É oficial: o programa arrendar para subarrendar do Mais Habitação foi publicado esta segunda-feira, dia 29 de maio, em Diário da República, e traz várias novidades para as famílias que têm dificuldades no acesso à habitação. E também para os proprietários. A ideia é o Estado arrendar os imóveis aos proprietários para, depois, subarrendar a preços acessíveis. O idealista/news passou a pente fino o novo diploma que entra em vigor já amanha e explica como tudo vai funcionar.
“É aprovado o regime jurídico do arrendamento pelo Estado, através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), de imóveis disponíveis no mercado, tendo em vista o seu posterior subarrendamento, a preços acessíveis, a famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado para a sua habitação permanente”, lê-se no Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29 de maio.
O IHRU e a Estamo serão as entidades responsáveis pela gestão e execução do programa arrendar para subarrendar, embora tenham competências distintas. Será, portanto, o IHRU que vai assumir a posição de arrendatário em representação do Estado, bem como a gestão de todos os contratos de arrendamento e subarrendamento (no qual se inclui inspeções, obras de reparação e possíveis delegações com as câmaras municipais). Já a Estamo irá identificar os imóveis disponíveis do mercado (assim como a sua vistoria para averiguar condições de habitabilidade), por exemplo.
O programa arrendar para subarrendar pode ainda ser “subscrito pela Associação Nacional de Municípios Portugueses e pela Associação Nacional de Freguesias, permitindo a gestão por parte das câmaras municipais e das juntas de freguesia aderentes dos contratos de arrendamento e subarrendamento celebrados, numa lógica de proximidade e confiança”, explicam ainda no diploma.
Como vão funcionar os contratos de arrendamento entre o IHRU e os proprietários?
Segundo o decreto-lei agora publicado em Diário da República, “os contratos de arrendamento para fins habitacionais são celebrados entre o IHRU e os proprietários ou usufrutuários dos imóveis ou titulares de direito de superfície sobre os mesmos”. E dá nota que a “duração dos contratos de arrendamento para fins habitacionais não pode, em qualquer caso, ser inferior a três anos”.
“Na falta de estipulação entre as partes, os contratos de arrendamento para fins habitacionais têm uma duração de cinco anos, renovando-se automática e sucessivamente por iguais períodos, salvo oposição expressa de qualquer uma delas”, explicam ainda.
Qual o preço da renda a pagar aos proprietários?
Em termos gerais, o preço de renda a pagar pelo IHRU aos proprietários deve cumprir os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos no Programa de Arrendamento Acessível (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019). Há, contudo, exceções a considerar: se os proprietários forem entidades públicas, o limite máximo das rendas não é aplicado.
Mas pode ser acordado entre o IHRU e os proprietários uma renda superior aos limites referidos, “não podendo, no entanto, exceder 30 % do preço limite para cada tipologia e concelho onde se localiza o imóvel”, explicam ainda.
Se os proprietários necessitarem de realizar investimentos nos imóveis tendo em vista o seu arrendamento – como reabilitações ou adaptações – o IHRU pode “proceder ao pagamento antecipado do valor correspondente a duas rendas, não podendo o preço de renda ser atualizado durante esse período”. Isto não se aplica, contudo, se a renda estipulada for superior aos limites do Programa de Arrendamento Acessível.
O valor de renda mensal acordado será pago todos os meses pelo IHRU as rendas aos proprietários, usufrutuários ou titulares de direito de superfície. Também é o IHRU que vai ficar responsável pela entrega dos imóveis em contrato de arrendamento “nas mesmas condições em que os recebeu”, frisam.
Como é que as casas arrendadas pelo Estado vão ser atribuídas às famílias?
Depois de o IHRU celebrar os contratos de arrendamento com os proprietários, chega o momento de atribuir os imóveis às famílias com dificuldades em aceder à habitação. E como é que isto vai funcionar? “A atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento para habitação permanente é realizada através de sorteio, por parte do IHRU”, referem no diploma.
Há casos que vão ter prioridade face a outros. Neste sorteio de casas em regime de subarrendamento “são priorizadas as candidaturas respeitantes a jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos dos três meses precedentes ou do mesmo período homólogo do ano anterior”, explicam.
Quais são os critérios de elegibilidade para subarrendar casas ao Estado?
Segundo o diploma, na atribuição das habitações em regime de subarrendamento vão ser elegíveis os agregados familiares cujo rendimento anual bruto máximo:
- Para agregados de uma pessoa, seja igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88;
- Para agregados de duas pessoas, seja igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS, em vigor à data da atribuição do imóvel, acrescido de 10.000 euros;
- Para agregados de mais de duas pessoas, seja igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS, em vigor à data da atribuição do imóvel, acrescido de 10.000 euros, e, por cada pessoa adicional, de 5.000 euros;
De notar que “o rendimento anual bruto e o rendimento médio mensal bruto do agregado familiar ou habitacional são calculados nos termos previstos nos números 1 e 5 do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio”, explicam.
Como vão funcionar os contratos de subarrendamento?
As famílias a quem forem atribuídas as casas após o sorteio podem então assinar os contratos de subarrendamento para habitação permanente com o IHRU, entidade que também vai ser responsável por fixar a renda mensal, tendo por base as rendas praticadas no Programa de Arrendamento Acessível.
Mas para subarrendar estas casas, a taxa de esforço da família terá de igual ou inferior a 35%. “Apenas são elegíveis, para cada imóvel, os candidatos cujo rendimento médio mensal do agregado familiar ou habitacional, nos termos do n.º 1 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, represente uma taxa de esforço igual ou inferior a 35% face ao preço da renda mensal fixado pelo IHRU”, notam ainda.
A estes contratos de subarrendamento aplica-se o regime jurídico do arrendamento urbano do Código Civil.
Estado vai arrendar para subarrendar – e estas são as regras
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