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Consultório jurídico: É possível cancelar um contrato de arrendamento para fim não habitacional?

Paulo Simões Mendes/Unsplash
Paulo Simões Mendes/Unsplash
Autor: Redação

Arrendar casa é cada vez mais caro, e a dinamização da oferta do mercado de arrendamento parece estar longe de “sair do papel”. Entretanto, são muitas as dúvidas que afligem senhorios e arrendatários. Sabes, por exemplo, se é possível (e como) pôr fim a um contrato de arrendamento para fim não habitacional?  

Este é o segundo tema do consultório jurídico de imobiliário, com uma periodicidade quinzenal, sendo assegurado pela sociedade de advogados BAS para o idealista/news.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com.

Pergunta: através de um familiar passei a ser titular, como senhorio, de um contrato de arrendamento destinado a que no locado funcionasse uma oficina, celebrado antes de 1995. O contrato nunca sofreu alterações, nem após o falecimento do referido familiar. O inquilino, agora com mais de 65 anos, ainda continua a ocupar o imóvel, mais para garagem da sua viatura do que para a oficina. É possível pôr fim a um contrato com estas características?
 
Resposta da sociedade de advogados BAS: 

A questão colocada versa sobre um contrato de arrendamento para fim não habitacional destinado ao fim de “oficina”. 

O contrato em questão foi celebrado pelo prazo de um ano e automaticamente renovável por iguais períodos, segundo informa o leitor.

Atendendo a que se trata de um contrato de arrendamento para fim não habitacional, celebrado antes da entrada em vigor do Decreto Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, são aplicáveis as normas transitórias do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), nos termos dos artigos 27.º e seguintes do referido diploma.

São formas de extinção do contrato de arrendamento de duração limitada, o acordo entre as partes, a denúncia, a resolução e a caducidade.

A caducidade implica que seja prevista uma data expressa para o final do contrato, devendo também estar previsto no contrato que o mesmo não se renova automaticamente.

No caso dos contratos de arrendamento para fim não habitacional, de duração limitada, mas automaticamente renováveis, celebrados antes da entrada em vigor do Decreto Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, são aplicáveis os prazos de renovação que constam do n.º 3 do artigo 26.º do NRAU. Assim, se os contratos não forem denunciados por nenhumas das partes, estes renovam-se automaticamente pelo período de três anos, se outro prazo superior não tiver sido previsto.

Ora atendendo a que o contrato de arrendamento para fim não habitacional é renovável, atualmente por períodos de 3 anos, poderá opor-se à renovação nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, isto é, comunicando a sua intenção de se opor à renovação do contrato de arrendamento com 120 dias de antecedência da próxima data em que irá ocorrer a renovação do contrato. 

A regra que impossibilita ao senhorio de denunciar o contrato de arrendamento, por o arrendatário ter mais de 65 anos, não é aplicável aos arrendamentos para fim não habitacional. De facto, esta norma visa proteger, em especial, o direito à habitação das pessoas com mais de 65 anos e que viveram uma parte considerável da sua vida num determinado imóvel.

No caso que serve de base à questão que aqui respondemos, estamos no âmbito de um arrendamento não habitacional, sendo que o arrendatário utiliza o imóvel arrendado apenas como garagem, pelo que aquele direito não é afetado pela eventual cessação do contrato de arrendamento e nada obsta à aplicação da alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil, pelo que o contrato poderá ser denunciado “mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação”.

Poderá também equacionar-se a hipótese de resolução do contrato de arrendamento para fim não habitacional, por “uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio”. Isto caso se conclua que o imóvel foi arrendado para o fim de funcionamento de uma “oficina” destinada à prática de prestação de serviços de mecânica e não apenas para ser utilizado como garagem.  

Sublinhamos que as respostas dadas aqui neste Consultório Jurídico não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que  não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.