Como comprar casa passo a passo: da escolha do imóvel até à escritura

A compra de casa continua a ser um projeto de vida de muitas famílias e jovens, apesar de, hoje, o acesso à habitação estar difícil por via dos elevados preços, juros e custo de vida. Quem conseguir reunir poupanças para avançar com a aquisição da habitação, vai deparar-se com um processo cheio de etapas e variáveis a considerar. Além disso, importa estar a par das atualizações legislativas, até porque há novidades: a compra e venda de casa deixou de exigir a apresentação de licença de utilização ou ficha técnica de habitação, o que traz novos riscos para quem compra. Por isso mesmo, o idealista/news explica neste guia, com ajuda de especialistas legais, o passo a passo da compra de casa, de forma a evitar surpresas desagradáveis.

O que é importante fazer antes de comprar casa?

Comprar casa é uma grande decisão para as famílias, já que costuma representar um investimento de longo prazo (sobretudo se exigir a contratação de um crédito habitação). E, na hora de escolher a casa ideal para viver, há que olhar para um conjunto de fatores, como a dimensão da casa, o seu preço, a eficiência energética, a zona envolvente, proximidade com serviços, transportes, escolas, hospitais, entre outros.

Depois de escolheres a casa ideal para comprar, é de “máxima importância fazer a análise de toda a documentação do imóvel, de forma a garantir que se encontra tudo em conformidade para a realização do negócio projetado”, recomenda Diana Cabral Botelho, sócia da Fides Law, ao idealista/news.

Para garantir que as características da habitação correspondem às anunciadas, a advogada especializada em imobiliário aconselha que sejam analisados por um profissional experiente os seguintes documentos:

• Certidão Predial;
• Caderneta Predial;
• Certificado Energético (que é obrigatório na hora de vender casa).

Importa ainda sublinhas que, com o Decreto-Lei n.º 10/2024, “deixa de ser obrigatória a exibição, em sede de escritura pública de compra e venda, da licença de utilização e Ficha Técnica de Habitação, mas continua a ser recomendável a sua consulta, quando existam, por permitir averiguar as reais condições do imóvel”, explica ainda.

Portanto, estes são os pontos de partida para avançar com a compra da casa, que vão permitir perceber se existem questões por resolver relacionadas com desconformidade de áreas ou uso, por exemplo.

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Como comprar casa passo a passo

Verificar direito de preferência e consultar bancos

Depois de analisares toda a documentação, deves notificar “os eventuais preferentes com direito de preferência para exercício do seu direito em prazo razoável”, refere Diana Cabral Botelho. E, em caso de mútuo acordo, podes então começar a contactar os bancos ou intermediários de crédito para comparar e escolher o empréstimo habitação mais adequado para ti.

Verificar o estado do imóvel

Também é recomendável ao comprador, antes da realização da escritura pública de compra e venda, “que efetue uma vistoria técnica ao local, de forma a averiguar da existência de defeitos a corrigir, e acautelar os prazos previstos para a denúncia de defeitos, sob pena de caducidade”, indica ainda a sócia da Fides Law.

Por esta altura (e antes de realizares o negócio), deves estudar quais são os impostos a pagar (como o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - IMT) e obrigações fiscais a cumprir. Além disso, caso se trate de uma fração autónoma, importa obter uma declaração do condomínio com o valor da quota devida e eventuais quantias em dívida.

Contrato de promessa de compra e venda

Nesta fase intermédia, é “muito comum e recomendável” que seja celebrado entre as partes um contrato promessa de compra e venda, “de forma a assegurar o direito do comprador à aquisição do imóvel e regular a posição das partes até à realização da escritura pública de compra e venda, o que se revela da máxima importância”, destaca a advogada.

A escritura da casa

Depois de todos os passos anteriores estarem concluídos, podes finalmente avançar com a realização de escritura pública de compra e venda e a tradição do imóvel. E aqui o novo proprietário deve “acautelar as obrigações inerentes ao registo e pagamento de impostos periódicos devidos, bem como assumir o risco da propriedade”, alerta Diana Cabral Botelho.

Atenção que o “novo simplex urbanístico isenta de controlo prévio operações antes sujeitas ao crivo municipal e dispensa a exibição de autorização de utilização e Ficha Técnica de Habitação nas transações, transferindo para as partes uma responsabilidade acrescida que se encontrava nas mãos do Estado”, avisa ainda.

Perante esta mudança legal e os eventuais riscos para quem compra – como comprar um imóvel sem licença, com construções ilegais e ter dificuldades em pedir crédito -,  a advogada acredita que “a prevenção e discussão de todos os diferendos antes da conclusão do negócio continuará a ser a melhor solução para garantir a sua agilidade e transparência”.