Crédito habitação: que novas regras entram em vigor a partir de agosto?

Os bancos têm novas regras a partir de 1 de agosto quando emprestam dinheiro a particulares, só devendo aprovar um crédito se a taxa de esforço relativa a todos os empréstimos do cliente não superar 45% do rendimento.

As novas orientações resultam de uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal (BdP), que substitui a anterior, de 1 de julho de 2018.

O novo documento define os critérios mínimos a que os bancos têm de atender quando avaliam a capacidade de um cliente para pagar um empréstimo antes da aprovação do financiamento. Eis o que muda a partir de agosto:

A quem se aplicam estas regras?

A recomendação do BdP dirige-se a todas as instituições de crédito e sociedades financeiras com sede ou sucursal em Portugal, devendo ser seguida pelas entidades autorizadas pelo supervisor bancário a conceder crédito no país.

As instituições devem aplicar critérios de gestão de risco adequados em todas as operações de crédito e, de acordo com a recomendação, têm de assegurar que dispõem dos meios adequados para implementar as orientações.

Quais são as principais alterações?

O BdP fez quatro alterações principais à recomendação de 2018.

A primeira diz respeito à percentagem do rendimento líquido mensal que um cliente pode alocar ao pagamento das prestações, que baixa de 50% para 45%.

O período máximo para o pagamento das prestações passa a ser de 40 ou 35 anos, continuando a variar em função da idade do devedor, mas apenas com dois escalões, em vez de três.

O BdP continua a recomendar que os bancos não concedam créditos habitação destinados à compra, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente superiores a 90% do valor do imóvel e de 80% no caso de créditos habitação destinados a outras finalidades. No entanto, da recomendação desaparece a regra que permitia aos bancos emprestarem 100% quando estivesse em causa a compra de um imóvel detido pelo próprio banco.

O banco central decidiu ainda retirar do âmbito da recomendação os contratos de locação financeira de bens imóveis (‘leasing’ imobiliário), mantendo apenas no seu perímetro a locação financeira de bens móveis, como automóveis.

Qual é o objetivo das novas regras?

O banco central pretende assegurar a estabilidade do sistema financeiro e evitar o endividamento excessivo dos particulares. Como o supervisor detetou alguns riscos nos valores, no ritmo da concessão de crédito habitação e no perfil dos clientes bancários, decidiu ajustar as regras para prevenir problemas futuros.

No último ano e meio, verificou-se um crescimento da concessão de crédito, uma aceleração dos preços das casas e um aumento do rendimento disponível das famílias. Como se perspetiva uma maior propensão para a concessão de empréstimos, o banco central quis atuar preventivamente, explicou a vice-governadora do BdP, Clara Raposo, num ‘podcast’ oficial da instituição.

Observa-se também “um aumento da proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, tipicamente associados a rendimentos mais baixos, e um reforço do recurso ao crédito para financiar a aquisição de habitação”, o que justifica um ajustamento das regras, refere o BdP.

O que muda na taxa de esforço?

A percentagem máxima do rendimento das famílias que pode ficar destinada ao pagamento do empréstimo da casa baixa de 50% para 45%. Este limite é calculado num cenário de maior esforço, em que há um agravamento das taxas de juro em 1,5 pontos percentuais.

O limite é calculado tendo em conta todas as responsabilidades de um cliente particular, englobando as eventuais prestações de todos os empréstimos de uma pessoa.

No ‘podcast’ do BdP, a vice-governadora admite que esta alteração possa fazer com que algumas famílias optem por comprar um imóvel ligeiramente mais barato.

Na recomendação, o BdP explica que esta redução pretende “conter o aumento do endividamento das famílias” e “reforçar a prudência na avaliação da capacidade financeira dos mutuários para o cumprimento das obrigações”.

Há exceções relativamente à taxa de esforço?

Sim. Em determinados casos, os bancos podem aprovar um crédito que prevê uma prestação com uma taxa de esforço superior a 45%.

As regras anteriores já permitiam exceções, divididas por subcategorias. A partir de agora, estas continuam a existir, podendo os bancos aplicá-las a 10% dos créditos concedidos.

Com isso, o BdP pretende “preservar alguma flexibilidade para as instituições na aplicação” do limite dos 45%, “permitindo considerar outros mitigantes de risco que sejam justificadamente relevantes para a avaliação da solvabilidade dos mutuários”, justifica o banco central no texto da recomendação.

O que muda nas maturidades dos empréstimos?

Até agora, havia três escalões: 

• O empréstimo concedido aos jovens até aos 30 anos podia ter uma maturidade de até 40 anos; 
• Na faixa etária acima dos 30 e até aos 35 anos, o pagamento podia durar até 37 anos;
• Acima dos 35 anos, a duração máxima era de 35 anos:

Agora, passam a existir apenas dois escalões: 

• As pessoas até aos 35 anos poderão pedir um empréstimo com uma maturidade de 40 anos; 
• As pessoas com mais de 35 anos podem pagar as prestações, no máximo, durante 35 anos. A maturidade média tem sido de 30 anos, segundo dados do BdP.

As novas regras só se aplicam aos créditos habitação?

Não. A recomendação aplica-se tanto aos novos contratos de crédito destinados à habitação, onde se inclui a compra de casa para habitação própria e permanente, como aos créditos ao consumo.

No caso do crédito ao consumo, também há limites à maturidade dos empréstimos?

Sim. A recomendação prevê que o período máximo de cada novo contrato de crédito pessoal não possa ser superior a sete anos.

No caso dos créditos pessoais concedidos para educação, saúde e transição energética, a maturidade pode ir até dez anos.

Nos contratos de crédito automóvel, aplica-se o mesmo prazo, de dez anos.

A que situações se aplicam estas novas regras?

As alterações aplicam-se aos contratos de crédito cuja avaliação da solvabilidade do cliente bancário aconteça a partir de 1 de agosto.

A recomendação de 2018 aplica-se até 31 de julho “a todos os contratos cuja avaliação da solvabilidade ocorra até essa data”, salvaguarda o novo documento.

O BdP ouviu entidades externas antes de alterar as orientações?

Sim. Segundo a informação publicada no ‘site’ do BdP, o supervisor bancário “consultou a Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação Portuguesa de Leasing, Renting e Factoring (ALF), a Associação de Instituições de Crédito Especializado (ASFAC) e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO)”, bem como o Banco Central Europeu (BCE), o Comité Europeu do Risco Sistémico (CERS) e o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), no qual estão representadas a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF).