Novo imposto sobre casas vazias, mas nada de regular as rendas: a receita do FMI para a habitação

Arrendar uma casa é cada vez mais difícil na Europa, diagnostica o Fundo Monetário Internacional (FMI). E Lisboa foi a cidade onde, num período de dez anos, os preços das rendas mais subiram no contexto europeu, segundo revela um estudo do organismo internacional que integrou a 'troika'. Mas Portugal não está sozinho neste panorama. Em 10 das 18 economias analisadas, os inquilinos de classe média tiveram de fazer um sobre-esforço para conseguir pagar aos senhorios, com as rendas das casas onde vivem a ficarem  de 9 a 67% mais caras, entre 2007 e 2018. Portugal, Suíça, Eslovénia e Luxemburgo apresentaram as maiores subidas das rendas, refere o relatório.

Em média, uma família europeia destina 27% dos rendimentos para pagar aos senhorios, mas quase 60% dos agregados mais desfavorecidos gastam mais de 40% do que ganham para pagar as casas arrendadas onde vivem (quando a taxa de esforço não deveria superar os 30%, no máximo). E esta situação é mais grave entre os jovens e para quem vive em centros urbanos, mostra o estudo “Affordable Rental Housing – Making It Part of Europe’s Recovery“, divulgado esta quarta-feira (dia 26 de maio de 2021). 

O crescimento real mediano acumulado das rendas no período em análise foi de 18%, tendo sido considerado como ponto de referência um T2. E os dados do FMI permitem concluir que, em cerca de metade dos casos, as subidas nas metrópoles excedem várias vezes o aumento médio nacional, com Lisboa a liderar esta tendência, seguida por Dublin, na Irlanda e Reiquiavique, na Islândia.

FMI

Em sentido contrário, em países como Itália e Reino Unido, “os preços ao nível das cidades diminuíram, possivelmente refletindo, em alguns casos, inversões de crescimento em períodos anteriores”, pode ler-se no estudo realizado por Khalid Elfayoumi, Izabela Karpowicz, Jenny Lee, Marina Marinkov, Aiko Mineshima, Jorge Salas, Andreas Tudyka e Andrea Schaechter.

As diferenças na evolução dos preços entre as grandes cidades e os países “refletem indiscutivelmente a natureza local dos mercados de arrendamento e as pressões heterogéneas decorrentes, por exemplo, da dinâmica de renda, migração, urbanização, atividade de investimento e desenvolvimentos mais amplos do mercado imobiliário”, segundo explica o organismo internacional.

Arrendar é mais caro do que comprar

O FMI garante que, nos últimos anos, os custos de arrendar uma casa são superiores aos de comprar, devido às baixas taxas de juro que servem de referência aos créditos à habitação. Um inquilino médio, pelas suas contas, gasta entre 1 e 1,5 vezes mais do que um proprietário, tendo por base a percentagem de rendimentos.

A isto soma-se o constante encarecimento do arrendamento, em particular nas cidades, muito motivado pela falta de oferta de produto disponível. Entre 2013 e 2018 o valor das rendas cresceu 7% em média, de acordo com o documento, mas em algumas cidades a subida superou os 30%, sem os rendimentos acompanharem o mesmo nível de subida.

Ainda sem dados disponíveis, os autores admitem já que a pandemia irá agravar esta situação, uma vez que "muitos dos que arrendam casa são particularmente vulneráveis à crise da Covid-19, porque trabalham em setores com maior intereação e costumam ter menos acesso ao teletrabalho".

Soluções para resolver o problema da habitação

Para combater a crise habitacional na Europa, o FMI defende a ampliação da oferta de habitação pública no mercado de arrendamento a preços acessíveis e mecanismos fiscais, como a imposição de taxas sobre imóveis vazios. Considera que estas podem ser ferramentas úteis para reduzir as desigualdades no acesso à habitação, que apurou ter-se agravado nos últimos anos, de uma forma generalizada nos países europeus.

A aposta, segundo o documento, deverá passar por aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento. Para atingir este objetivo, além de gerar mais oferta pública, "os governos poderíam ajustar os incentivos fiscais, penalizando as casas vazias", recomenda o FMI, reconhecendo, no entanto, que nem sempre esta medida acaba por beneficiar as famílias com menores rendimentos. O FMI aponta ainda como medidas corretivas o aumento da cobertura de subsídios para habitação e arrendamento e a garantia de empréstimos.

Em contrapartida, o documento realça que os regimes de controlo de preços do arrendamento, seja por um teto máximo ou limitando as subidas anuais, se demonstraram ineficazes. "Não há evidências claras de que os controles de rendas tenham reduzido os vallores, parecem antes estar associados a uma menor oferta de casas no mercado", diz o FMI, explicando que "estas medidas tendem a ser contornadas ao longo do tempo ou a desencorajar o investimento e a oferta de habitação para arrendamento a longo prazo”.

Por outro lado, na opinião dos autores do documento, os fundos europeus Next Generation são uma oportunidade para investir em habitação acessível e reduzir os problemas no mercado, ao mesmo tempo que criam emprego que pode ajudar a uma melhor distribuição dos rendimentos. Os peritos do Fundo defendem assim que "as políticas de inclusão a nível de educação, mercado de trabalho e de transportes públicos precisam de acompanhadas por políticas habitacionais específicas que por sua vez, criem acesso a emprego, educação e saúde”.