Comprar casa? Isto é o que precisas de saber sobre o registo do imóvel

Vais comprar casa? Neste artigo, poderás finalmente saber tudo o que precisas sobre o registo do imóvel. 

De facto, este processo envolve o cumprimento de várias obrigações legais e administrativas que asseguram que a compra fica devidamente validada e reconhecida de forma oficial, além de ser garantida a máxima segurança na tua aquisição.

O que fazer após a compra de um imóvel?

Uma vez que compraste uma nova casa, deverás olhar para algumas questões administrativas com atenção. São elas:

• Alteração da morada fiscal no Cartão de Cidadão, assegurando que a informação oficial está atualizada;
• Atualização dos contratos de serviços essenciais (água, luz, gás, telecomunicações e seguros) para garantir a continuidade do fornecimento, sem quaisquer falhas;
• Comunicação da nova morada a bancos, entidade patronal e unidades de saúde, evitando um conjunto problemas com correspondência ou registos administrativos.

Convém também verificar o registo do imóvel nas Finanças, solicitar a isenção de IMI se aplicável e atualizar o Documento Automóvel Único (DUA). Caso o imóvel faça parte de um condomínio, terás de passar a informação ao administrador relativamente à mudança de proprietário.

Um dos últimos passos após a compra da casa é pedir a reexpedição da correspondência postal, garantindo que todos os documentos importantes chegam à tua nova morada.

O que é o registo de imóvel após a aquisição?

O registo de imóvel após a sua compra é um procedimento legal realizado na Conservatória do Registo Predial. Só com este procedimento a compra fica legalmente concluída e plenamente reconhecida, garantindo que o bem adquirido está protegido contra as eventuais reclamações de terceiros.

Além disso, dá-te total segurança jurídica como proprietário, permitindo-te exercer todos os teus direitos sobre a casa, como vender, arrendar ou hipotecar sem qualquer impedimento.

O que acontece se não fizer o registo do imóvel?

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Se não fizeres o registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial, podes enfrentar vários problemas. 

O imóvel não fica legalmente em teu nome, o que pode dificultar a venda, impedir a contratação de crédito com hipoteca e até abrir espaço para disputas legais. Por isso, este é um passo fundamental que deves tratar logo após a escritura e que até podes fazer online muito rapidamente. 

O que é preciso para registar um imóvel?

Para registares um imóvel, terás de apresentar um conjunto de documentos obrigatórios que comprovam a transação e a tua identidade como comprador. São os seguintes:

• Escritura pública assinada, comprovando a aquisição do imóvel;
• Documento de identificação válido (ou seja, Cartão de Cidadão ou Passaporte);
• Número de Identificação Fiscal (NIF);
• Comprovativos de pagamento do IMT e do imposto do selo;
• Cópia do contrato de financiamento, no caso da aquisição ter sido feita com recurso ao crédito habitação.

Assim que juntares toda a documentação necessária, o processo torna-se muito simples e evitas complicações ou atrasos desnecessários.

Quem deve registar o imóvel?

O registo predial pode ser pedido diretamente pelo interessado, seja cidadão ou empresa, ou por um intermédio de advogado, notário ou solicitador.

Para fazer o registo predial online, deverás ter contigo o Cartão de Cidadão válido com autenticação e assinatura digital ativas, enquanto os profissionais devem usar o certificado digital emitido pela respetiva ordem profissional.

Qual o valor que se paga para registar um imóvel?

O custo do registo de imóvel varia de acordo com o valor do imóvel e o local onde é efetuado o registo. Além das taxas cobradas pela Conservatória Predial, é necessário considerar os impostos já pagos, como o IMT e o imposto do selo, como referido anteriormente. Alguns dos encargos são quase sempre certos:

• Declaração de Direito de Preferência: 15€;
• Cópia do contrato de crédito: 43€;
• Registo da hipoteca: 225€;
• Documento Particular Autenticado (DPA): ronda os 20€;
• Registo predial: entre 225€ e 375€.

Se optares pelo serviço Casa Pronta, o registo único ronda os 375€, mas se houver vários atos (compra + hipoteca), pode chegar aos 700€.

Quanto tempo tenho para registar o imóvel?

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Depois de assinares a escritura, tens de tratar do registo o quanto antes, de preferência dentro de 15 dias, sobretudo se for a tua habitação própria e permanente. Alguns atrasos podem dar chatices, como multas ou problemas em transações futuras, portanto é mesmo importante cumprir o prazo.

Uns 30 dias depois da escritura, dá uma olhadela no Portal das Finanças e na Caderneta Predial para confirmares se o imóvel já está registado no teu nome. Se ainda não estiver, vai ao Serviço de Finanças da área onde fica a casa, leva uma cópia da escritura e pede a atualização da titularidade.

O que tenho de pagar no dia da escritura?

No dia da escritura tens de ter preparados os pagamentos do IMT, imposto do selo e as custas notariais, incluindo os encargos do crédito habitação se aplicável. Todos os documentos deverão estar corretos e assinados para evitar problemas no registo do imóvel.

Relembra-te que o IMT calcula-se sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário, com taxas progressivas. O Imposto do Selo aplica-se a 0,8% sobre o valor da compra e 0,6% sobre o crédito se for superior a 5 anos. Por exemplo, numa casa de 250.000€ com crédito de 220.000€, os custos totais podem rondar os 8.257€, incluindo impostos, registo da hipoteca e custas administrativas.

Que apoios existem?

Nota que, se tens até 35 anos, resides em Portugal e vais comprar a tua primeira habitação própria e permanente, podes beneficiar da isenção total de IMT e Imposto do Selo para imóveis até 324.058€.

Se o imóvel custar entre 324.058€ e 648.022€, tens direito a uma isenção parcial: só pagas 8% sobre a parte do valor que ultrapassa os 324.058€. Além disso, podes aproveitar a Garantia Pública para Crédito Habitação, que te permite financiar até 100% do valor da casa, facilitando a aquisição do teu imóvel.

Como pedir a isenção de IMI por 3 anos?

Se compraste uma casa para habitação própria e permanente, podes beneficiar de uma isenção temporária de IMI durante 3 anos, com possibilidade de extensão por mais 2 anos graças ao Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). 

Este benefício permite reduzir significativamente os custos fiscais nos primeiros anos após a compra, desde que cumpras os critérios definidos pela Autoridade Tributária (AT): 

• O imóvel deve ser a tua residência habitual (morada fiscal) e esta informação precisa ser comunicada à AT no prazo de 6 meses após a compra ou conclusão das obras;
• O valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel não pode ultrapassar 125 000€ e o rendimento bruto anual do agregado familiar não pode exceder 153 300€.

O pedido de isenção de IMI deve ser feito até 60 dias após atualizares a morada fiscal no Portal das Finanças, podendo ser feito presencialmente no Serviço de Finanças da área do imóvel ou online. 

Deves apresentar documentos que comprovem a compra e a residência, garantindo que o benefício seja corretamente atribuído. Em muitos casos, a isenção é automática, mas a extensão até 5 anos depende da decisão da assembleia municipal.