Alemanha reforça controlo das rendas e prolonga teto máximo até 2029

O Parlamento alemão aprovou a prorrogação da lei "Mietpreisbremse", que estabelece um teto para os preços das rendas em determinadas zonas do país, até 2029. Esta iniciativa federal está em vigor desde 2015 e deveria expirar no final deste ano. No entanto, a grande coligação alemã, composta por conservadores e sociais-democratas, decidiu prolongar a medida por mais quatro anos.

Esta legislação obriga os proprietários a fixarem um valor de renda que não exceda 10% da média de mercado para imóveis semelhantes na mesma região. Importa destacar que estas medidas apenas podem ser aplicadas em estados classificados como "Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt" (zona de mercado habitacional tensionado), equivalentes ao conceito de “zona de pressão habitacional” em Espanha. Assim, é essencial que os governos regionais classifiquem previamente os seus territórios como tal.

Estão isentos desta regulação os imóveis novos construídos após 2014, bem como os que tenham sido alvo de remodelações profundas nos últimos anos. Também os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da lei, em 2015, não são abrangidos.

Entre as medidas que reforçam os direitos dos arrendatários está a obrigação do senhorio informar o inquilino sempre que o valor acordado ultrapasse o limite legal e apresentar uma justificação para tal. O não cumprimento desta exigência dá ao arrendatário o direito de pedir o reembolso do montante pago em excesso. Uma emenda introduzida em 2019 permite ainda que os arrendatários reclamem retroativamente valores indevidos pagos acima do teto estabelecido.

Um mecanismo com eficácia limitada nas grandes cidades

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Apesar da sua implementação, os resultados têm sido limitados, sobretudo nas principais cidades alemãs. Dados divulgados pelo Ministério Federal da Habitação, Desenvolvimento Urbano e Construção mostram que, nas 14 maiores cidades do país, as rendas aumentaram, em média, quase 50% desde que a lei entrou em vigor em 2015.

A principal causa é o desequilíbrio entre oferta e procura. A Alemanha enfrenta uma escassez crónica de habitação acessível, especialmente em áreas urbanas como Berlim, Hamburgo, Munique e Frankfurt. Nessas cidades, os preços médios por metro quadrado deverão situar-se entre os 16 e os 23 euros em 2024, representando aumentos entre 15% e 20% em apenas dois anos.

O mecanismo tem sido considerado insuficiente devido às penalizações pouco severas aplicadas aos proprietários que violam as regras. Por isso, esta extensão pretende conceder mais tempo para o desenvolvimento de medidas legais mais eficazes e dissuasoras.

Segundo Jan-Marco Luczak, porta-voz do Departamento Alemão de Habitação, em declarações ao jornal El Economista, esta prorrogação é vista como uma "ferramenta de transição" que oferece "segurança e margem de manobra", ao mesmo tempo que acelera o ritmo da construção de novas habitações sociais.

O exemplo controverso de Berlim

Em 2020, Berlim implementou uma medida que congelava os preços das rendas, proibindo aumentos durante cinco anos, à exceção de um acréscimo anual de 1,3% devido à inflação. A medida fixava também um preço máximo por metro quadrado que não poderia ser ultrapassado por nenhum senhorio.

A medida, que abarcava todos os contratos, incluindo os já existentes, gerou forte controvérsia legal. Acabou por ser considerada inconstitucional pelo Tribunal Constitucional Federal apenas um ano após a sua implementação.

Segundo o Ministério Federal da Habitação, Desenvolvimento Urbano e Construção, o preço médio do arrendamento em Berlim em 2024 era de 19,3 euros/m2, o que representa um aumento de 25% face a 2020. A capital alemã tornou-se, assim, a segunda cidade mais cara do país em termos de rendas, apenas atrás de Munique, onde os preços atingem os 23,33 euros/m2 — um crescimento de 19% em dois anos.