Partes comuns do condomínio: regras para uma boa convivência

O nosso quotidiano é diferente consoante a nossa morada. As pessoas que habitam num apartamento têm de lidar com um espaço partilhado. 

Conhecer quais são as partes comuns do condomínio é algo fundamental. Para haver uma sã convivência entre todos os condóminos, pode revelar-se decisivo conhecer as regras de gestão e de manutenção do espaço. 

Se moras num apartamento, deves saber quais são as partes comuns do condomínio e quais as regras relacionadas com esse espaço a respeitar. Se todos o fizerem, não haverá tantos problemas entre moradores. 

O que diz a lei sobre as partes comuns do condomínio?

Só se pode falar em condomínio quando o prédio se encontra dividido em partes distintas (as frações autónomas, como são designadas), sendo cada uma pertencente a diferentes pessoas. Logo, não há um condomínio, caso o edifício tenha um só proprietário, mesmo que as casas sejam arrendadas a várias pessoas.

Há um condomínio quando o edifício é ocupado por várias frações autónomas e é composto por espaços de propriedade privada e de propriedade partilhada, que consistem nas chamadas partes comuns do prédio. As frações autónomas podem ser habitações, lojas ou escritórios.

Há regras específicas para as pessoas que vivem em apartamentos. Frequentemente, os condóminos lidam com dúvidas sobre as partes comuns do condomínio. Muitas pessoas não sabem distinguir o espaço privado das áreas que pertencem a todos. O desconhecimento ou a indiferença pela lei pode estar na origem de conflitos. 

Direitos e encargos dos condóminos

O sustentáculo do condomínio está assente nas partes comuns. Sem as partes comuns não haveria condomínio. 

Quando uma pessoa adquire uma fração num edifício sob o regime da propriedade horizontal (PH), ela não se torna apenas proprietário da fração. Também adquire uma quota parte das áreas comuns. Por lei, torna-se comproprietário das mesmas em conjunto com os proprietários das restantes frações.

Os direitos e encargos dos condóminos encontram-se estabelecidos pelo Código Civil. É referido no documento (artigo 1420.º) que “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.” 

No referido artigo, está evidenciado que nenhum dos deveres “pode ser alienado separadamente”. Além disso, também não é possível ao proprietário da fração “renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”. 

Desta forma, ao adquirir o apartamento, o proprietário da fração também está a assumir responsabilidade no que diz respeito às partes comuns, nomeadamente a responsabilizar-se pelas despesas associadas.

Regimes de propriedade

Deste modo, no momento da compra, há dois regimes de propriedade a ter em consideração. Um que se pode considerar de propriedade plena, no qual o proprietário da fração pode fazer (quase) tudo na sua fração.

No entanto, há outro regime de propriedade, o da compropriedade, que é limitador do direito individual de propriedade, porque os direitos sobre as partes comuns são exercidos em conjunto, ou seja, por todos os comproprietários.

No caso específico do condomínio, a responsabilidade de tomar decisões sobre as partes comuns cabe sempre à assembleia de condóminos, particularmente a nomeação ou a eleição de um administrador para fazer a administração das mesmas. A assembleia é formada pelo conjunto de todos os comproprietários. 

A conflitualidade nasce do facto dos interesses dos comproprietários (doravante designados de condóminos) sobre as partes comuns não serem sempre coincidentes. Na verdade, raramente o são. Frequentemente, há incompreensão sobre o que é comum a todos e o que não é. 

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Mas, afinal, quais são as partes comuns de um condomínio?

É possível encontrar n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil (CC) as partes comuns do condomínio. Elas encontram-se descritas na lei e são aplicáveis a todos os edifícios onde há um condomínio:

• O solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes-mestras e todas as partes que constituem a estrutura do prédio;
• O telhado ou os terraços de cobertura, embora eles possam ser destinados ao uso de uma determinada fração;
• As entradas, os vestíbulos, as escadas e os corredores de uso ou a passagem comum a dois ou mais condóminos;
• As instalações gerais de água, a eletricidade, o aquecimento, o ar condicionado, o gás, as comunicações e semelhantes.

Existem também outras áreas que podem ser consideradas comuns, exceto se o título constitutivo diga que são atribuídas especificamente a um condómino. É este o caso de: 

• as partes e jardins anexos ao edifício;
• os elevadores;
• as frações para utilização e habitação do porteiro;
• as garagens e outros lugares de estacionamento;
• casa dos lixos; 

Ou seja, de uma forma geral, são partes comuns do condomínio todas as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Título constitutivo

O título constitutivo é, no fundo, a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal. Este documento pode determinar que certas áreas das partes comuns se destinam à utilização exclusiva de um condómino. 

O título constitutivo contém informações diversas, nomeadamente a localização do edifício, a descrição das frações autónomas e o valor que cada uma representa, em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio. 

É com referência a esse valor que se calcula a quota a pagar por cada condómino. O documento também indica a finalidade de cada fração. O título constitutivo pode especificar se uma determinada fração, por exemplo, se destina a habitação ou a comércio. 

O documento também pode apresentar o regulamento do condomínio. É possível haver no  título constitutivo uma referência à possibilidade de resolver conflitos de vizinhança, recorrendo aos centros de arbitragem. 

É possível ao proprietário de uma fração pedir na Conservatória do Registo Predial da área do prédio uma certidão do título constitutivo.

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Utilização indevida das partes comuns do condomínio

É uma responsabilidade comum aos moradores procederem à limpeza, utilização e manutenção desses espaços. No entanto, como se viu anteriormente, nenhum condómino pode fazer uso das partes comuns, sem ter a autorização dos restantes condóminos, seja a que título for. 

Reunimos um conjunto de exemplos de utilização indevida de partes e serviços comuns que acontecem frequentemente:

• Colocação de tapetes, vasos, calçado ou outros objetos;
• Depositar lixo, mesmo que seja por tempo limitado e que se encontre devidamente ensacado;
• Parar ou estacionar;
• Afixar coisas, nomeadamente estendais, suportes de bicicletas, entre outros;
• Fechar ou vedar (de qualquer forma) os lugares de aparcamento;
• Fechar varandas;
• Usar a sala do condomínio para uso particular, nomeadamente festas (exceto quando previsto no regulamento);
• Colocar na cobertura antenas, painéis solares ou outros equipamentos;
• Construir marquises (ou outros) em terraços de cobertura;
• Usar a água do condomínio para lavar o carro ou a mota;
• Usar a eletricidade do condomínio para fins pessoais.

Nada disto deveria acontecer nas áreas comuns, sem ser devidamente autorizado pela assembleia de condóminos.

Devemos sempre pensar que o que é comum é de todos. Logo, não lhe deve ser dado uso individual, sem que os outros se pronunciem. A boa harmonia em condomínio acontece quando se respeita este princípio básico…