De heranças a doações: as novidades sobre mais-valias no imobiliário

O regime das mais-valias imobiliárias tem marcado a agenda noticiosa nos últimos meses devido às alterações anunciadas, despertando o interesse de muitas famílias que têm heranças indivisas, receberem casas como doações e até querem vender terrenos rústicos ou urbanos. A verdade é que o cálculo da tributação de mais-valias nestas operações imobiliárias é distinto para cada caso. Explicamos tudo com fundamento jurídico.

Recentemente, as famílias observaram mudanças nas regras de tributação de mais-valias de imóveis, no que diz respeito à da alienação de quinhões hereditários (ou até mesmo da totalidade da herança). Isto porque surgiram alterações tanto por decisões dos tribunais, como por novos entendimentos da Autoridade Tributária, que vieram desconsiderar fatores antes utilizados para determinar o ganho auferido pelos contribuintes e consequente cálculo de imposto final a pagar.

Importa ainda analisar a tributação de mais-valias sobre a venda de imóveis recebidos por doação e de terrenos rústicos e urbanos, apesar de não terem sido registadas alterações neste âmbito. Isto porque, apesar de a operação subjacente a todas as circunstâncias ser semelhante, o cálculo de imposto a pagar será distinto em cada uma delas.

Mais-valias nas heranças indivisas: como funcionam?

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Em primeiro lugar, vamos focar-nos na alienação de quinhões hereditários, cuja alteração de entendimento, apresentada pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA) no Acórdão n.º 7/2025, remonta ao passado mês de junho.

Ora, o STA veio determinar a ilegalidade da tributação em sede de IRS das mais-valias obtidas pelos herdeiros quando adquirem os quinhões hereditários dos seus co-herdeiros ou vendem o seu quinhão a um terceiro, decisão que contradiz o modo como a Autoridade Tributária tem encarado esta questão nos últimos anos. 

Antes de tudo, importa analisar os conceitos que estão na base deste acórdão uniformizador de jurisprudência do STA. O primeiro deles é o conceito de herança indivisa: enquanto não houver partilha formal dos bens deixados, a herança pertence a todos os herdeiros em conjunto, que detêm um quinhão hereditário (uma quota-parte da herança). Por outro lado, as mais-valias são referentes ao lucro obtido com a venda de um bem que, por via de regra, está sujeita ao pagamento de IRS.

Neste sentido, veio o tribunal reconhecer que a venda de um quinhão hereditário não configura uma operação suscetível de gerar mais-valias tributárias, concluindo que não estará em causa uma transmissão patrimonial, não sendo possível considerar, em consequência, a existência de um aumento da capacidade contributiva do sujeito passivo.

Para o STA, esta alienação representa apenas uma transmissão da posição do herdeiro na herança indivisa, o que, a nosso ver, vai ao encontro do disposto no artigo 104.º da Constituição da República Portuguesa, contrariamente ao que era antes defendido pela Autoridade Tributária.

Esta mudança, ainda que radical, partiu, de um ponto fundamental: a herança indivisa. Pois, enquanto não é feita a partilha, a herança é um todo comum. Só depois de efetivada a partilha, passa cada um dos herdeiros a ser proprietário de um bem concreto. 

Acontece que a Autoridade Tributária não partilhava de tal entendimento, pugnando por liquidações simples e automáticas - com a mera aceitação da herança, o herdeiro passava a deter o domínio jurídico sobre os bens que a compunham, sendo dada aplicação, no imediato, ao artigo 10.º, n.º 1, alínea a) do Código do IRS (doravante, CIRS), interpretação agora afastada pelo tribunal. 

Mais-valias na venda de casas doadas: o que está em causa?

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Uma situação distinta é aquela em que o sujeito passivo vende um imóvel que adquiriu por meio de doação. 

Desde logo, importa esclarecer as diferenças entre conceitos. A herança consiste na transmissão do património do ‘de cujus’ aos seus sucessores e abrangendo todos os seus bens, direitos e obrigações que não se extinguiram com a morte. Já doação é um contrato através do qual o doador transfere, por liberalidade, bens ou direitos ao donatário, nos termos do artigo 954.º, alínea a) do Código Civil. Assim, esta produz efeitos em vida do doador, ao contrário da primeira, que só se concretiza após a morte.  

Portanto, o donatário que venda um imóvel adquirido por doação estará, ao contrário do caso anterior, sujeito a tributação pelas mais-valias auferidas, nos termos do artigo 10.º do CIRS. Aqui, o valor da mais-valia é calculado pela diferença entre o valor patrimonial tributário (VPT) incluído na matriz até dois anos antes da doação e o valor da venda, nos termos do artigo 45.º, n.º 3 do CIRS. 

De resto, serão de aplicar as regras gerais no que respeita ao cálculo da mais-valia. Quanto às despesas e encargos a considerar, será de atender ao disposto no artigo 51.º do CIRS.

É ainda de notar a isenção prevista no artigo 10.º do CIRS, a operar também neste caso : sendo o imóvel alienado para habitação própria e permanente, poderá beneficiar do regime de reinvestimento constante desta norma, desde que cumpridos os requisitos nela previstos. 

Mais-valias na venda de terrenos rústicos e urbanos: quais as diferenças?

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As regras de tributação de mais-valias são distintas nos casos de venda de terrenos rústicos ou urbanos. Também esta é suscetível de gerar mais-valias, contudo, nem todas as operações serão tributadas do mesmo modo. 

Antes de mais, importa recordar que antes de 1989 vigorava o antigo Código do Imposto de Mais-Valias (CIMV), abolido nesse ano para dar lugar ao CIRS, que tributava apenas os ganhos provenientes da venda de terrenos para construção, excluindo, por isso, aqueles decorrentes da venda de prédios rústicos ou urbanos que não tivessem este destino.

De modo a evitar quaisquer efeitos retroativos, foi criado um regime transitório de acordo com o qual não serão tributadas mais-valias que não fossem já tributadas pelo código anterior.  Em termos práticos, tal implica que os prédios rústicos adquiridos antes de 1989 poderão ser alienados pelo sujeito passivo sem que a venda esteja sujeita ao pagamento de imposto pela mais-valia auferida.

Por outro lado, se a aquisição do imóvel tiver ocorrido depois daquela data, os ganhos passam a estar sujeitos a IRS. 

Diferente será o caso da venda de terrenos para construção. Ao contrário dos anteriores, os lucros decorrentes da sua alienação já eram tributados antes de 1989, motivo pelo qual nunca beneficiaram da isenção prevista no regime transitório do IRS, calculando-se a mais-valia e respetivo montante de imposto a pagar nos termos gerais, que tivemos já oportunidade de analisar. 

*Artigo da autoria de Rita Pinto Guimarães, advogada estagiária de Fiscal, e Nuno Oliveira Santos, sócio de Fiscal da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados