Benfeitorias imobiliárias: o que são e para que servem?

As benfeitorias, de uma forma genérica, consistem nas despesas realizadas com vista a conservar ou melhorar o imóvel. E existem três tipos de benfeitorias: as necessárias, as úteis e as voluptuárias, conforme tipificado no art.º 216.º do Código Civil (C..C), que consagra este regime. Mas em que consistem, de facto, para que servem e como se processam? Explicamos tudo com fundamento jurídico.

Como se caracteriza cada tipo de benfeitorias?

Benfeitorias necessárias. Segundo o próprio nome indica, destinam-se a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa. No âmbito imobiliário, tal como esclarece a Teixeira Advogados & Associados para o idealista/news neste artigo preparado para o idealista/news, pode ser considerada uma benfeitoria necessária, por exemplo, a despesa com fim à reparação da canalização, sistema elétrico ou hidráulico do imóvel, a recuperação de soalho, janelas ou eventuais pinturas.

Benfeitorias úteis. Apesar de não serem indispensáveis para a conservação, atendem a um aumento do seu valor. A título exemplificativo estas abrangem, por exemplo, a construção de uma garagem ou otimização da eficiência energética, colocando painéis solares ou, ainda, isolamento.

Benfeitorias voluptuárias. Não sendo indispensáveis para a conservação nem aumentando o valor, servem unicamente para recreio do benfeitorizante, numa perspetiva de o embelezar e tornar mais agradável. Resumem-se, por exemplo, obras no jardim do imóvel, alteração das loiças de casa de banho, azulejos ou pavimento.

Em que medida pode o benfeitor recuperar o crédito efetuado pelas despesas?

O legislador prevê as seguintes possibilidades:

O possuidor, quer o de boa-fé como o de má-fé, tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que tenha suportado, pelos proprietários do imóvel, à luz do preceito do art.º 1273.º n.º 1 do C.C.

De igual forma, tanto o possuidor de boa-fé como o de má-fé, dispõem da faculdade de levantar as benfeitorias úteis que efetuaram no imóvel, desde que tal seja possível sem o detrimento do mesmo. Quando se revela impossível proceder ao levantamento sem esse prejuízo, há lugar à compensação do benfeitor pelo valor da despesa, calculado à luz das regras do enriquecimento sem causa, conforme estipulado no art.º 1273.º n.º 2 do C.C, a fim de impedir circunstância em que, sem causa justificativa, se enriqueça à custa de outrem estando, por isso, adstrito a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.

No que obsta às benfeitorias voluptuárias, caso o levantamento destas não obste ao dano do imóvel este é permitido ao possuidor de boa-fé. Todavia, se for suscetível de deteriorar, não lhe será possível levantá-las nem haver o valor delas. Porém, o possuidor de má-fé, perde, em qualquer caso, as benfeitorias voluptuárias que tenha desenvolvido.

Qual o prazo para arguir as benfeitorias?

O benfeitor beneficia de um prazo de vinte anos para invocar os seus direitos indemnizatórios, nos termos do art.º 309.º do C.C.

Caso prático

Com o objetivo de ilustrar o exposto, apresentamos a seguinte hipótese prática:

• O Sr. António era inquilino num imóvel desde 2002. Desde o inverno rigoroso do ano passado que começaram a aparecer infiltrações no teto da sala e quartos e, por iniciativa própria, o Sr. António contactou um profissional que procedeu às obras de recuperação desse incidente e, aproveitando, colocou novas janelas e portadas na moradia, com vista à otimização do isolamento da mesma.

Como é que o Sr. António deve proceder?

Para reaver o valor que dispensou nas obras do imóvel, o inquilino deve enviar uma carta ao senhorio com a descrição das intervenções que realizou e os recibos das mesmas, informando-o que tem 30 dias para o reembolsar.

Em que benfeitorias pode o Sr. António ser ou não ressarcido?

No caso concreto, as despesas quanto à recuperação das infiltrações no imóvel consubstanciam benfeitorias necessárias das quais o inquilino tem o direito à indemnização devida. Por outro lado, no que tange à intervenção referente às janelas e portadas e, apesar de estas não integrarem uma benfeitoria necessária, por não suscitar a perda ou destruição da moradia, aumentam o seu valor. Pelo que, sendo consideradas benfeitorias úteis, o Sr. António pode optar por uma de duas situações:

a) caso não danifique o imóvel, levantar as janelas e portadas, mantendo as anteriores; ou, caso contrário,

b) receber a devida compensação pecuniária do valor da despesa.

E se passado 30 dias o senhorio nada disser, nem adotar qualquer medida? Neste caso, o Sr. António tem vinte anos para requerer uma ação declarativa condenatória contra o senhorio em Tribunal.

* Artigo da autoria da Teixeira Advogados & Associados