Guia crédito à habitação: tudo sobre prazos e amortizações de empréstimos (parte IV)

A compra de casa é um grande passo para a maioria das famílias portuguesas e quase sempre implica a contratação de um financiamento bancário, que se for mal feito pode tornar-se num peso para o resto da vida. Para ajudar-te a fazeres o empréstimo certo e evitar que caias em incumprimento o idealista/news está a publicar um especial sobre crédito à habitação. 

Queremos explicar-te, de forma simples mas detalhada, como funciona o mercado do crédito à habitação em Portugal.

À parte da reportagem do "cliente mistério" que todos os dias visita um dos principais bancos a operar em Portugal para dar-te a conhecer as suas ofertas e condições, apresentamos-te um guia para que saibas tudo sobre empréstimos para a compra de casa.

Este dossier é preparado pela Deco - Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news. Aqui tens o quarto capítulo:

É possível alterar o prazo do empréstimo? E fazer pagamentos antecipados? 

O prazo do empréstimo é negociado entre o consumidor e o banco e corresponde à duração do contrato de crédito. Atualmente têm sido celebrados contratos de crédito com a duração de 30 e até de 50 anos. Este prazo é o período tempo durante o qual o dinheiro emprestado tem de ser reembolsado, por regra em prestações constantes de capital e juros.

No momento de optar pelo prazo do empréstimo, o consumidor deve ter presente que é possível reduzir a prestação mensal alargando o prazo de reembolso, mas quanto mais tempo o empréstimo estiver em dívida maior o montante total de juros que vai acabar por pagar.

É possível alterar o prazo do empréstimo?

Embora o prazo seja fixado aquando da contratação do empréstimo, é durante a vigência do contrato que o consumidor pode solicitar um aumento ou a redução do prazo inicialmente acordado. Mas, o banco não é obrigado a aceitar esta alteração, uma vez que se trata de uma alteração ao contrato tem que existir acordo entre o banco e o consumidor.

A saber: Quando o prazo é mais longo, a prestação é menor, mas pagam-se mais juros durante a vida do empréstimo.

É possível efetuar pagamentos antecipados?

Sim, é possível num crédito à habitação efetuar reembolsos antecipados parciais ou totais. Isto é: o consumidor pode antes do prazo previsto no contrato, pagar parte do empréstimo ou a totalidade do capital em dívida. 

No caso do reembolso antecipado parcial o consumidor ao reduzir o montante do capital em dívida, está a reduzir os juros a pagar pelo empréstimo e por sua vez está a reduzir o valor das prestações mensais.

O reembolso antecipado parcial faz-se na data do pagamento da prestação, mas o consumidor deve avisar o banco da intenção de efetuar esse reembolso com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência.

A saber: Quanto mais capital o cliente conseguir pagar antecipadamente, e quanto mais cedo o fizer menor será o montante de juros que vai pagar pelo empréstimo.

O reembolso antecipado total de um crédito à habitação ocorre com o pagamento da totalidade do montante em dívida antes do prazo previsto no contrato. 

Este reembolso antecipado total verifica-se, por exemplo, quando o consumidor transfere o empréstimo para outro banco. Neste caso o banco onde o empréstimo se encontra deverá fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido, no prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos necessários para a transferência, incluindo o capital em dívida e o tempo já decorrido do contrato inicial. 

O reembolso antecipado total do crédito à habitação pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato mas o consumidor deve avisar o banco com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.

Quais são os custos de um reembolso antecipado? 

Os bancos em regra cobram uma comissão pelo reembolso antecipado de um crédito à habitação mas de acordo com a lei, esta comissão não pode ser superior a:

• 0,5% do capital reembolsado, no caso dos contratos com taxa de juro variável;
• 2% do capital reembolsado, nos contratos em que vigora taxa de juro fixa.

Estes valores são limites máximos. Não se aplicam se no contrato estiver acordada uma comissão de valor inferior.

A saber: Os bancos não podem cobrar comissões pelo reembolso antecipado se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, o desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.