Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Converter lojas e outros espaços de serviços em casas - o que é preciso fazer

Mudar a afetação de um imóvel é tentador devido ao preço e à falta de oferta de habitação, mas o processo pode ser complexo. Explicamos com fundamento jurídico.

Photo by Noah Benjamin on Unsplash
Photo by Noah Benjamin on Unsplash
Autor: Redação

O aumento dos preços no mercado imobiliário, nos últimos anos, a par da falta de oferta de casas - sobretudo nos centros urbanos do Porto e Lisboa -, tem levado a que cada vez mais pessoas considerem a possibilidade de transformar imóveis afetos ao comércio e serviços (tais como ateliers, lojas, armazéns, entre outros) em habitação. No entanto, a mudança de afetação de um imóvel é um processo que pode ser complexo e cujos custos e riscos devem ser tomados em conta, aquando de uma tomada de decisão por parte dos proprietários ou futuros donos da propriedade. Explicamos tudo com fundamento jurídico.

A possibilidade de se transformarem imóveis e frações destinadas ao comércio e serviços em imóveis destinados à habitação, mediante pequenas obras e adaptações, pode ser tentadora e é possível encontrar no mercado diversos anúncios de espaços à venda com a descrição “casa com afetação a comércio”. Há também vários casos de casas, que antes tinham outros usos, que servem de exemplo, inspirando os interessados a dar este passo.

Contudo, para que um imóvel possa ser legalmente utilizado para fins habitacionais - seja para habitação própria, arrendamento de longa duração ou alojamento local – terá que haver lugar a um processo destinado a alterar a licença de habitação do mesmo, tal como explica a Belzuz Abogados* neste artigo preparado para o idealista/news.

A licença de habitação é um documento emitido pela Câmara Municipal da autarquia onde o prédio se encontra localizado, que comprova que um determinado imóvel reúne as condições legais exigíveis para cumprir a sua finalidade e que está conforme com o projeto de arquitetura, aprovado aquando da sua construção, fixando os usos e utilizações admissíveis.

Assim, um imóvel poderá ser destinado para fins habitacionais ou não habitacionais, sendo que no último caso o imóvel poderá ser destinado a comércio, armazenamento, estacionamento, etc...

Photo by Brett Jordan on Unsplash
Photo by Brett Jordan on Unsplash

O que fazer para mudar o uso

Para alterar a afetação de um imóvel nos casos em que não foram realizadas obras ou após a realização de obras isentas de licenciamento ou comunicação prévia, será necessário obter uma nova autorização de utilização, por forma a verificar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos admissíveis, bem como a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido.

Para tal, deverá ser apresentado um pedido de mudança do tipo de uso do edifício ou fração, dirigido à Câmara Municipal e instruído com diversos elementos, tais como, por exemplo, extratos das plantas de ordenamento, plantas de localização, memória descritiva e justificativa, cópia do alvará de licença ou autorização de utilização anterior, entre outros elementos de natureza arquitetónica e registral.

Importa ainda salientar que, no caso das lojas inseridas em prédios, haverá que deliberar a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal em decisão unanime tomada em Assembleia Geral de Condóminos. Este título deverá ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, carecendo do acordo de todos os condóminos.

Por fim, deverá ser tido em conta que a Câmara Municipal que irá instruir o processo tem uma margem de discricionariedade considerável na sua tomada de decisão, uma vez que irá considerar o disposto no Plano Diretor Municipal - o instrumento legal fundamental na gestão do território municipal que define o quadro estratégico de desenvolvimento territorial do município – e, tendo em conta o disposto no mesmo, tomar uma decisão, não sendo certo que a mudança de afetação do imóvel requerida por parte do proprietário seja deferida no final deste processo.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário, Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal