Tudo sobre o arrendamento vitalício: das vantagens às obrigações

O contrato de arrendamento vitalício oferece aos inquilinos a possibilidade de viverem de forma estável num imóvel por toda a vida. Mas, afinal, como funciona? E quais são as vantagens e desvantagens? E efeitos legais? Explicamos tudo neste artigo, com fundamento jurídico.

No nosso ordenamento jurídico, o arrendamento vitalício encontra-se regulado no decreto-lei nº.1/2020, de 9 de janeiro. Este decreto-lei veio para dar uma solução viável ao agravamento das dificuldades de acesso a uma habitação adequada e, também, às várias necessidades sentidas pelos agregados familiares (no campo da flexibilidade e mobilidade habitacional), começa por esclarecer a Teixeira Advogados & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.

O contrato de arrendamento vitalício é a designação mais conhecida para o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). Este direito permite a uma ou mais pessoas residirem de forma vitalícia numa habitação. Para tal acontecer, o morador deve pagar ao proprietário da habitação uma caução inicial, e uma prestação mensal acordada por ambas as partes. A partir deste momento de celebração desta modalidade de contrato, o morador passa a ter o direito de residir, naquela mesma habitação, durante toda a sua vida.

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Vale dizer que, em termos de denúncia do contrato de arrendamento vitalício, o morador pode fazê-la a qualquer momento, porém, o mesmo já não pode ocorrer com o proprietário do imóvel, que só poderá fazer a denúncia do contrato caso haja incumprimento do contrato por parte do morador (arrendatário). Após esta denúncia, a caução paga pelo morador no início do contrato é devolvida, seja de forma total (caso denuncie o DHD nos primeiros 10 anos) ou parcial, dependendo do tempo em que o morador permaneceu no imóvel.

A celebração deste contrato pode ser feita por qualquer pessoa, seja ela coletiva ou singular, desde que seja proprietária de um imóvel e que este esteja livre, obrigatoriamente, de ónus (por exemplo, hipoteca) e encargos. Em relação à outra parte, apenas pode ser uma pessoa ou um conjunto de pessoas singulares, que serão designados como “moradores”.

Qual é o valor a pagar a título de caução no contrato de arrendamento vitalício?

É, desde logo, relevante salientar que, ao tratar-se deste tipo de contratos, o valor da caução não é fixo. Porém, o valor é definido por acordo entre as partes, mas com uma condição em específico: o valor da caução deve ser entre 10% e 20% (como consta do artigo 6º do DL n. º1/2020, de 9 de janeiro) do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua dimensão e, também, com a localização em que se encontra o imóvel, sendo pago no momento da celebração do contrato.

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E em relação às vantagens e obrigações que as partes têm ao celebrar este tipo de contrato?

Em relação ao inquilino, as maiores vantagens são a estabilidade e segurança, sem que seja necessário investir quantias altíssimas e acabar com dívidas (como por exemplo com os empréstimos para compra de um imóvel) e, também, poder viver numa casa pelo resto da sua vida, o que facilita a sua comodidade e dá ainda mais estabilidade, pois o proprietário não pode renunciar ao contrato desde que o morador cumpra todas as suas obrigações.

Já no caso do proprietário do imóvel, também existem boas vantagens, como é o caso de uma real rentabilidade financeira a longo prazo, uma reduzida preocupação em relação às rendas e atrasos nos pagamentos (pois pode descontar a quantia em falta da caução), redução dos custos de gestão e de despesas associadas, que ficam a cargo do morador. Outro direito do proprietário é reaver o imóvel em estado (no mínimo) médio, caso o contrato seja cancelado pelo morador.

Sobre as obrigações que cabem às partes, no caso do morador, temos, nos termos do art.º 9 da mesma lei, as seguintes: utilizar a casa como moradia permanente, realizar obras para conservar o imóvel e suportar os custos, assim como os custos das avaliações feitas a cada oito anos. Caso haja alguma anomalia relatada pelas avaliações, cabe ao morador realizar obras necessárias para deixar o imóvel nas melhores condições para que seja “aprovado” na nova avaliação após as obras. Também deve permitir que o proprietário faça obras extraordinárias no imóvel, relativamente à sua conservação. Também é ao morador que cabe pagar as taxas municipais e o IMI do imóvel, bem como informar o proprietário de qualquer anomalia na habitação que não seja de responsabilidade do mesmo (morador).

Em relação ao proprietário, também como consta do DL n.º 1/2020, de 9 de Janeiro, no seu artigo 8.º, o mesmo tem obrigação de: entregar a casa ao morador em estado de conservação médio (no mínimo), realizar e garantir o pagamento das obras de conservação extraordinária do imóvel, exceto se resultarem de incumprimento de obrigações do morador, devolver o valor da caução ou o valor legal correspondente ao morador quando se extingue o arrendamento vitalício e, também, pagar as obras e encargos relativos às partes comuns do prédio e condomínio quando assim se aplicar, para além das quotizações e obrigações enquanto condómino.

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Vale salientar que, nesta modalidade de arrendamento, o morador nunca adquire a propriedade do imóvel, isto é, o morador manterá sempre a posição de arrendatário e o proprietário de senhorio. Sendo assim, também é válido dizer que, o direito do arrendamento vitalício, em caso de morte do morador, não é transmitido de pais para filho.

Quais são as formas de extinção do DHD?

O contrato de arrendamento vitalício pode cessar nas seguintes situações: por denuncia do morador, onde o mesmo pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento da vigência do contrato, desde que haja uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação.

Outra situação de extinção é com a morte do morador, visto que o direito não é transmitido de forma sucessória. Exemplificando, se André (proprietário) e Bruno (morador) celebram um contrato de arrendamento vitalício, nos termos da lei, e Bruno tem dois filhos que moram na mesma habitação, posteriormente, se Bruno vem a falecer, então o DHD extingue-se, pois não pode ser transmitido aos seus filhos.

E, por fim, por incumprimento definitivo de qualquer uma das partes do contrato, o que seria o caso de Bruno não efetuar os pagamentos das rendas, ou, por outro lado, André eventualmente não realizar e garantir o pagamento das obras de conservação extraordinária do imóvel quando não resultem de incumprimento do morador (Bruno).