Investir no imobiliário? "Erro mais comum é pensar só no preço de compra"

O imobiliário tem atraido muitos investidores nos últimos anos em Portugal, sendo considerado um setor interessante pela rentabilidade que oferece, além de ser visto como uma peça-chave segura na construção de património a longo prazo. Tem mostrado resiliência face a vários desafios, desde a pandemia, até a guerra na Ucrânia, crise inflacionista, mudanças nas taxas de juro, alterações na oferta/procura de habitação, e mais recentemente o agravamento do conflito no Médio Oriente, cujo impacto real ainda está para ver. E apostar as poupanças na compra de casa - para viver ou arrendar - continua a ser, de uma forma geral, a principal decisão de investimento das famílias portuguesas, assumindo-se também como um ativo "refúgio" nas estratégias mais profissionais de gestão patrimonial. Mas este mercado “não é imune a ciclos”, tal como explica Bárbara Barroso, fundadora do MoneyLab, em entrevista ao idealista/news. 

A especialista - que já foi, por exemplo, formadora no âmbito do Plano Nacional de Formação Financeira, promovido pelo Banco de Portugal - considera que a atratividade do imobiliário depende muito do momento de mercado e da economia, da localização e da capacidade pessoal de gestão do investimento. É um segmento atrativo e que, pode ser seguro se for bem gerido, mas não está isento de riscos. Depende por exemplo do contexto macroeconómico, de alterações fiscais, regulatórias ou condições de financiamento e política monetária. 

Bárbara Barroso defende, por isso, que antes de investir num imóvel, ou noutro instrumento deste setor (já sejam REIT, fundos de investimento, etc) é fundamental analisar três pontos chave: capacidade financeira, objetivos e risco. Em geral, um dos erros mais comuns passa por “olhar apenas para o preço de compra e para a potencial valorização, ignorando todos os custos e variáveis que influenciam a rentabilidade real”, alerta.

Para os jovens, a principal recomendação é "começar pelo conhecimento e não pelo produto. Perceber como funcionam os diferentes instrumentos, qual o seu perfil de risco e investir de forma gradual”, aconselha a fundadora deste laboratório de literacia e educação financeira, que visa descomplicar o mundo das finanças pessoais e capacitar as pessoas para fazerem melhores escolhas relativamente aos seus orçamentos e vidas financeiras. 

Quem quer aproveitar oportunidades de investimento no imobiliário com êxito, deve evitar decisões condicionadas pela pressão externa ou emoção, até porque um investidor bem-sucedido “analisa números, diversifica, gere risco e mantém consistência”, diz Bárbara Barroso. “A prudência é uma parte essencial da decisão”, salienta ainda a responsável do MoneyLab, que soma mais de uma década de experiência no mercado e está agora a organizar um evento online sobre investimento no imobiliário no dia 30 de março. 

Nesta entrevista, a consultora com formação na área da banca, ciências da comunicação e coacher, analisa o mercado e deixa algumas notas importantes sobre investir no imobiliário, num mundo cada vez mais volátil - atualmente marcado por guerras e outras condicionantes geopolíticas que afetam a economia global, os negócios locais e internacionais das empresas, bem como as finanças pessoais de quem vive em Portugal. 

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Perante o atual contexto geopolítico internacional e também da economia nacional, como é que o imobiliário se posiciona atualmente dentro de uma visão de Wealth Management? Porquê?

Num contexto de incerteza geopolítica e de reconfiguração económica global, o imobiliário volta a afirmar-se como um ativo de referência nas estratégias de gestão de património. Não apenas pela sua natureza tangível, mas sobretudo pela perceção de controlo que oferece ao investidor num mundo cada vez mais volátil.

No entanto, essa perceção de segurança deve ser analisada com rigor. O imobiliário não é imune a ciclos, nem está protegido de alterações fiscais, regulatórias ou de condições de financiamento. Integrado numa visão de Wealth Management, deve ser tratado como um ativo estratégico, mas nunca isolado. A verdadeira sofisticação na gestão de património não está na concentração, mas na diversificação inteligente.

 (...) perceção de segurança deve ser analisada com rigor. O imobiliário não é imune a ciclos (...)

Analisando de um ponto de vista global, o imobiliário é atualmente um setor que pode ser considerado interessante pela rentabilidade que oferece como solução de poupança e investimento? E em termos de risco/segurança? A que perfil de clientes se ajusta mais?

O imobiliário pode ser interessante do ponto de vista da rentabilidade. Ainda assim, a atratividade depende muito do momento de mercado, da localização e da capacidade de gestão do investimento.

Em termos de risco, não é um ativo isento do mesmo, não só porque existe risco de desvalorização, de alterações fiscais, de desocupação, assim como de aumento de custos de financiamento, entre outros. A perceção de segurança muitas vezes advém do facto de ser um ativo físico, mas isso não elimina o risco.

Em que tipo de produtos/soluções os portugueses tendem a investir mais dentro do setor imobiliário e o que mudou face há uns anos e ciclos económicos e políticos?

Tradicionalmente, os portugueses privilegiam a compra de imóveis para habitação própria e para arrendamento. Existe uma forte preferência cultural pelo imobiliário direto, em detrimento de soluções mais financeiras, sejam fundos imobiliários ou REIT.

Nos últimos anos, verificou-se uma maior profissionalização do investimento e também uma maior atenção ao rendimento, muito impulsionada pelo contexto de taxas de juro baixas que existiu durante vários anos. Com a subida das taxas, o custo de financiamento aumentou e isso trouxe maior prudência às decisões.

Existe uma forte preferência cultural pelo imobiliário direto, em detrimento de soluções mais financeiras, sejam fundos imobiliários ou REIT.

Há também uma maior consciência dos riscos e da importância de analisar o investimento com critérios mais rigorosos, e não apenas com base na valorização passada.

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O pacote fiscal do Governo propõe alargar as isenções fiscais nos ganhos de quem investe em imóveis colocados no mercado de arrendamento acessível através de fundos de investimento. Como vê esta medida? Terá algum impacto?

É uma medida que pode ter impacto positivo, sobretudo se conseguir canalizar investimento para o arrendamento acessível, que é uma necessidade evidente no mercado português.

Do ponto de vista do investidor, os incentivos fiscais podem tornar este tipo de solução mais atrativa, mas não são, por si só, suficientes. A decisão de investir dependerá sempre da combinação entre rentabilidade, risco e enquadramento regulatório. Se houver estabilidade nas regras e previsibilidade fiscal, então o impacto poderá ser mais significativo.

Antes de investir num imóvel, que bases de educação financeira considera essenciais?

Antes de investir, é fundamental ter clareza sobre três pontos: capacidade financeira, objetivos e risco.

É importante perceber qual é o esforço financeiro envolvido, incluindo crédito, impostos, manutenção e possíveis períodos sem rendimento. Depois, definir o objetivo do investimento, se é rendimento, valorização ou ambos. E, por fim, compreender os riscos associados.

O erro mais comum é olhar apenas para o preço de compra e para a potencial valorização, ignorando todos os custos e variáveis que influenciam a rentabilidade real.

O erro mais comum é olhar apenas para o preço de compra e para a potencial valorização

E para quem quer investir noutros produtos ligados ao setor, como fundos ou ações? Para os jovens alguma recomendação?

Para quem quer exposição ao imobiliário sem comprar diretamente um imóvel, existem alternativas, como os já mencionados fundos imobiliários ou REIT, que permitem diversificação e maior liquidez.

Para os jovens, a principal recomendação é começar pelo conhecimento e não pelo produto. Perceber como funcionam os diferentes instrumentos, qual o seu perfil de risco e investir de forma gradual.

O mais importante não é começar com muito, mas começar com estratégia e consistência.

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Que sinais devem levar uma pessoa a adiar ou repensar um investimento imobiliário?

Existem vários sinais de alerta. Falta de margem financeira, dependência excessiva de crédito, desconhecimento do mercado ou decisões baseadas em pressão externa ou emoção.

Se o investimento só é viável num cenário muito otimista, então provavelmente não é um bom investimento. A prudência é uma parte essencial da decisão.

Como classificaria o nível dos investidores particulares em Portugal?

Tem havido uma evolução positiva, mas ainda existe um nível de literacia financeira desigual. Muitos investidores continuam a basear decisões em perceções e experiências passadas, sem uma análise estruturada.

Existe também uma tendência para a concentração no imobiliário, o que pode limitar a diversificação e aumentar o risco.

Neste contexto, o papel da educação financeira torna-se absolutamente central. É precisamente aqui que o MoneyLab tem vindo a assumir um contributo relevante, ao capacitar as pessoas com conhecimento prático, acessível e orientado para a tomada de decisão informada.

Existe também uma tendência para a concentração no imobiliário, o que pode limitar a diversificação e aumentar o risco.

Mais do que ensinar a investir, o objetivo é mudar comportamentos e ajudar as pessoas a construir uma visão estratégica do seu património. Porque o verdadeiro salto não está apenas em investir mais, mas em investir melhor.

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Que cuidados devem ter os investidores ao dar imóveis como garantia?

Devem ter uma visão muito clara do risco. Ao dar um imóvel como garantia, estão a expor um ativo relevante a uma eventual perda.

É fundamental perceber as condições do financiamento, a capacidade de cumprimento e os cenários adversos. A alavancagem pode potenciar ganhos, mas também aumenta significativamente o risco.

O que distingue um investidor imobiliário bem-sucedido a longo prazo?

Disciplina, visão de longo prazo e capacidade de análise. Um investidor bem-sucedido não decide com base em impulsos ou tendências de curto prazo. Analisa números, diversifica, gere risco e mantém consistência.

Acima de tudo, percebe que o investimento não é apenas sobre comprar, mas sobre gerir ao longo do tempo.