Como continuar a celebrar contratos de compra e venda de imóveis?

Neste tempo de distanciamento social por causa da pandemia do coronavírus, como se podem continuar a celebrar contratos de compra e venda de imóveis, que implicam o cumprimento de um conjunto de formalidades? E que impactos poderá ter o atual contexto económico desencadeado pelo COVID-19 nos negócios entretanto alcançados, mas ainda não formalizados? Atento o cenário de “quase total” paralisação imposto pelo estado de emergência decretado, que afeta drasticamente o setor imobiliário, a resposta a estas questões não é evidente. Mas há que tomar medidas que acautelem os negócios e que evitem potenciais situações de incumprimento de obrigações ou perda de direitos. A PLMJ esclarece como, neste artigo, com fundamentos jurídicos.

Como continuar a celebrar contratos de compra e venda de imóveis?

Os efeitos mais imediatos da atual situação são já visíveis nos negócios que apenas aguardam a realização da escritura pública.

Nestes casos, logo à partida, verificam-se dois grandes obstáculos que têm de ser ultrapassados:

• i) A (in)disponibilidade das entidades habilitadas à formalização de atos notariais; e
• ii) A própria (in)disponibilidade das pessoas / entidades diretamente envolvidas no negócio (representante do banco, nos casos em que exista financiamento bancário, representantes das mediadoras imobiliárias, etc..), por estarem em situação de isolamento social.

Assim, em primeira análise, o mais importante é assegurar com um notário uma data e hora para a realização da escritura e assegurar que tanto o notário como as restantes pessoas envolvidas adotarão todas as medidas de prevenção e contenção definidas pela Direção Geral de Saúde.

Contudo, atendendo às limitações impostas pela atual situação, tal dificilmente será possível ou, pelo menos, poderá não ser nos prazos contratualmente acordados e estipulados.

Nestes casos, e de forma a evitar potenciais situações de incumprimento, deverá ser avaliada a necessidade de prorrogação desses mesmos prazos e, sendo caso disso, iniciado esse processo (através da troca de correspondência entre as partes intervenientes nesse sentido, ou através de um aditamento ao contrato, podendo ambos ser feitos por via eletrónica).

Não sendo possível alcançar um acordo quanto à prorrogação do prazo, o último recurso passará por equacionar a necessidade de resolução ou de suspensão do próprio contrato, devendo, para esse efeito, ser feita uma avaliação ponderada e caso a caso, dos termos e condições do contrato e dos fundamentos legais e contratuais que poderão ser invocados.

Quais os impactos nos negócios entretanto alcançados, mas ainda não formalizados?

A atual situação não afetou apenas os negócios que aguardam a realização da escritura, afetou, e irá continuar a afetar, as negociações que, entretanto, foram concluídas, mas que ainda não se encontram formalizadas.

Para estes casos, é necessário equacionar soluções alternativas que permitam fixar as condições do negócio e que não contendam com as disposições legais aplicáveis (nos termos da lei, os contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis para além de terem de ser feitos por documento escrito, devem ter as respetivas assinaturas reconhecidas presencialmente perante uma entidade com poderes para o efeito).

Assim, e não podendo as partes dar cumprimento a todas as formalidades legais, poderão, em alternativa, optar por:

• Assinar eletronicamente o contrato promessa de compra e venda;
• Trocar versões do contrato promessa de compra e venda assinadas por cada uma das partes em PDF;

Optando por uma das referidas soluções, as partes intervenientes no negócio devem, numa cláusula autónoma, não só fazer expressa referência à solução adotada (explicando os motivos que estiveram na sua origem), como deverão igualmente assumir o compromisso de darem cumprimento a todas as formalidades legais, logo que tal se mostre possível.

Em alternativa, as partes podem equacionar a celebração de memorandos de entendimento, acordos de reserva ou de exclusividade etc.., os quais para além de permitirem fixar as condições do acordo alcançado e estabelecer as condições para a posterior formalização do negócio, não implicam o cumprimento de nenhuma das formalidades legais descritas.

Por último, é aconselhável, nesta fase, o registo e documentação das negociações que sejam desenvolvidas por todos os intervenientes no negócio, de forma a acautelar eventuais litígios futuros.

Estes são, assim, em abstrato, os principais pontos a serem tidos em consideração para que se mantenham as relações negociais sobre imóveis o mais perto possível da normalidade e acautelar eventuais litígios. São soluções alternativas e inéditas decorrentes dos desafios, também estes inéditos, que se colocam à escala mundial.

*Alertamos que as informações acima referidas não dispensam a consulta de um advogado e estarão sempre dependentes de uma cuidada análise dos contratos em causa, da validade das suas cláusulas e da verificação da prova causal entre a pandemia e a impossibilidade de cumprimento pontual das obrigações contratuais.

**Artigo preparado para o idealista/news pelas equipas de Contencioso Civil e Comercial e Imobiliário da PLMJ