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Regular o arrendamento abre crise política em Espanha e deixa setor em alvoroço

A regulamentação das rendas afetaria 150 mil casas nas mãos de grandes proprietários, mas haveria um período transitório de 18 meses após a aprovação da lei.

Europa Press
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A habitação provocou o último terramoto político em Espanha. Na semana passada, os parceiros do Governo selaram um acordo para desbloquear a Lei da Habitação, que inclui medidas para baixar o preço das rendas, após vários meses de negociações e tensões.

No marco das negociações do Orçamento do Estado para 2022 (OE2022) no país vizinho, PSOE e Podemos chegaram a acordo relativamente às linhas mestras do regulamento, entre as quais se destacam os incentivos fiscais para pequenos proprietários de até 90% no IRS para que mantenham os preços das rendas, limites nas casas arrendadas que estão nas mãos de grandes proprietários, uma sobretaxa no IMI para as casas vazias durante muito tempo ou que 30% da promoção de novas construções sejam destinadas à VPO – (Vivienda de Protección Oficial – casas promovidas pela administração pública espanhola a preços mais baixos).

Trata-se de algumas medidas muito criticadas por agentes imobiliários, consultores, economistas, promotores, investidores, empresários e políticos de todos os quadrantes. A insegurança jurídica, o ataque à propriedade privada, a perda de investimentos, a intervenção no mercado, o populismo, um efeito contrário ao pretendido e o reforço da oferta como solução têm sido algumas das opiniões mais repetidas nos últimos dias.

Photo by Jorge Salvador on Unsplash
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Por outro lado, o Sindicato dos Inquilinos de Madrid afirma que "ainda há um longo caminho a percorrer”. “A experiência mostra-nos que ainda nada se ganhou. Enquanto não tivermos um texto legislativo que vá além do que foi acordado, não poderemos reivindicar a vitória ”, frisa.

As mensagens do Governo

No meio desta chuva de declarações, o Governo tenta apaziguar os ânimos com várias mensagens. Uma delas é que a aplicação de uma das medidas mais polémicas do regulamento não teria efeitos imediatos: o acordo estabelece um período transitório de 18 meses a partir da entrada em vigor da lei para os grande proprietários aplicarem a baixa de preços obrigatória, portanto, o regime não começaria a funcionar antes da primvarea de 2023.

Esse ano e meio é o período necessário para desenvolver um sistema de índice de preços de referência para as rendas que possa ser permanentemente atualizado, segundo explicam fontes do Ministério dos Transportes, Mobilidade e Agenda Urbana (Mitma) ao idealista/news.

E a data pode ser adiada ainda mais se tivermos em conta que o texto ainda não foi aprovado pelo Governo e que se espera uma longa fase parlamentar. “A expectativa é chegar ao Conselho de Ministros dentro de algumas semanas e o processo parlamentar pode durar meses”, adiantam desde do ministério. Por outro lado, as outras medidas, como as fiscais, teriam efeito imediato.

Photo by Jorge Fernández Salas on Unsplash
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A segunda mensagem é a de que a regulamentação dos preços das rendas afetaria, no máximo, 150.000 casas, que são aquelas que estão nas mãos de grandes proprietários. O número mal representa 6% do stock de imóveis para arrendar e pode ser um bem menor se levarmos em conta que as comunidades autónomas são quem tem a última palavra. Por se tratar de uma competência regional, são as autonomias que vão decidir se querem ou não regular os preços das rendas.

Nesse sentido, da Agência de Negociação de Arrendamento explica “que a Lei terá um alcance real muito limitado, pois a declaração de áreas pressionadas ou o aumento do IMI para casas vazias dependerá das autonomias e municípios que desejarem aplicar isto."

Por enquanto, o PP anunciou que não se aplicará nos territórios onde governa (como Madrid, Andaluzia, Galiza, Múrcia e Castela e Leão), enquanto algumas regiões socialistas como a Extremadura afirmaram não ter mercados pressionados. De facto, estima-se que metade dos grandes proprietários está em regiões que não querem aplicar o limite.

Por outro lado, a regulamentação também poderia deixar nas mãos dos municípios a possibilidade de aplicar ou não a obrigação de destinar 30% dos novos empreendimentos habitacionais a habitações protegidas. E, se aplicados, devem compensar os promotores com a contribuição de terras de valor semelhante em outra parte do município.

Photo by Johan Mouchet on Unsplash
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Por fim, nos últimos dias, o Governo tem pedido cautela na avaliação das diretrizes do regulamento até que o texto final seja conhecido.

No dia 7 de outubro de 2021, durante a apresentação dos Orçamentos Gerais do Estado para 2022, a Ministra da Política Territorial e porta-voz do Governo, Isabel Rodríguez, afirmou: “Não estou assim tão certa que quando a lei for aprovada, aqueles que hoje dizem que não vão aplicá-la nas suas comunidades autónomas, que serão capazes de explicar ao público que não estão dispostos a fazê-lo. Atrevo-me a prever que mais tarde não serão assim tantos."

Também Nadia Calviño, vice-presidente de Assuntos Económicos, afirmou que o Executivo “está a trabalhar numa negociação muito intensa justamente para chegar a um texto equilibrado, que proteja os inquilinos, mas também as classes médias e, acima de tudo, a segurança jurídica”.

Dúvidas sobre o encaixe legal

O PP já avisou que levará a regulamentação ao Tribunal Constitucional e algumas autonomias como a da Catalunha também deixaram claro que tomarão as medidas necessárias caso considerem que o texto invade os seus poderes.

O presidente da CEOE (Confederação Espanhola das Organizações Empresariais), Antonio Garamendi, foi um dos primeiros a falar numa possível inconstitucionalidade. “O artigo 33 da Constituição diz que um dos direitos das pessoas, dos cidadãos deste país, é a propriedade. Que o Estado interfira nessa propriedade preocupa-nos, preocupa-nos muito. Entendemos que é inconstitucional”, afirmou na semana pasada.

E também surgem dúvidas sobre as implicações jurídicas das medidas acordadas no setor imobiliário.

Photo by Kaspars Upmanis on Unsplash
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“Com toda cautela, por não conhecer todos os detalhes do acordo, duvidamos da sua aplicabilidade e se vai dar certo. Supondo que seja aplicado e que possa ser aplicado, é evidente que o investimento será reduzido porque tem implicações de ilegalidade muito claras”, defende Miguel Ángel Peña, CEO da Residencial de Grupo Lar, empresa que pretende investir em conjunto com o gestor de fortunas e de ativos French Primonial perto de 1.000 milhões de euros na construção de 5.000 casas para arrenddamento nas principais cidades de Espanha.

"É um absurdo politizar a habitação" e “isto só se resolve com mais oferta, mas ninguém pensa em resolver o problema habitacional”, acrescentou.

Na mesma linha, a Agência de Negociação de Arrendamento insiste que “as grandes linhas das medidas que pretendem incluir na Lei da Habitação não têm caráter profissional, são claramente políticas, ideológicas, dirigidas aos seus constituintes. Sendo uma lei ideológica, ela colidirá na sua aplicação prática em municípios ou autonomias onde não haja consenso político ou onde a mesma ideologia seja partilhada. No final, teremos perdido uma magnífica oportunidade de fazer uma Lei da Habitação com letra maiúscula e, sobretudo, uma lei para todos”.

Fontes do mercado afirmam que “as medidas até agora conhecidas representam discriminação entre pequenos e grandes proprietários, o que pode ser uma questão de inconstitucionalidade” e que “ao deixar a aplicação da lei nas mãos das comunidades, isso significará a clara diferenciação de mercados. A longo prazo, isso pode significar que o investimento está focado em regiões que não vão aplicar as medidas em detrimento das que o fazem, o que pode pesar na oferta. ”

Mais habitação social e segurança jurídica

Diversos agentes do mercado imobiliário dizem há anos que Espanha tem um déficit de habitação social, já que elas representam apenas 1% do stock imobiliário, contra mais de 10% na Irlanda, na França ou no Reino Unido. No topo da OCDE estão a Dinamarca, com 21%; Áustria, com 23%; e Holanda, com 37%.

A Associação das Empresas Imobiliárias de Madrid (AMADEI), aliás, insiste que o problema habitacional “deve ser enfrentado a partir do aumento do parque habitacional público e dos incentivos fiscais aos proprietários e inquilinos a partir de outros parâmetros mais justos que não resultam num claro dano à propriedade privada ”.

Montse Junyent, chefe de assessoria jurídica do Conselho Geral da COAPI e da Associação dos Agentes Imobiliários da Catalunha (AIC), discorda que a lei transfira as necessidades habitacionais da população para o setor privado, pois “corresponde ao poder público arbitrar as medidas necessárias para aumentar a habitação social ”.

Por sua vez, Jaime Cabrero García, presidente do Colégio Oficial e da Associação dos Agentes e Agentes Imobiliários de Madrid (COAPIMADRID - AIM), afirma que “seria bom não perder de vista a necessidade de abordar o futuro regulamento tendo em conta o setor como um todo: a atividade dos profissionais, a racionalização urbana, a segurança jurídica dos operadores e consumidores nas transações e projetos, bem como o verdadeiro impulso à habitação social através dos fundos europeus, tudo num momento em que o setor imobiliário e o setor financeiro estão em boa harmonia ”. E destaca que “é necessário abordar a nova regulamentação com uma perspetiva mais ampla em que haja um horizonte comum de oferecer segurança jurídica no mercado desde uma perspetiva económica e profissional, a favor dos consumidores, convencionado com todos os representantes e profissionais do imobiliário ".

Photo by Alex Vasey on Unsplash
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Um alto responsável de uma das maiores empresas de arrendamento de imóveis com atividade em Espanha insiste na falta de informação do Executivo sobre o setor. “Da nossa parte sempre houve uma grande predisposição para negociar e há meses nos dão mensagens que não se coadunam com as medidas anunciadas, que são intervencionistas, discriminatórias e de duvidosa legalidade”. “Eles nunca partilharam informações ou o rascunho do regulamento connosco”, garante.

Entre os riscos que os peritos detetam, para além do facto de as medidas poderem colidir com o direito à propriedade privada, está a rutura da unidade de mercado e a chegada de distorções (pelo facto de algumas autonomias aplicarem regulação de preços e outras não), a paralisação de novos projetos de construção, a perda de interesse de investidores conservadores em desenvolver projetos de arrendamento (como fundos de pensões ou fundos de investimento), bem como a redução da oferta de apartamentos para arrendamento e consequente aumento de preços. E alertam que os estragos no setor já foram feitos e que os efeitos serão percetíveis no longo prazo.

“As medidas anunciadas vão afetar gravemente a intenção de se criar uma maior oferta de habitação dedicada ao arrendamento e venda, destinada a atenuar a falta de acessibilidade à mesma por parte dos jovens”, concluem desde a Associação de Promotores Imobiliários de Madrid (ASPRIMA ).