IRS para Terrenos Rústicos: guia simplificado para proprietários

A tributação das mais-valias de terrenos rústicos é uma das principais dúvidas dos proprietários e investidores em Portugal. Diferente dos terrenos urbanos ou para construção, os terrenos rústicos pagam mais-valias e estas são sempre tributadas pelo IRS, mesmo quando o valor obtido é usado para amortizar o crédito habitação. 

Compreender como funciona o IRS de terreno rústico vai ajudar-te a evitar erros fiscais comuns e planear a venda de forma segura.

O que são mais-valias e como funcionam para os terrenos rústicos? 

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A mais-valia é o ganho patrimonial obtido na venda de um imóvel. Calcula-se pela diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição, ajustado por despesas dedutíveis e inflação. No caso dos terrenos rústicos, este ganho integra os rendimentos tributáveis e deve ser declarado no IRS.

É importante notar que, ao contrário de terrenos para construção, os terrenos rústicos não permitem isenção de mais-valias, mesmo se o dinheiro da venda for aplicado na amortização de crédito habitação. 

A Autoridade Tributária já confirmou em informação vinculativa que o regime da lei “Mais Habitação” não se aplica a imóveis rústicos.

Diferença entre terrenos rústicos e terrenos para construção

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Deves compreender a distinção entre terrenos rústicos e terrenos urbanizáveis:

• Terrenos rústicos: destinam-se à agricultura, floresta ou outros usos não urbanizáveis. Aqui as mais-valias estão sujeitas a IRS, sem isenção.
• Terrenos para construção: legalmente autorizados para edificação. Portanto, as mais-valias podem ser isentas se o valor for aplicado na amortização de crédito habitação própria e permanente.

Esta diferenciação define a tributação e as oportunidades de planeamento fiscal.

Passo a passo do IRS para terrenos rústicos

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Para declarar a venda de terreno rústico no IRS deves seguir estes passos: 

• Verificar a classificação do terreno: consulta a matriz predial e o PDM (Plano Diretor Municipal) da câmara local para confirmar se o terreno é rústico;
• Calcular a mais-valia:
  • Preço de venda do terreno;
  • Preço de aquisição corrigido pela inflação;
  • Despesas com compra, venda e melhorias;
  • Período de posse, que pode influenciar a exoneração parcial do imposto.
• Preencher o IRS: a mais-valia é declarada no Anexo G, Quadro 19, destinado aos ganhos patrimoniais. Deves preencher corretamente todos os campos, incluindo a identificação do imóvel e os valores exatos da transação;
• Verificar possíveis isenções: algumas isenções podem aplicar-se, como para maiores de 65 anos ou reformas, mas normalmente não abrangem os terrenos rústicos.
• Planeamento e apoio técnico: consultar um contabilista ou técnico fiscal ajuda a minimizar riscos e a explorar alternativas legais, como reinvestimento em outros terrenos ou imóveis.

Quadro 19 anexo G: como preencher?

Para preencher o Quadro 19 do Anexo G do IRS, que se destina à declaração das mais-valias, deves:

• Começar por identificar corretamente o imóvel ou valor mobiliário vendido, inserindo os dados do titular (sujeito passivo A ou B, ou dependentes) e os valores de aquisição e venda. 

No caso de imóveis:

• Regista o ano e mês da aquisição e da venda, o valor correspondente, e indica todas as despesas e encargos suportados, como obras de valorização, comissões e impostos associados à transação. 

Se houver co-propriedade:

• Cada titular deve preencher a sua quota-parte, e se houver reinvestimento do valor da venda, como na compra de outro imóvel, deves também assinalar os campos correspondentes no quadro 5 do Anexo G. 

No IRS, deves indicar se reinvestiste o dinheiro da venda, preencher os dados básicos das vendas de ações ou outros investimentos e, no final, escolher se juntas as mais-valias aos restantes rendimentos ou se pagas uma taxa fixa.

É possível colocar uma casa de madeira num terreno rústico?

A construção em terrenos rústicos é limitada. Para saber se é possível, convém mesmo consultar o PDM (Plano Diretor Municipal) da tua área. Na maioria dos casos, apenas os terrenos urbanos ou os terrenos para construção permitem habitação permanente.

O PDM pode ser consultado no site da câmara municipal ou presencialmente nos serviços de urbanismo.

O que fazer com um terreno rústico?

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Um terreno rústico pode ser mantido para fins agrícolas ou florestais, vendido com declaração obrigatória no IRS, ou utilizado como forma de reinvestimento noutras propriedades. 

Existem ainda apoios públicos, como o programa de emparcelamento de terras, disponível em todo o país, que concede subsídios até 10.000€ por hectare e pode valorizar este tipo de património. 

No caso de terrenos rústicos herdados, a venda também gera mais-valias sujeitas a imposto, sendo fundamental apurar corretamente o valor de aquisição e as despesas dedutíveis.

Independentemente de serem vendidos ou não, os terrenos rústicos estão sujeitos ao pagamento de IMI. 

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é calculado com base no valor patrimonial tributário constante na matriz predial, devendo os proprietários garantir que essa informação está correta para evitar pagamentos indevidos.

Apoio ao emparcelamento de terras

O programa Emparcelar para Ordenar, financiado pelo PRR, permite aumentar a dimensão média das propriedades rurais e contribui para a sustentabilidade económica das explorações. 

Antes limitado a territórios vulneráveis, agora está disponível em todo o país, incluindo no Alentejo, com apoios até 10.000€ por hectare. Este incentivo pode valorizar terrenos rústicos e facilitar o planeamento de vendas futuras.

Declarar a venda de terreno rústico no IRS é obrigatório e deve ser feito com atenção aos detalhes. Como proprietário deves manter-te informado sobre a legislação, os benefícios fiscais e os programas de apoio, garantindo uma gestão eficiente e estratégica dos seus imóveis.