobiliário e financeiro ao mesmo tempo e, com isto, muda a sua natureza: deixou de ser uma casa física e passou a ser qualquer coisa transacionável entre fronteiras por via do sistema financeiro global. 

Com a crise do subprime nos EUA [em 2008] pensámos que as pessoas iam deixar de querer comprar casa e que iam preferir arrendar, mas o que se passou foi o contrário, porque na Europa (...) sai mais barato comprar em vez de arrendar.

"Estamos com um grande problema em termos de habitação: devia ser uma coisa acessível a todas as famílias e está longe de o ser"
Helena Roseta

Ao mesmo tempo, o turismo amplificou-se e apareceram as plataformas tecnológicas para se fazerem viagens rapidamente para todo o lado e também as plataformas para o Alojamento Local (AL), sem passar por intermediários, o que veio criar pressão sobre o imobiliário existente e em particular sobre a habitação, porque é mais interessante pôr esses imóveis a render como AL do que como habitação permanente.

Estes fatores juntos criaram uma alta de preços nunca vista, quer de venda quer de renda, sendo que no arrendamento nem há oferta. Criou-se com todos estes elementos uma situação de crise habitacional grave em Portugal, pelo menos em algumas faixas da população. Estamos com um grande problema em termos de habitação: devia ser uma coisa acessível a todas as famílias e está longe de o ser.

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP)

Em 2009 já se começava a sentir os efeitos da crise económica internacional. O setor imobiliário foi, obviamente, um dos afetados (…). Os resultados desta crise levaram a uma estagnação do imobiliário, obrigando o mercado a adaptar-se a um novo paradigma: da construção nova passou-se para a aposta na reabilitação urbana e da compra e venda passou-se para o arrendamento urbano, uma mudança que foi sentida pelas empresas de mediação. Muitas encerraram.

A situação prolongou-se até final de 2013, altura em que foram criados programas de captação de investimento como o Regime Fiscal para Residentes não Habituais e o Programa de Autorização de Residência para Atividades de Investimento. As compras por estrangeiros foram surgindo, e (...) o mercado reconquistou uma dinâmica positiva que se tem vindo a registar no anual crescimento do número de transações desde 2014.

O mercado de arrendamento manteve-se pouco dinâmico e a preços muito pouco competitivos (…), que estão muito aquém das possibilidades dos jovens e famílias. Do lado do mercado de compra e venda, a procura cresceu consideravelmente, lado a lado com os preços, já que o stock imobiliário não é suficiente para dar resposta às necessidades existentes.

"Do lado do mercado de compra e venda, a procura cresceu consideravelmente, lado a lado com os preços, já que o stock imobiliário não é suficiente para dar resposta às necessidades existentes"
Luís Lima

O mercado imobiliário enfrenta o desafio da necessidade de renovação do stock, que não está a acontecer uma vez que a pouca construção que decorre ou está prevista é de ativos que são de um segmento alto, e não de ativos para a classe média/média-baixa. 

O maior problema prende-se com a falta de stock que dê resposta às necessidades das famílias, e isto acontece quer no arrendamento, quer na compra e venda.

Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP)

Há dois fatores a ter em conta: o mercado em si e a atividade de mediação imobiliária. Relativamente ao primeiro, em 2009 havíamos entrado de forma abrupta na crise (…). Atualmente, vivemos uma fase de otimismo muito idêntico ao pré-crise, mas com diferenças substanciais, felizmente para melhor, na conceção de crédito, o principal problema do descalabro. Há de novo mais crédito (…), mas a lição foi aprendida e o legislador criou regras apertadas que evitem, espera-se, os incumprimentos quando as taxas de juro começarem a subir. Pelo lado da mediação imobiliária, esta adaptou-se da melhor forma possível às mudanças, que não se limitaram à economia, mas também ao capítulo legislativo.

"Atualmente, vivemos uma fase de otimismo muito idêntico ao pré-crise, mas com diferenças substanciais, felizmente para melhor, na conceção de crédito, o principal problema do descalabro"
Francisco Bacelar

Em 2013 passámos a ser regulados por nova legislação, emanada de diretiva comunitária, que abriu e facilitou o acesso à atividade, tornando-o muito mais liberal, por contra ponto com a anterior legislação bastante restritiva (…). Hoje em dia há profissionais melhor formados para o exercício da mediação, com tudo o que de bom isso significa.

O setor está agora mais maduro, mas tal não significa que não enferme ainda de algumas doenças (…). Começamos a ser descobertos por 'ondas' de visitantes muitos dos quais apreciaram as vantagens de cá viver e regressaram ou falaram de nós a investidores externos (…). O problema é que sendo a procura elevada, os preços tendem a subir, por vezes para valores exagerados que jamais se poderão manter, e quando essa quebra chegar, obviamente teremos alguns ajustes, indesejáveis, mas inevitáveis.

Hugo Santos Ferreira, vice-presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII)

Há claramente um antes e depois da estadia da Troika em Portugal e muito mudou na indústria do imobiliário português de 2009 a 2019. O setor imobiliário de hoje evoluiu muito positivamente nos últimos 10 anos, num nítido sentido crescente de profissionalização, globalização, internacionalização e inovação.

Fala-se muito da “Indústria do Imobiliário 4.0”. Os tempos que vivemos são de mudança. O mundo, a economia e também o setor imobiliário são hoje cada vez mais conectados, em rede e globalizados (…).

"Há claramente um antes e depois da estadia da Troika em Portugal e muito mudou na indústria do imobiliário português de 2009 a 2019"
Hugo Santos Ferreira

Nos últimos 10 anos, o mercado imobiliário português mudou muito, devido por um lado à entrada massiva de grandes empresas internacionais no país e por outro à vulgarmente designada “financeirização” do setor imobiliário, facto que obrigou o setor a profissionalizar-se e a evoluir. Mas tal foi ainda devido aos bons momentos que o setor atravessa (com a aumento da procura e consequentemente da oferta), o que naturalmente levou a um aumento da concorrência entre todos os players (…).

Reis Campos, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN)

Em 2009, foram licenciadas 30.962 obras, que incluíam 10.285 intervenções de reabilitação, e o total de contratos promovidos de empreitadas de obras públicas situava-se nos 3,3 mil milhões de euros. Em 2018, foram licenciadas 21.919 obras, incluindo 6.852 intervenções de reabilitação e o total de contratos promovidos foi de 2,6 mil milhões de euros. [São] quebras muito significativas e que espelham a realidade incontornável que foi o forte recuo do investimento público e privado nos últimos anos e, consequentemente, a redução da atividade do setor. Constrói-se muito menos que há 10 anos e estamos perante um setor que se reajustou, redimensionou e reposicionou.

(...) Em 2009, e face ao ano anterior, a quebra no licenciamento era de 21% e os concursos promovidos recuavam 29,4%. A produção total do setor caía pelo oitavo ano consecutivo e o setor estava em plena crise, a atravessar aquele que foi o pior registo histórico desta atividade. Em 2019, estamos num momento completamente diferente. O licenciamento cresceu 17,8% no ano passado e a reabilitação é uma realidade bem visível nos centros das cidades. A produção do setor registou, nos dois últimos anos, aumentos de 5,9% e 3,5% (...).

"Globalmente, o setor está melhor agora. Portugal está na rota do investimento internacional em imobiliário, atravessa um bom momento ao nível do turismo e mantém uma conjuntura económica favorável"
Reis Campos

Globalmente, o setor está melhor agora. Portugal está na rota do investimento internacional em imobiliário, atravessa um bom momento ao nível do turismo e mantém uma conjuntura económica favorável (...). Há 10 anos estávamos a braços com uma crise prolongada e as expetativas de retoma eram reduzidas.

António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários (ANP)

Antes da Reforma do Arrendamento Urbano de 2012 assistia-se à predominância de rendas congeladas, algumas baixíssimas (...). A Reforma de 2012 abriu perspetivas de dinamização do mercado de arrendamento, concretizada nos anos seguintes, antes de vir a sofrer a atual inflexão, em que os proprietários estão apreensivos com a reposição nos contratos antigos das rendas irrisórias, os riscos de incumprimento do pagamento da renda nos contratos recentes e a perpetuação no locado.

"A Reforma de 2012 abriu perspetivas de dinamização do mercado de arrendamento, concretizada nos anos seguintes, antes de vir a sofrer a atual inflexão"
António Frias Marques

Os últimos diplomas legais publicados concedem amplos e novos poderes aos inquilinos, desequilibrando a balança dos direitos e deveres nas relações entre senhorio e arrendatário. Se bem que, no imediato, os atuais inquilinos ficaram “com a faca e o queijo na mão” (...).

A alteração do período transitório de 5 para 10 anos fez gorar as expectativas quanto à possível recuperação de muitos imóveis. Também a descida do valor da indemnização, de 50% para 20%, por pagamento da renda fora de prazo, é um sinal preocupante quanto ao cumprimento das obrigações.

Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP)

Em 2009 o setor imobiliário vivia totalmente estagnado, em virtude do fracasso da reforma de 2006. A esmagadora maioria dos contratos antigos permaneceu com as rendas por atualizar, em virtude dos elevadíssimos custos que eram exigidos aos senhorios para poderem proceder à sua atualização (...). O mercado de arrendamento permanecia paralisado, ao mesmo tempo que os imóveis antigos se iam degradando, em virtude da falta de condições económicas dos proprietários para proceder à sua reabilitação.

Em 2012 tivemos uma reforma de arrendamento eficaz, que liberalizou os contratos, permitiu a atualização das rendas e estabeleceu um sistema mais célere de despejo no BNA. No entanto, os setores que se opunham a este processo conseguiram paulatinamente reverter essa reforma, com as contrarreformas aprovadas em 2014, 2017 e agora em fevereiro de 2019 (...).

"O setor melhorou nestes 10 anos, fruto essencialmente da Reforma de 2012, mas as reversões recentemente verificadas levaram a que a confiança dos proprietários esteja no nível mais baixo de há décadas"
Luís Menezes Leitão

O setor melhorou nestes 10 anos, fruto essencialmente da Reforma de 2012, mas as reversões recentemente verificadas levaram a que a confiança dos proprietários esteja no nível mais baixo de há décadas. Em matéria de legislação do arrendamento, o país voltou a um estádio que nem sequer é semelhante a 2009, só se podendo comparar com a lei anterior a 1990. Por isso, os proprietários estão a recear colocar as casas no mercado de arrendamento, o que está a fazer disparar as rendas. Enquanto entre 2012 e 2017 tivemos leis flexíveis, hoje temos novamente leis altamente protetoras dos inquilinos, o que leva a que os senhorios tenham receio de celebrar novos contratos de arrendamento.