Ter uma casa própria continua a estar no topo das prioridades para muitas famílias e investidores. E, por isso mesmo, a procura de casas para comprar em Portugal continuou dinâmica (e bem superior à oferta) ao longo de 2023, numa altura em que a aquisição estava mais protegida pela legislação dada a exigência de apresentar a licença de utilização da habitação (este ano já não é assim). Mas esta procura de casas à venda foi-se adaptando ao atual contexto de incerteza, marcado pela perda de poder de compra e altos juros nos empréstimos bancários, observando-se um reforço da procura de habitação nas zonas periféricas das grandes cidades, sobretudo de Lisboa, por apresentarem preços mais acessíveis do que as mais centrais. São precisamente os municípios que rodeiam a capital os 17 mais procurados para comprar casa em 2023, apesar de mais de metade destes concelhos oferecerem preços medianos superiores a 300 mil euros.
É isso mesmo que revelam os dados mais recentes do idealista/data, referentes ao último trimestre de 2023: olhando para o ranking dos 50 municípios mais procurados para comprar casa em Portugal (e que possuem uma oferta superior a 500 imóveis para venda), salta à vista que os primeiros oito localizam-se no distrito de Lisboa e são limítrofes à capital. É Odivelas o concelho mais procurado de todos para adquirir habitação, seguido de Oeiras, Amadora, Lisboa e Vila Franca de Xira. Por outras palavras, estes são os concelhos que revelam maior pressão da procura entre os 50 municípios preferidos pelos compradores e que possuem elevada oferta de casas para venda.
E não ficamos por aqui, já que se verifica que os 17 concelhos mais procurados para adquirir habitação em Portugal localizam-se junto à capital, seja no próprio distrito ou nos distritos limítrofes, como Setúbal e Santarém, que ficam a cerca de uma hora de distância (ou menos) de Lisboa. Estes dados sugerem, assim, que em 2023 houve um reforço da tendência de procurar casas nos concelhos periféricos de Lisboa, onde os preços são muitas vezes mais acessíveis que na capital, muito embora tenham vindo a subir por efeito contágio nos últimos anos, devido à pressão da procura perante a oferta de casas. Isto ajuda a explicar o facto de 11 destes 17 concelhos apresentarem preços medianos superiores a 300 mil euros.
Não são só os portugueses que continuam a preferir viver perto da capital, onde há mais oportunidades de emprego, melhor mobilidade, dinâmica sociocultural e vários serviços de saúde e educação. Também há cada vez mais estrangeiros e nómadas digitais de olho na capital portuguesa (e nas suas periferias), sendo igualmente atraídos pelo clima ameno e baixo custo de vida. Até ao final de 2023, os vistos gold e o regime de residentes não habituais (RNH) também eram fatores atrativos para os cidadãos estrangeiros, mas deixaram de existir este ano, nos termos anteriores, por decisão do Executivo socialista (só o RNH é que tem um período transitório a decorrer).
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Preferência de comprar casa concentra-se em Lisboa, Setúbal, Porto e Faro
Este ranking mostra, portanto, que 23 dos 50 municípios mais procurados para comprar casa em Portugal localizam-se nos distritos de Lisboa, Setúbal e Santarém. Já o distrito do Porto conta com seis concelhos entre os mais procurados, com Valongo, Maia e Matosinhos no top3 distrital, seguidos do próprio município da Invicta, de Gondomar e Vila do Conde (estes últimos estão no fundo da lista geral).
Também o Algarve – um destino de eleição para muitos estrangeiros – conta com oito municípios entre os mais pesquisados para adquirir habitação. Vila Real de Santo António é o mais procurado no distrito de Faro (apesar de aparecer na 24.ª posição no ranking geral), seguido de Portimão, Silves, Albufeira e Tavira. No fundo da lista (50.º lugar), está mesmo o concelho de Faro, que é o menos pesquisado de todos. Os elevados preços das casas praticados nestes municípios (entre 325 mil euros e os 685 mil euros, em termos medianos) podem ajudar a explicar a baixa procura relativa.
Muito embora haja mais preferência de comprar casa nos concelhos localizados junto aos grandes centros urbanos de Lisboa, Setúbal, Faro e Porto (70% do total), os outros 15 municípios mais procurados para adquirir habitação distribuem-se por vários pontos do país, como os distritos de Braga, Aveiro, Coimbra, Leiria, Santarém e ainda as ilhas da Madeira e de São Miguel (Açores). Entre estes, o município mais bem posicionado é Peniche, em Leiria, sendo o 18.º mais procurado pelos potenciais compradores.
De notar que as famílias e os investidores que estavam a procurar casa para comprar em 2023 encontravam-se mais salvaguardadas pela legislação, já que a aquisição era sempre acompanhada com a licença de utilização do imóvel. Mas esta realidade mudou a partir de janeiro com o novo diploma que vem simplificar os licenciamentos urbanos: agora, deixou de ser obrigatório apresentar licença na hora de comprar e vender de casa, o que traz riscos para os potenciais compradores e investidores, já que podem adquirir habitações sem licença e com construções ilegais o que dificulta (ou até impede) a contratualização de crédito habitação, tal como noticiou o idealista/news neste artigo, que revela também mecanismos de proteção.
Lisboa e Faro reúnem municípios mais caros para comprar casa
Analisando os preços medianos dos 50 municípios mais procurados para comprar casa em Portugal no final de 2023, verifica-se que entre os 10 concelhos mais procurados – e que se situam, sobretudo, junto à capital – os preços das habitações variam entre 204 mil euros (Santarém) e os 616 mil euros (Oeiras).
Sem surpresa, observa-se neste ranking do idealista/data que os distritos de Lisboa e Faro reúnem os concelhos mais caros de todos, com oito territórios apresentam preços medianos acima dos 500 mil euros. Logo em primeiro lugar está Cascais, onde os preços das casas se situaram em 1 milhão de euros, em termos medianos. Este grupo fica completo com Lagoa, Oeiras, Lisboa, Albufeira, Faro, Óbidos e Castro Marim. A apresentar preços das casas à venda entre 350 mil euros e inferiores a 500 mil euros estão ainda 11 concelhos situados nos distritos de Lisboa, Faro, Porto e Setúbal.
E salta à vista ainda que, pelo menos, oito dos municípios mais caros para comprar casa (com preços acima de 400 mil euros) estão entre os menos procurados neste período. É o caso de Faro, por exemplo, que é o concelho que se encontra no fundo da lista da procura (50.ª posição), onde os preços das casas estão na ordem dos 545 mil euros. Estes municípios situam-se, sobretudo, no Algarve, à exceção de Óbidos, em Leiria, e do concelho da Invicta.
O que é bem visível é que à medida que o preço das casas vai descendo, a lista dos concelhos preferidos pelos compradores vai sendo cada vez mais dispersa a nível geográfico (ou seja, não se concentra tanto junto aos grandes centros urbanos de Lisboa, Porto e Algarve). Ainda assim, o mais barato de todos é o concelho de Moita (Setúbal), onde comprar casa teve o custo mediano de 176 mil euros e foi o 11.º mais procurado no final de 2023.
Metodologia
Calculámos o ranking dos municípios mais procurados durante o quarto trimestre de 2023, entre os que apresentaram uma oferta superior a 500 anúncios de casas à venda no idealista (o marketplace imobiliário do sul da Europa) e com com preços de venda superiores a 1.000 euros/m2. Depois, foram também analisados os preços medianos dos 50 municípios mais procurados para comprar casa em Portugal.
Utilizando os dados de comportamento dos utilizadores do idealista, recolhemos o indicador de pressão da procura relativa sobre a oferta. Este indicador baseia-se no número de ‘leads’ (contactos por email, apresentação de ofertas e imóveis guardados em favoritos) recebidos por anúncio no idealista. Por um lado, os ‘leads’ mostram a procura de habitação por parte dos utilizadores. Por outro lado, o número de anúncios mede a oferta habitacional disponível no portal. Desta forma, o indicador sintetiza a pressão da procura de casas à venda sobre a oferta em cada município de Portugal, servindo, assim, para medir situações de aquecimento ou arrefecimento do mercado quando a procura relativa é mais alta ou baixa, respetivamente.
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