Casas sobrelotadas: o que diz a nossa legislação?

A conjuntura do mercado imobiliário em Portugal em alta, aliada à baixa capacidade financeira das famílias e fenómenos como a imigração, tem contribuído para uma diminuição nos padrões e na qualidade das habitações, pois é cada vez mais comum encontrar situações em que um único apartamento abriga um número significativo de pessoas, o que inevitavelmente compromete as condições de habitabilidade, higiene, segurança e saúde dos seus residentes.

Um estudo recente do Instituto Nacional de Estatística (INE) revela, precisamente, que há cada vez mais famílias a viver em casas demasiado pequenas face à dimensão do agregado, isto é, em casas sobrelotadas. Mas, afinal, o que diz a lei sobre este tema? 

"A nossa legislação não especifica concretamente qual a área mínima de habitabilidade que se deverá considerar, embora a Lei de Bases da Habitação de 2019, venha criar princípios, objetivos e critérios gerais que pretendem garantir condições dignas de habitação a todos os cidadãos", começa por explicar Raquel Paz Lourenço, Associada da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.

Por exemplo, o artigo 9.º daquele diploma, determina que uma habitação se considera de dimensão adequada se a área, o número de divisões e as soluções de abastecimento e fornecimento de água e saneamento, forem suficientes de forma a não provocarem situações de insalubridade, sobrelotação, risco para a saúde, conforto e segurança dos seus residentes.

São, assim, critérios e princípios gerais e fundamentais, que devem ser analisados e considerados no caso concreto, com o objetivo de garantir condições habitacionais adequadas para os residentes de uma dada habitação. Pelo que, embora não exista uma regra expressa a determinar quantas pessoas podem habitar uma casa ou qual a área mínima de habitabilidade de cada habitação, teremos de atender a tais critérios e orientações, analisando-os e concluindo se, efetivamente, tais condições estão colocadas em causa no caso concreto.

Quem fiscaliza as condições de habitabilidade?

Serão as entidades municipais as competentes para fiscalizar tais condições de habitabilidade, tal como se encontra definido no artigo 88.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que estabelece que a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização de um imóvel.

Poderão ainda existir outras entidades competentes para a fiscalização, como as Autoridades de Saúde, estando em causa a higiene e saúde dos residentes, ou, a Proteção Civil, estando em causa questões de segurança dos seus habitantes.

Existiu um especial enfoque nesta matéria, aquando das propostas da lei do novo programa Mais Habitação, no caso de arrendamentos, dado que as propostas iniciais pretendiam responsabilizar os proprietários por realojar os residentes, no caso de se verificarem situações de sobrelotação. Tal medida não foi aprovada, o que se entende, considerando que em diversos casos, nem os proprietários têm conhecimento da situação de efetiva ocupação dos seus imóveis. Não obstante, no âmbito desta competência de fiscalização, pode sempre a entidade municipal determinar que não se encontram verificadas e cumpridas as condições de habitabilidade e que tal constitui um arrendamento irregular, intimando o proprietário a repor a “legalidade”, o que significará, ficar responsável por, de algum modo, colocar termo a tal situação.

A existência de casas sobrelotadas são uma realidade, tanto em Portugal como em outros países europeus, sobretudo em áreas urbanas densamente povoadas. Esta situação deveria ser mitigada e regulamentada, contudo, qualquer normativo somente será eficaz se acompanhado de um aumento significativo na oferta de habitações.