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Crédito à habitação no Montepio: "Já estamos a reduzir o spread pela taxa de juro"

Autor: Hermínia Saraiva (colaborador do idealista news)

Queres saber tudo o que os principais bancos têm para oferecer no momento de conceder um crédito à habitação? Para ajudar-te, o idealista/news fez uma ronda pelas grandes instituições financeiras para reunir toda a informação, que é necessário saber para pedir um empréstimo para a compra de casa. Publicamos um artigo por dia a contar o resultado da nossa reportagem "cliente mistério".

Hoje visitamos o Montepio, para consultar a oferta que tem disponível em termos de empréstimo para a compra de casa.

A manhã vai a meio e no balcão do Montepio da Graça, em Lisboa, a fila em frente às duas caixas de atendimento chega praticamente à porta. Existem dois outros postos de atendimento e dirigimo-nos a um deles, antes mesmo de escolhermos uma fila para esperar. Não foi realmente necessário aguardar: um dos dois funcionários disponíveis atende-nos de imediato.

Explicamos que temos uma casa em vista, que deverá custar 160 mil euros e queremos saber qual o valor que o banco está disponível para nos emprestar. Explicam-nos que isso irá depender da avaliação. Falamos da localização da casa e da eventualidade desta estar a ser comercializada entre 10% a 15% abaixo do valor da avaliação, mas seguimos os parâmetros definidos anteriormente e pedimos uma simulação conservadora. Aquela que nos dirá precisamente quanto é que o banco nos vai emprestar se valor de escritura e valor de avaliação coincidirem.

Não há volta a dar. Os bancos só emprestam até 80% do valor de compra ou de avaliação – dependendo do que for inferior –, o que significa que o empréstimo ficaria 32 mil euros abaixo da necessidade. Ainda assim, o funcionário sugere-nos que consultemos o site Imóveis Montepio, onde podemos encontrar casas detidas pelo Montepio – ou que se localizam em empreendimentos financiados pelo banco – para comprar, ou arrendar, e para as quais a instituição oferece condições especiais, nomeadamente o financiamento a 100% ou uma redução do spread. Este último poderia mesmo chegar a 1,70%, quase um ponto percentual abaixo do que nos será proposto.

Ainda que tenhamos respondido que não somos clientes do Montepio, somos informados que a simulação terá em conta o “chamado envolvimento normal, domiciliação de vencimentos, de pagamentos, uma pequena poupança para tentarmos dar-lhe a nossa melhor oferta”.

Perguntamos que custos terão estas soluções, para ficar a saber que os associados do banco – o Montepio é controlado por uma associação mutualista – têm isenção de despesas de manutenção de conta corrente e cartão multibanco sem custos. E quanto custa ser associado? Uma quota mensal de dois euros – que poderá eventualmente ser recuperada por via dos descontos praticados pelos parceiros da Associação – e uma poupança, também mensal, de valor a definir pelo cliente.

Mais tarde, e já com as simulações na mão percebemos que para obter um spread de 2,700% – o spread base é de 3,200% – será preciso ter uma conta ordenado, ser associado do Montepio, contratar pelo menos um seguro, domiciliar pagamentos na conta (sem custos) e aderir ao extrato digital, ter um seguro de saúde, um depósito a prazo de valor superior a 5.000 euros e um PPR. 

“Pense que tudo isto tem a ver com necessidades que tem”, justifica-se o funcionário quando dizemos que são exigências a mais. Quando respondemos que será impossível manter uma conta a prazo porque iremos usar as poupanças para cobrir os 20% que o banco não empresta, os critérios passam a ganhar alguma folga e o depósito a prazo até pode ser esquecido por algum tempo.

Com os critérios em cima da mesa – imóvel de 160 mil, 80% de empréstimo a 30 anos, dois proponentes com um rendimento médio mensal conjunto de 3 000 euros líquidos, sem qualquer encargo no setor bancário – a primeira proposta vai para um regime de taxa variável, indexada à Euribor a 12 meses.

O Montepio já não está a trabalhar com os outros dois prazos. Isto porque tanto a Euribor a seis como a três meses estão a níveis inferiores. “Isto significa que já estamos a reduzir uma parte do spread por parte do indexante” e que a margem do banco seria ainda mais afetada se fosse usado qualquer um dos outros dois prazos.  

Para um regime de taxa fixa, o Montepio oferece a possibilidade de congelar a taxa por 2, 3, 4, 5, 10 e 15 anos.

Quanto à melhor opção – entre taxa fixa ou flexível – não conseguimos uma resposta direta. É verdade que as taxas de juro “não vão ficar baixas para sempre”, mas também ninguém sabe quanto tempo vão demorar a subir. “É natural que se mantenham [baixas] por um período ainda longo.”

Em qualquer dos casos, há sempre a possibilidade de alterar o regime de crédito sem custo para o cliente em qualquer altura do empréstimo: “Tem sempre essa possibilidade, o pedido será reanalisado conforme as condições do precário naquele momento, até pode acontecer serem custos mais favoráveis”.

Em matéria de amortizações ou liquidação, os custos são os já vistos: 0,5% sobre o montante amortizado no caso de taxa variável ou de 2% para os empréstimos de taxa fixa no período de aplicação dessa taxa.

O Montepio trabalha com a Lusitânia, mas também oferece o seguro de vida através da Associação Mutualista, e ainda que não seja obrigatório o banco privilegia os seguros por via da própria instituição. “Se houver incumprimento, se se atrasar a pagar a prestação, o banco continua a fazer o pagamento do seguro e o cliente não fica desprotegido.” E o banco também não.

Simulações na mão, o funcionário lamenta não ter acesso ao IRS para poder fazer uma avaliação mais rigorosa do risco dos clientes e com isso dar uma noção mais clara de qual será o spread final, mas diz que nas melhores condições – nomeadamente existindo uma relação anterior com o banco – para aquele empréstimo seria possível chegar a um spread de 1,55%.

Ficamos com o contacto direto e endereço de correio eletrónico para dúvidas que possam surgir. Despedimo-nos 30 minutos depois, mas não antes de nos voltarem a lembrar que devíamos perder algum tempo a ver as oportunidades no site de imóveis do Montepio.

A diferença na prestação entre o empréstimo num regime de taxa variável e taxa fixa a dez anos é de 76,68 euros mês.

Estes são os dois cenários traçados para o empréstimo pedido:

Custos associados ao processo

  • Comissão de Avaliação: 218,40 euros (cobrado no momento da avaliação do empréstimo e é independente da sua concessão efetiva; é cobrada por imóvel avaliado)
  • Comissão de Dossier: 291,20 euros (a cobrar no momento da aprovação do empréstimo, também não depende da concretização do mesmo)
  • Comissão de Formalização: 197,60 euros (a cobrar se o empréstimo se concretizar)
  • Comissão de Gestão: 23,40 euros  (aplica-se anualmente se o empréstimo se concretizar)

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e prestações variáveis, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- spread: 2,700%

- taxa anual efetiva: 3,7137%

- prestação mensal: 518,29 euros

- seguros (base mensal): 37,61 euros

Empréstimo de 128.000 euros, taxa fixa a dez anos e prestação constante, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,700% 

- taxa anual efetiva: 4,4068%

- prestação mensal: 594,97%

- seguros (base mensal): 37,61 euros