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Contrato de compra e venda: a arma que protege compradores e vendedores de imóveis

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Autor: Redação

Não sendo obrigatório e implicando custos, quem está prestes a fazer uma transação de um imóvel pode chegar a pensar em dispensar o estabelecimento de um CPCV (contrato de promessa compra e venda) entre as duas partes. Mas é algo que não se deve mesmo fazer. É uma das figuras legais que antecedem a escritura de compra e venda e serve como garantia até à celebração do contrato definitivo, podendo evitar bastantes dissabores e perda de dinheiro. Mas é preciso respeitar algumas regras. Explicamos-te tudo neste guia.

Um acordo deste tipo - e cuja minuta pode ser aqui consultada -  tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes, salvaguardando assim os indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura da compra e venda de um imóvel. 

Ao CPVC deverá ainda juntar-se a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá juntar-se a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, proceder ao anexo de uma declaração que a substitua. 

Quando se deve fazer um CPCV e dar um sinal

Tal como indica o Doutor Finanças, é "oportuno fazer-se um CPCV quando se pretende firmar o negócio - afastando assim outros possíveis compradores -, quando o imóvel não dispõe de licença de utilização, quando a construção do imóvel não está concluída ou quando o comprador ainda se encontra a aguardar a aprovação do financiamento bancário, no caso de necessitar de um crédito habitação, para a compra do imóvel". 

É muito comum existir um valor envolvido no contrato de promessa compra e venda, designado por “sinal”. Trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o comprador entrega ao vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa, sendo também prova da seriedade da intenção contratual. 

A quantia dada como sinal varia, habitualmente entre os 10 e os 20% do bem que está a ser comercializado. 

O que acontece em caso de incumprimento

É possível perder-se dinheiro em caso de incumprimento de um CPCV. 

Se for o vendedor a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá que devolver ao comprador o dobro do valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do contrato promessa). Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do lado do comprador, o vendedor pode ficar com o valor do sinal.  

"A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o seu cumprimento coercivo", explica o Doutor Finanças.  

Para evitar perder dinheiro, deve assegurar-se previamente que se tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação de um crédito habitação. No entanto, caso ambas as partes estejam de acordo, é possível adicionar uma cláusula que anule o contrato caso seja negado o crédito por parte do banco. Isto permite salvaguardar e reaver o dinheiro do sinal que o comprador entrega ao vendedor. 

As grandes vantagens de um CPCV 

Um contrato de promessa compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:   

  • A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.   
  • Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;   
  • Caso o imóvel não disponha de licença de utilização;  
  • Quando a construção do imóvel não estiver concluída;  
  • Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra;  
  • O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário.  

Cuidados a ter na assinatura de um CPCV 

Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que o CPCV é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deve ter-se os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV: 

  • Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;  
  • Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso se pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);  
  • Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;  
  • Assegurar que o  crédito habitação é aprovado (caso este exista);   
  • Na existência de condomínio em atraso, pedir antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;   
  • Verificar antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente. 

Para evitar surpresas desagradáveis,o Doutor Finanças recomenda ainda que seja incluída uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato, que deverá descrever como se deve rescindir o contrato e em que período de tempo.