Eleições nos EUA: as expetativas no mercado imobiliário de luxo

As eleições presidenciais dos EUA estão aí à porta - realizam-se dia 5 de novembro de 2024 (madrugada de dia 6 em Portugal) - e Donald Trump e Kamala Harris têm visões muito distintas sobre vários assuntos, mas as diferenças entre as suas propostas sobre o setor imobiliário e o mercado imobiliário são menos claras. Especialistas e profissionais do setor dão a sua opinião sobre a forma como a chegada de um dos candidatos à Casa Branca afetará o setor imobiliário de luxo nos próximos quatro anos.

Profissionais de todas as áreas do setor imobiliário, desde avaliadores a agentes imobiliários, bem como economistas e corretores, avaliam a forma como acreditam que uma presidência de Trump ou Harris poderá afetar o futuro do mercado imobiliário de luxo.

Os especialistas observaram que as medidas prometidas na campanha muitas vezes não se traduzem em resultados alcançáveis. Além disso, quando se trata de política de habitação, “as campanhas presidenciais tendem a prometer que vão mudar drasticamente o mercado imobiliário, mas muito disso acontece realmente a nível estadual e local”, observa Ralph McLaughlin, economista-chefe da Realtor.com. “É importante colocar isto em contexto”, acrescenta.

Mas usando os sentimentos atuais sobre a economia como um barómetro para avaliar como o mercado imobiliário de luxo poderá ser afetado pela presidência de Trump ou Harris, as águas parecem relativamente calmas.

De acordo com o relatório Investor Watch do UBS, de setembro, os investidores mais ricos sentem-se mais optimistas nestas eleições do que antes das últimas. “Independentemente do resultado, com base no estado atual da economia e no ciclo das taxas de juro, as pessoas estão mais otimistas em relação ao desempenho do seu portefólio do que estavam antes das eleições de 2020”, disse Jason Katz, consultor de património privado e carteira sénior do UBS.

Dos inquiridos no relatório do UBS, 84% dizem que a economia é o tema eleitoral mais importante e 51% acreditam que Trump está melhor preparado para abordar questões económicas importantes que Harris. No entanto, 57% dos inquiridos estão inclinados a votar em Harris.

O preço médio das casas nos EUA em agosto foi de 432.961 dólares, quase 400.000 euros, um aumento de 3% face a agosto de 2023, segundo a Redfin. Ao mesmo tempo, o número de casas vendidas caiu quase 4% para 467.348 unidades enquanto a taxa média de hipotecas a 30 anos caiu 0,57 pontos para 6,5%.

Estas são as propostas que os especialistas imobiliários acreditam que mais afetarão o mercado imobiliário de luxo nos próximos anos, caso entrem em vigor:

Terrenos federais para o desenvolvimento habitacional

Tanto Trump como Harris manifestaram interesse em conceder terrenos de propriedade federal para desenvolvimento residencial, para ajudar a aliviar a escassez de habitação e a crise de acessibilidade. O governo federal detém aproximadamente 28% dos terrenos dos EUA, o que equivale a mais de 250 milhões de hectares, incluindo 80% no Nevada e 63% no Utah. No entanto, apenas uma pequena parte destes terrenos é realmente adequada para desenvolvimento, disse Lance Lambert, jornalista imobiliário e editor-chefe do boletim informativo sobre habitação ResiClub.

“Os terrenos federais... abrangem grandes áreas de desertos, montanhas e áreas selvagens remotas, e não há muitas terras em São Francisco ou Nova Iorque”, acrescenta Lambert. Além disso, assinala, os terrenos urbanizáveis ​​poderão atrair os mais ricos, que se podem dar ao luxo de os desenvolver para uso privado em busca de uma residência privada e remota.

É claro que isto dependeria das restrições impostas ao uso e desenvolvimento das terras federais. O economista da Realtor.com sublinha que se não houver estipulações sobre a forma como o terreno é utilizado, os promotores imobiliários poderão ir para locais mais atrativos e desejáveis, como os que se encontram perto de parques nacionais, para construir produtos de alta qualidade.

Ambos os candidatos demonstraram interesse em aumentar o inventário habitacional do país, tanto para construir habitação acessível como para o mercado de luxo, e será ainda necessária muita mão de obra para a trazer para o mercado. Bess Freedman, CEO da Brown Harris Stevens, observou que a proposta de Trump de deportar imigrantes sem documentos poderá ter uma reacção adversa na capacidade do país de satisfazer as suas necessidades de habitação. “Uma boa parte dos imigrantes sem documentos está a fazer trabalhos, nomeadamente na construção, que [os americanos] não querem fazer”, disse.

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Impostos e taxas

Se ganhar um segundo mandato, Trump propôs uma tarifa de até 60% sobre os bens importados da China e uma tarifa de 10% a 20% sobre a maioria das outras importações. Uma análise do Instituto Peterson de Economia Internacional concluiu, num relatório de setembro, que se os países atingidos pelas tarifas retaliassem, o PIB poderia cair e a inflação aumentaria.

“Mais inflação afetaria os mercados financeiros”, disse Jonathan Miller, da empresa de avaliação imobiliária Miller Samuel. “Os magnatas da indústria e os indivíduos ricos estão muito focados nos mercados financeiros e a política da Fed tem um impacto significativo nesses mercados.” Em última análise, as taxas “não são boas para a habitação”.

O limite de 10.000 dólares para a dedução de impostos estaduais e locais (SALT) que Trump apoiou como parte da Lei de Reduções de Impostos de 2017 está previsto expirar em 2025, mas ele já declarou que quer acabar com esta medida mais cedo. Esta dedução permitiu aos contribuintes deduzir os impostos sobre a propriedade, os impostos sobre as transações e os impostos locais ou estaduais dos seus impostos federais, poupando milhares de dólares por ano, especialmente em jurisdições com elevados impostos sobre o rendimento e a propriedade.

“Não só beneficiaria aqueles com rendimentos mais elevados e os proprietários de imóveis de luxo, como poderia atrair mais interesse para eles”, acrescentou McLaughlin.

Este limite é uma das razões pelas quais tem havido um 'boom' imobiliário em locais como a Flórida e o Texas desde 2018, acrescenta Miller Samuel. No entanto, salientam que retirar o limite não é algo que o presidente possa fazer sozinho.

Entretanto, Harris propôs aumentar o imposto sobre as mais-valias para 28% mais 5% adicionais para as pessoas que ganhem mais de 1 milhão de dólares (Atualmente, o imposto é de 20%, mais 3,8% adicionais para rendimentos elevados.) Se o aumento proposto por Harris entrar em vigor, “muitas pessoas normais não serão afetadas, mas os ricos, aqueles que têm casas caras, sim”, acrescenta Lambert. O aumento do imposto poderá desencorajar a venda de casas, provocando menos volume de negócios no mercado de luxo e afetando os agentes imobiliários deste segmento.

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Foco global

As políticas da equipa de Harris estabeleceram metas para construir novas habitações e reduzir o custo da habitação para a maioria dos americanos, desde a adição de 3 milhões de novas casas no seu primeiro mandato até à criação de incentivos fiscais para que os promotores imobiliários construam casas para as pessoas que compram a primeira casa.

Harris também apoia a lei Stop Predatory Investing, que procura eliminar em grande parte os incentivos fiscais para investidores empresariais com 50 ou mais casas para arrendar a uma única família. Katz, do UBS, acredita que a aprovação desta lei pode ter algumas repercussões.

“Se eliminar estes incentivos, a oferta de habitação multifamiliar poderá ser drasticamente afetada”, disse Katz sobre os investidores. “Isto não afeta apenas quem precisa de arrendar casas unifamiliares, mas também os incentivos para as construir (...). A conotação é que se trata de um investimento abusivo, mas em muitos casos cria simplesmente uma necessidade urgente de abastecimento muito escasso”.

Trump inclui também a acessibilidade da habitação no seu programa oficial, enfatizando os “incentivos fiscais e o apoio aos compradores de primeira viagem”.

Os especialistas salientam que é difícil aprofundar as propostas de cada candidato, uma vez que se tratou em grande parte de uma campanha baseada na retórica. Freedman, da BHS, observou que a retórica é importante e, no caso de Trump, pode ter um impacto duradouro no setor imobiliário. “Se o seu discurso é: ‘Não é seguro, há crime, é sujo, não é um bom lugar para se viver’, se está a dizer isso nas redes sociais sobre um lugar, em qualquer lugar, não é uma boa mensagem para o consumidor", frisou.

O mercado de luxo de Nova Iorque, por exemplo, superou os números habituais de setembro, com quase 100 contratos assinados no mês por mais de 4 milhões de dólares (3,68 milhões de euros). Mas se Trump voltasse a criticar publicamente Nova Iorque, “isso dissuadiria as pessoas que poderiam querer comprar aqui”, concluiu.