Guia legal do Covid-19 no imobiliário: quais as principais dúvidas das pessoas e das empresas?

No passado dia 30 de janeiro de 2020, a Organização Mundial de Saúde declarou a existência de uma emergência de saúde pública internacional. Cerca de um mês e meio depois (no dia 11 de março de 2020), veio a mesma entidade a classificar o vírus SARS-CoV2 como uma pandemia. Neste contexto, assiste-se um pouco por todo o mundo a um esforço crescente dos governos e das organizações em acautelar a previsão de normas de contingência, para lidar com a pandemia e seus efeitos altamente nocivos nas economias.

Em Portugal, logo no dia 13 de março de 2020, o Governo estabeleceu medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus - COVID 19, o que fez através do Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março (depois alterado e retificado). Posteriormente, foi declarado o Estado de Emergência, o qual foi regulamentado pelo Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março - e que já foi renovado com medidas extra. 

A adoção destes regimes trouxe consigo inúmeras medidas excecionais aplicáveis, prevendo-se mesmo diversas restrições na circulação das pessoas e o acesso – ou mesmo o encerramento – de determinados estabelecimentos. Foram também previstos alguns apoios financeiros excecionais.

Todas estas medidas impactam, naturalmente, no setor imobiliário, sendo certo que, em face do crescendo de novidades legislativas e do facto de nos encontrarmos a atravessar uma situação absolutamente atípica, são inúmeros os desafios que se colocam às pessoas e às empresas no que respeita:

• À aferição dos direitos, deveres e obrigações que lhes são aplicáveis, quer por referência aos novos documentos legais, quer por referência à aplicação de regimes já existentes em face da situação atípica que se atravessa; e
• Como manterem as suas relações negociais, ou, mais concretamente, como continuar a celebrar contratos de compra e venda de imóveis numa fase de distanciamento social.

Neste contexto, selecionámos as principais questões que iremos analisar nos próximos dias, a saber:

Contratos Imobiliários

1. Como continuar a celebrar contratos de compra e venda de imóveis, neste tempo de distanciamento social?
2. Quando cessa a suspensão da produção de efeitos da denúncia dos contratos de arrendamento?
3. As obras podem (ou têm de) ser suspensas?
4. No caso dos contratos de empreitada, poderá o Empreiteiro pedir ou impor a prorrogação do prazo inicialmente previsto para a execução da obra ou a revisão dos preços acordados?
5. Os incumprimentos decorrentes da situação atual de coronavírus podem ser qualificados como uma situação de “força maior”, nos termos dos contratos?
6. Qual o regime aplicável no caso dos contratos que não preveem a chamada “cláusula de força maior”?
7. Quais os procedimentos a adotar?

Procedimentos urbanísticos

1. O que acontece aos procedimentos urbanísticos em curso?
2. O que acontece aos atos de gestão urbanística já praticados?

Financiamento no setor Imobiliário

1. Podem as empresas do setor imobiliário beneficiar do regime da moratória?
2. Qual o procedimento a adotar para acesso à moratória?
3. Caso as empresas do setor imobiliário recorram ao regime da moratória, podem as instituições credoras decretar o incumprimento contratual ou acionar cláusulas de vencimento antecipado?
4. Continuam a correr juros?

Impostos no Setor Imobiliário

1. Quais as empresas do setor imobiliário que podem beneficiar do regime excecional de cumprimento das obrigações fiscais previsto no Decreto-Lei n.º 10-F/2020, de 26 de março?
2. Como funciona o regime de exceção?

Litígios e o Setor Imobiliário

1. O que acontece aos litígios existentes, designadamente, qual o impacto nos procedimentos de despejos ou nos registos de penhoras?
2. O que irá acontecer aos prazos e diligências processuais nos processos judiciais de natureza civil que se encontram em curso sobre imóveis?
3. Quais os atos que continuam a poder ser praticados?
4. O que acontece aos prazos de prescrição e de caducidade de direitos relacionados com imóveis?
5. Como assegurar a resolução de conflitos em tempo útil?

Serão estas, pois, as principais questões que iremos abordar nos próximos dias, o que tentaremos fazer através de uma linguagem simples e não excessivamente técnica, de modo a que a respetiva leitura possa ser esclarecedora sem que se torne cansativa.

*Artigo elaborado para o idealista/news pelas equipas de Contencioso Civil e Comercial e Imobiliário da PLMJ