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Onde começam e acabam os poderes dos administradores de condomínio

Para contratar um fornecedor, por exemplo, é preciso luz verde dos restantes condóminos? No Deco Alerta respondemos.

Photo by Jim Reardan on Unsplash
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Autor: Redação

Os administradores de condomínio existem para, em nome dos demais condóminos, garantir o bom funcionamento de um determinado edifício ou urbanização, a vários níveis: desde as finanças, à manutenção, limpeza e segurança. Para isso, recorrem muitas vezes à contratação de fornecedores externos. Mas as decisões que tomam nestes procedimentos podem ser por iniciativa própria ou têm de estar sempre validadas pelos demais condóminos? Hoje no artigo do Deco Alerta esclarecemos tudo sobre este assunto.

Esta rubrica semanal é destinada a todos os consumidores em Portugal, sendo assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news. Envia a tua questão para a Deco, por email para decolx@deco.pt ou por telefone para 00 351 21 371 02 20.

Em reunião de condomínio decidimos, por unanimidade, solicitar um orçamento para a realização de obras de manutenção no prédio (isolamento e pintura das fachadas exteriores) a uma empresa que já tinha realizado obras no nosso prédio. Porém, soubemos posteriormente que o administrador contratou outra empresa com um custo mais baixo, mas que pratica um serviço pior. É possível que o administrador do condomínio decida contra o que resolveu em reunião?

De acordo com o teu relato, o administrador não tinha legitimidade para adjudicar a obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade na assembleia de condóminos.

Uma decisão como essa só poderia acontecer se o administrador ou a administração pudesse provar que os condóminos não se tinham oposto à alteração da decisão, isto depois de informados da mesma.

Na verdade em situações como a vossa, os condóminos nem precisariam de ter aprovado o orçamento por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital investido, isto é, uma maioria simples (50% + 1).

As decisões que necessitam de unanimidade são as relativas a alterações ao título constitutivo (por exemplo, um logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como a venda de determinado equipamento do condomínio.

A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do que ficou decidido, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias a contar da reunião. Depois de notificados, dispõem de 90 dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem, presume-se que aceitam.