Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Portugueses são 84% dos clientes da habitação de luxo no Porto e Aliados está a destronar a Foz

Avenue
Avenue
Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

Os portugueses continuam a ser os melhores clientes da habitação de luxo que se promove no Porto, representando 84% do total. Atualmente, apenas 16% de compradores são internacionais. E há uma mudança relevante no mercado residencial da Invicta: a Avenida dos Aliados tem vindo a destronar a Foz, na quantidade de projetos em promoção, bem como nos preços, com o eixo Mouzinho/Flores a atingir máximos de 10.890 euros/m2. Na Foz, os valores são de nove mil euros/m2.

Estas são algumas das conclusões de um estudo feito pela Avenue, em colaboração com a Predibisa e apoio da Câmara Municipal do Porto, que é apresentado esta quinta-feira, dia 04 de julho de 2019, e confirma que a zona circundante à Avenida dos Aliados, no centro do Porto, concentra 85% de todo o investimento estrangeiro no Porto, sendo também a zona que apresenta o valor médio da habitação mais elevado, com 4.977€/m2.

Segue-se a zona da Foz e Nevogilde (zona Ocidental) com um preço médio de 4.790€/m2, e da Riverside – Marginal do Rio Douro -, que regista 4.203€/m2.

O estudo que, segundo os seus autores, representa um levantamento exaustivo da oferta dos últimos três anos, com cerca de 2.900 frações analisadas em cinco zonas diferentes, fazendo um retrato realista sobre o estado do mercado imobiliário residencial nesta cidade, conclui, por exemplo, que o valor médio por m2 no concelho do Porto é de 3.617€, com uma maior incidência de oferta de T1: cerca de 35% das habitações têm esta tipologia.

Centro com preço mais elevado, mas com muitas microzonas

O centro da cidade é a zona que concentra mais empreendimentos residenciais do Porto, num total de 117, embora parte significativa se desenvolva em Cedofeita.

O estudo destaca que esta zona, “como um todo, marca um preço médio apenas 6,5% acima da média da cidade (3.852€/m2). No entanto, é também aqui que se concentra o maior número de microzonas, sendo estas 38% mais caras que o preço médio do resto da cidade: registam uma média de 4.977€/m2”.

A zona marginal do Douro, conhecido no mercado residencial por Riverside, absorve 9% dos empreendimentos do Porto, o que coloca esta área como uma nova zona de desenvolvimento, tendo em conta o facto de ser a ligação entre a Baixa da cidade e a zona Ocidental (Foz do Douro/Nevogilde e Aldoar).

Mapa do Porto por zonas / Avenue
Mapa do Porto por zonas / Avenue

A Riverside é também a zona que apresenta o segundo valor médio de venda mais elevado da cidade, 16% mais alto.

Na zona Ocidental encontra-se 17% da oferta da cidade e é onde estão localizados os empreendimentos de melhor qualidade (74% de categoria A) e com a maior oferta de tipologia T4. A microzona da Foz é a mais cara (5.526€/m2 de valor médio), sendo também aqui que se concentra 65% da oferta.

Já a zona Oriental (Bonfim e Campanhã) dispõe de 17% da oferta total de empreendimentos, a um preço de venda de 3.043€/m2, ou seja, 16% abaixo do valor de referência para a cidade. Destaca-se o Bonfim, que representa 71% desta amostra.

Innovation District afirma-se na construção nova

O Innovation District – constituído pelas freguesias de Ramalde e Paranhos - representa 13% da oferta da Invicta e tem um preço médio de 2.725€/ m2, 32% abaixo da referência da cidade. Caracteriza-se por deter maioritariamente empreendimentos de grandes dimensões, com uma média de 25 frações, e será a zona que terá a maior oferta no futuro.

A zona Innovation District representa um total de 13% da oferta da cidade / Avenue
A zona Innovation District representa um total de 13% da oferta da cidade / Avenue

Aniceto Viegas, diretor geral da Avenue, interpreta estes dados como a confirmação de uma mudança. “Estamos a assistir ao alargamento do centro de gravidade do segmento alto da Foz para o Centro e para a Riverside. Estas zonas mais caras ganharam novo dinamismo porque se reinventaram”, destaca.

Na sua opinião, “o Innovation District é a zona emergente de destaque que poderá dar uma resposta adequada à procura futura. É também uma das zonas prioritárias de desenvolvimento da Câmara Municipal do Porto.”

Centro e Innovation District com melhores desempenhos futuros

Para o responsável da Avenue, as zonas Innovation District e o Centro da cidade são as que apresentem mais perspetivas de dinamização do mercado. “Fruto do plano estratégico da cidade, concretamente de revitalização e reabilitação destas duas zonas concretas da urbe, vamos assistir a um maior vigor no desenvolvimento do património privado e público”, destaca Aniceto Viegas.

Em termos de fogos, prevê-se que o Innovation District terá 40% da oferta futura e o Centro 25%”, conclui Aniceto Viegas.

Para a zona Innovation District prevê-se a maior área de construção, mais de 65 mil m2 (inserido no projeto da Round-Hill-Capital, no Ameal, Paranhos) e uma oferta de preço mais orientada para os compradores nacionais.

Enquanto no Centro da cidade “continuará a concentrar o maior número de empreendimentos em fase de desenvolvimento, ou seja, com menos fogos por empreendimento, com oferta prevista para os próximos três anos”, destaca o estudo.

Quase 100 empreendimentos em pipeline

Em relação às perspetivas de evolução do mercado, o estudo antecipa que o Porto vai continuar a ver o seu mercado habitacional em evolução. “Foram identificados quase 100 empreendimentos na cidade - cerca de 190 mil m2 de área de construção - que estão no pipeline para os próximos anos e que irão manter a dinâmica do setor imobiliário residencial do Porto. Prevê-se que, no período 2020 a 2022, deverão estar no mercado cerca de 2.600 frações, mantendo assim uma oferta em linha com os anos anteriores”, acrescenta o estudo.

Avenue
Avenue

Na opinião de João Nuno Magalhães, diretor geral da Predibisa, “a grande amostragem do estudo permite ter uma visão mais abrangente de todo o setor habitacional nesta região, identificando vários aspetos relevantes do mercado do Porto, atualmente um destino muito apetecível e ponto de atração para portugueses e estrangeiros”.

Para o responsável da Predibisa - que ter intermediado muitas das vendas no mercado residencial da cidade -, “a realização deste tipo de estudo é fundamental, quer para quem compra quer para quem vende, neste segmento, sendo que permite concluir que o mercado residencial do Porto ainda tem muita capacidade de crescimento, porque até agora foram os compradores nacionais quem mais se destacaram”.