Casa arrendada que foi vendida: quem tem de devolver a caução?

A caução no contrato de arrendamento continua a ser um tema que desperta, em muito, o interesse dos leitores do idealista/news, sendo que nos continuam a chegar problemas jurídicos revestidos de alguma complexidade. O tema abordado hoje no consultório resulta da conjugação de três temas abordados anteriormente, sobre a possibilidade de o senhorio vender o imóvel que tem arrendado e sobre a caução e as consequências da sua não devolução.

Assegurado pela Sociedade de Advogados BAS para o idealista/news, o presente texto foi redigido na sequência de questões colocadas pelos leitores.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com*. Este consultório não tem capacidade para responder individualmente a todas as questões que nos chegam, mas assumimos o compromisso de responder ao máximo, selecionando e agrupando as mesmas por temas**.

A quem cabe a obrigação de restituir a caução prestada pelo arrendatário, acabado o contrato de arrendamento?

Os leitores mais atentos do idealista/news já sabem que o senhorio pode legitimamente solicitar um valor a título de caução no âmbito da celebração de um contrato de arrendamento. Mas não só, a caução também pode revestir outras formas legalmente previstas. Assim, para além do depósito em dinheiro, a caução também poderá consistir no depósito de um título de crédito, de pedras ou metais preciosos, por penhor, hipoteca ou fiança bancária, nos termos do n.º 1 do artigo 623.º ex vi do n.º 2 do artigo 1076.º, ambos do Código Civil (CC). 

Note-se que a fiança também poderá ser prestada por outras espécies de fianças, nomeadamente a fiança pessoal, na eventualidade de tal não ser possível por nenhuma das outras formas acima referidas, nos termos do n.º 2 do artigo 623.º do CC.  

Sabem também que o contrato de arrendamento não se extingue pelo facto de o senhorio proceder à venda do imóvel arrendado. De facto, a lei estatui que o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato (o comprador) sucede nos direito e obrigações do locador (Senhorio), sem prejuízo das regras do registo, nos termos do artigo 1057.º do CC (itálicos nossos). 

O direito com base no qual o contrato de arrendamento é celebrado, é o direito de propriedade do senhorio. Ao vender o imóvel, o senhorio transmite aquele direito ao comprador, que passará a assumir o lugar daquele no contrato de arredamento, isto é, o comprador do imóvel passa a assumir o papel de senhorio no âmbito do contrato de arrendamento em vigor. 

A questão que se coloca é a quem cabe a obrigação de restituir a caução prestada pelo arrendatário, terminado o contrato de arrendamento? Ao primeiro senhorio, que a recebeu aquando da celebração do contrato de arrendamento (e que vendeu o imóvel), ou ao segundo senhorio, que mantém esta qualidade aquando do término do contrato (e que comprou o imóvel). 

Desde logo importa esclarecer que a transmissão do contrato de arrendamento nestes termos consiste numa manifestação da sub-rogação legal (neste sentido vide Ac. do STJ de 09.07.1998). Esta caracteriza-se por não necessitar do consentimento do locatário (arrendatário), que tem de aceitar a perduração do contrato com o novo locador (senhorio), pelo que não se pode falar, neste âmbito, de uma mera cessão da posição contratual. 

Se dúvidas não há quanto às posições que as partes passam a assumir, o que dizer quanto à caução prestada pelo arrendatário? A quem deve ser exigida e quem tem o dever de a devolver? 

Tal como a transmissão do direito de propriedade, que se transfere da esfera jurídica do vendedor para a do comprador, o que implica que a posição de senhorio passe a ser exercida por aquele, também se transmitem as garantias prestadas, desde que não sejam inseparáveis da pessoa do senhorio primitivo, nos termos do n.º 1 do artigo 582.º ex vi do artigo 594,.º  ambos do CC. Note-se que as partes não estão a extinguir nem a criar um novo direito, mas sim, a transmiti-lo, sendo este já existente, apenas mudando a sua titularidade. 

Verificando-se uma transmissão de garantias, significa desde logo que existe uma obrigação do vendedor do imóvel de transmitir as garantias que lhe foram prestadas, ao comprador. No caso de estarmos perante uma coisa fungível, como o dinheiro, o primeiro senhorio tem a obrigação de entregar este valor ao novo senhorio, sendo que o mesmo poderá ser usado nos termos estabelecidos no contrato de arrendamento.  

Porém, na eventualidade de estarmos perante um penhor, isto é, algo que tem valor em si mesmo e que não pode ser facilmente substituído por outro, como por exemplo uma obra de arte ou uma joia preciosa e rara, dada em depósito ou penhor, o primeiro senhorio tem a obrigação de a entregar ao novo senhorio, nos termos do n.º 2 do artigo 582.º do CC. No caso de estarmos perante uma hipoteca imobiliária, esta deverá ser devidamente registada a favor do novo senhorio, pois, o registo da hipoteca tem efeito constitutivo. 

Questão mais complexa e muito discutida na doutrina e jurisprudência é a transmissão de garantias bancárias autónomas. De forma resumida, existem duas posições, por um lado, aqueles que entendem que para que se dê a transmissão da garantia autónoma, serão necessário dois negócios translativos: o primeiro, referente ao direito base que implica a transmissão da posição contratual do senhorio e o segundo,  referente à transmissão da garantia, que existe de forma autónoma ao contrato garantido. Sendo que, segundo os defensores desta tese, a garantia não se transmite se não for celebrado este contrato. 

Por outro lado, também existem defensores da tese de que a garantia autónoma se deverá transmitir com o direito base, sem a necessidade de um segundo contrato, uma vez que a sua autonomia em relação àquele direito, não parece bastante para afirmar que não se transmita com ele, até porque a mesma é constituída com o propósito de garantir o cumprimento de uma determinada obrigação, devendo ser afetada pelas mesmas vicissitudes daquele direito.  

Face ao exposto, pode concluir-se que o arrendatário tendo prestado caução no âmbito do contrato de arrendamento, e a não ser que o mesmo não seja exigível nos termos contratados, terá um direito de crédito para com os senhorios, ainda que este se trate de um direito sujeito à condição de se aferir que o mesmo cumpriu pontualmente o contrato de arrendamento e de que o imóvel não sofreu deteriorações para além das normais decorrentes da sua escrupulosa utilização. 

Em especial no caso das garantias autónomas, em que se pode discutir se as mesmas subsistem ou não, a tese dominante aponta no sentido de que o vendedor do imóvel terá a obrigação de transmitir ao comprador e novo senhorio, a caução que lhe foi prestada, por forma a que a mesma continue a garantir o bom cumprimento do contrato de arrendamento e o estado de conservação do imóvel arrendado. 

Não se transmitindo a garantia autónoma, a mesma deverá extinguir-se por se verificar um facto superveniente a que se atribui um efeito extintivo da relação contratual, pois, se o direito de propriedade do imóvel se transmitiu, tal como o contrato de arrendamento, aquela garantia deixou de poder servir o seu propósito. 

Sublinhamos que as respostas dadas aqui neste Consultório Jurídico não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que  não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.