Quando é que se pode ter uma casa vazia no mercado de arrendamento?

Por vezes acontece que um inquilino decide dar um novo uso ao imóvel arrendado ou deixa de o usar, ficando mesmo a casa vazia. Em que circunstâncias é que tal pode acontecer? E de que forma deve ser tratado o processo? O senhorio tem uma palavra a dizer e o que pode fazer? São várias as questões que surgem à volta de um contrato de arrendamento e ao destino que se dá às casas e outros espaços que são arrendados. Vamos responder agora, com a ajuda de juristas. 

O Código Civil português, no âmbito das normas reguladoras da relação de arrendamento, obriga a que o arrendatário use efetivamente o imóvel arrendado para os fins contratados. "Isto significa que o arrendatário, entre outros deveres e obrigações, não pode dar um uso diferente daquele a que o imóvel se destina e não pode deixar de utilizar o imóvel por mais de um ano", começa por explica a CRS Advogados*, neste artigo preparado para o idealista/news.

Isto é válido, salientam os especialistas, tanto para os arrendamentos para fins habitacionais como para fins não habitacionais e a consequência do não cumprimento pelo arrendatário é a possibilidade de o senhorio promover a extinção do arrendamento, por resolução do contrato.

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Consequências legais de dar um uso diferente ao imóvel arrendado

Note-se que, no caso de ser dado ao imóvel um fim diverso a que ele se destina, genericamente esta impossibilidade aplica-se e tem as consequências legais atrás referidas, mesmo que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio.

No caso específico do arrendamento para fins habitacionais, importa mencionar que, salvo clausula contratual em sentido contrário, é possível o arrendatário exercer uma industria doméstica, mesmo que tributada, desde que não tenha mais de três auxiliares assalariados. Portanto, se as partes nada definirem no contrato a este respeito, o exercício pelo arrendatário habitacional de uma industria domestica, não é interpretado como incumprimento contratual pelo arrendatário.

Quando é que pode ficar uma casa vazia no arrendamento?

Quanto ao não uso do locado por mais de um ano, o legislador prevê algumas situações em que considera ser lícito e, como tal, não reflete o incumprimento por parte do arrendatário, concretamente:

• Em caso de força maior ou de doença;
• Se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
• Se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano;
• Se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60 /prct., incluindo a familiares.

Portanto, não bastará ao senhorio, para efeito de resolução contratual, ter conhecimento de que o arrendatário não usa o imóvel arrendado há mais de um ano, terá também de procurar conhecer o motivo do não uso do locado, aconselhando-se a interpelar o mesmo para esse efeito ou quando assim se mostre necessário, tentar diligenciar no sentido de obter as respostas e provas que necessita para poder avançar com a resolução do contrato.

Claro está, que muitas vezes pode ser difícil fazê-lo, especialmente quando o arrendatário é uma pessoa idosa e, habitualmente, pela fragilidade decorrente da idade, com maior propensão para estar doente. Nestes casos será fundamental apurar, por exemplo, se a doença é temporária ou permanente e, sendo permanente, se implica a impossibilidade definitiva em usar o imóvel arrendado (o que pode ser difícil de demonstrar). Confirmando-se que o arrendatário sofre de doença permanente e incapacitante que impede o uso do imóvel, com caráter definitivo, então o senhorio poderá promover pela resolução do contrato, nos termos legais.

*Filipe Duarte da CRS Advogados