Lei dos condomínios: como é que afeta a transparência das contas?

A nova legislação para condomínios traz mudanças importantes que prometem aumentar a transparência nas contas e esclarecer as dúvidas que afetam os proprietários e os administradores.

Afinal, quando prescrevem as dívidas de condomínio? E, ainda, sou obrigado a pagar as obras do condomínio? Estas são algumas questões que a nova lei dos condomínios procura responder, trazendo regras mais claras e responsabilidades acrescidas para o administrador.

Qual é a nova lei do condomínio?

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Na verdade, as regras mais recentes em relação à lei do condomínio resultam da entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, que alterou o regime da propriedade horizontal, aplicável a edifícios com frações independentes pertencentes a diferentes proprietários.

Assim, ficou determinado que cada fração autónoma deve ser independente, devidamente isolada das demais e possuir uma saída própria para uma área comum ou para a rua. A lei do condomínio determina ainda um conjunto de regras importantes para equilibrar direitos e deveres de quem partilha um espaço comum.

Lei do condomínio traz novas obrigações na venda da casa

A nova lei do condomínio estabelece obrigações claras na venda de um imóvel, com o objetivo de evitar situações de incumprimento. A partir de agora, quem vender a casa deve informar o administrador do condomínio, por carta registada, no prazo máximo de 15 dias após a venda, incluindo dados do novo proprietário. Caso não o faça, ficará responsável pelo pagamento de despesas relacionadas à identificação do novo proprietário e por eventuais atrasos no pagamento das quotas de condomínio.

Além disso, para efetuar a venda, será necessário obter uma certidão da administração do condomínio, confirmando que não existem dívidas pendentes. Esta certidão deve ser emitida no prazo de 10 dias e incluir o valor dos encargos em vigor e eventuais dívidas. A lei também esclarece que o novo proprietário não é responsável por obras em partes comuns que não tenha aprovado, sendo esta responsabilidade do anterior proprietário.

Reparações ao condomínio: quais são as urgentes?

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A nova lei do condomínio especifica ainda, de forma clara, o que são consideradas reparações urgentes e essenciais nas áreas comuns do edifício. Anteriormente, qualquer condómino podia realizar estas obras na ausência do administrador, mas a legislação não detalhava que tipo de intervenções se enquadravam nesta categoria. 

Atualmente está definido que as reparações dizem respeito a intervenções indispensáveis para resolver problemas nas áreas comuns que, se não forem tratados de imediato, podem causar danos ao edifício, aos bens ou colocar em risco a segurança dos residentes. Exemplos comuns incluem reparações no telhado ou em escadarias.

Os custos das obras do condomínio devem ser repartidos entre os condóminos, de acordo com a fração de cada um. O cálculo é feito com base na permilagem ou percentagem associada a cada fração, critério que também determina o valor das quotas do condomínio.

Transparências das contas do condomínio: qual o papel do administrador

A nova lei atribui mais responsabilidades ao administrador do condomínio. Este deve garantir a existência de um fundo de reserva para despesas urgentes, cumprir as decisões da assembleia em até 15 dias úteis e convocar uma assembleia extraordinária em casos urgentes.

Além disso, é responsável por informar os condóminos sobre processos judiciais, arbitrais ou administrativos, pelo menos de seis em seis meses. Para obras extraordinárias ou inovações, o administrador deve apresentar três orçamentos, salvo indicação em contrário no regulamento ou pela assembleia. Vejamos a seguir aquilo que lhe compete.

O que compete ao administrador do condomínio?

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A figura do administrador é essencial para garantir o bom funcionamento e a transparência num condomínio. É quem está responsável pela gestão financeira, pela manutenção das áreas comuns e pela comunicação clara com os condóminos, promovendo confiança e harmonia na comunidade. Assim:

• O administrador deve prestar contas anualmente à assembleia, de acordo com o artigo 1436.º do Código Civil;
• A prestação de contas deve ser detalhada, incluindo receitas e despesas, e deve ser aprovada pela assembleia conforme o artigo 1431.º;
• A Lei 8/2022 reforça a obrigação de documentos contábeis claros e acessíveis a todos os condóminos;
• O administrador deve promover reuniões regulares e ser transparente, permitindo aos condóminos questionar a gestão e, se necessário, recorrer aos tribunais em caso de má administração.

Reuniões de condomínios: como podem ser feitas?

A nova lei do condomínio também apresenta novidades em relação às reuniões de condóminos. Neste sentido, as assembleias podem ser convocadas por email, desde que os condóminos tenham previamente aceite a opção e a mesma esteja registado em ata.

As reuniões do condomínio podem realizar-se presencialmente, por videoconferência ou num formato misto, conforme decisão da administração ou da maioria dos condóminos. Se algum participante não tiver condições para utilizar videoconferência e o informar, a administração deve garantir os meios necessários. Caso contrário, a reunião deverá ser presencial.

 As decisões tomadas durante a assembleia devem ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, através de carta registada ou email. Se não houver resposta, presume-se o consentimento. Quanto à ata, esta pode ser assinada digitalmente ou de forma tradicional, com assinatura manuscrita.

Caso vivas num condomínio, poderás informar-te sobre a nova lei e as suas respetivas atualizações diretamente com a assembleia de condóminos. Manter-te atualizado sobre as mudanças legais é essencial para garantir uma convivência harmoniosa e bem organizada no teu prédio.