Prestação da casa

As novas regras para renegociar o crédito habitação já entraram em vigor no passado dia 26 de novembro. E, a partir desse dia, instalou-se uma corrida na banca portuguesa. Isto porque os bancos têm 45 dias para avaliar as taxas de esforço e identificar os casos em que pode ser aplicado o novo diploma que prevê a renegociação dos empréstimos bancários. Mas há entraves à vista, como é o caso do apuramento dos rendimentos mensais das famílias. E é por isso mesmo que vários responsáveis pelas instituições bancárias anteveem dificuldades na identificação dos casos.

Quando é que a taxa de inflação vai começar a descer? E o Banco Central Europeu (BCE) vai continuar a subir a taxa de juro diretora, que está nos 2% e influencia diretamente o crescimento das taxas Euribor, que por sua vez fazem disparar a prestação do crédito habitação? Mário Centeno, governador do Banco de Portugal (BdP), não tem uma bola de cristal, mas considera que o pior já terá passado. 

As taxas Euribor continuam a refletir as decisões do BCE sobre política monetária. Isto porque a Euribor continua a subir a alta velocidade à medida que o supervisor europeu decide aumentar as taxas de juro diretoras. E as taxas de referência têm subido de tal forma que a Euribor a 12 meses está cada vez mais perto dos 3% e a Euribor a 6 meses já está acima de 2%. Este cenário reflete-se diretamente nos novos empréstimos habitação de taxa variável, que vão contemplar prestações da casa bem mais caras do que no passado. Mas quanto? Explicamos tendo por base simulações.

Os preços das casas em Portugal continuam a aumentar, mas começa a haver indicadores que mostram que poderão vir a baixar. Dados recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) indicam, de resto, que houve uma desaceleração da evolução dos preços medianos das casas em sete concelhos, nomeadamente em Lisboa. Os analistas do BPI consideram que este cenário pode manter-se nos próximos tempos, antevendo que os “preços estabilizem” até final do ano e que haja em 2023 uma “correção do mercado”, com os valores a recuarem 1,5%.

Hoje, só os empréstimos da casa assinados até 2011 podem abater os juros no IRS, dentro de limites bem definidos.

A subida da Euribor para todos os prazos afeta particularmente os portugueses, já que cerca de 90% dos contratos de crédito habitação são de taxa variável. E o próprio Banco de Portugal (BdP) alerta que, com a subida das taxas de juro, a prestação da casa, em termos médios, poderá aumentar 92 euros até ao final de 2023. O que o regulador português também diz é que haverá uma em cada dez famílias que vão ter taxas de esforço superiores a 40% já no próximo ano.

Em Portugal, a grande maioria dos contratos de crédito habitação são de taxa variável (mais de 90%). Isto quer dizer que as famílias veem os juros a aumentar sempre que há revisões das taxas Euribor, a que estejam indexados. Os dados mais recentes do INE espelham esta realidade: a taxa de juro implícita no conjunto dos empréstimos habitação fixou-se em 1,328% em outubro, o valor mais elevado desde janeiro de 2015. E a subida dos juros nos últimos meses tem levado a um “aumento significativo” do valor médio da prestação da casa, que se situou nos 279 euros em outubro. É preciso recuar ao início de 2012 para encontrar uma prestação da casa tão elevada.

Quem está a pagar um crédito habitação de taxa variável poderá, em breve, amortizar o empréstimo antecipadamente sem pagar comissões. Isto porque no diploma recentemente aprovado pelo Conselho de Ministros, onde constam as novas regras de renegociação dos empréstimos da casa, prevê ainda condições especiais para quem decidir amortizar o crédito habitação e reduzir a dívida. Mas num momento em que os juros e a alta inflação está a reduzir o orçamento disponível, será esta uma boa solução para os portugueses? Depende do caso. Explicamos tudo.

O novo diploma que define novas regras na renegociação do crédito habitação obteve luz verde pelo Conselho Ministros na semana passada. E a banca portuguesa garante que vai cumprir esta medida de apoio às famílias que estão a ver as prestações da casa a aumentar, com a subida a pique da Euribor. Até porque os bancos não têm intenção de executar as garantias hipotecárias, em caso de incumprimento. “Ninguém quer ficar com as casas de ninguém”, garantiu Miguel Maya, presidente executivo do BCP.

O Governo socialista de António Costa está a preparar um diploma que vem apoiar as famílias com crédito habitação, que estão a ver as prestações da casa subir à boleia da Euribor. A ideia passa por criar um novo regime de renegociação dos contratos de crédito habitação com os bancos destinado às famílias que têm taxas de esforço superiores a 40%. Mas o CEO do BCP, Miguel Maya, acredita que esta medida de renegociação dos créditos “têm consequências” na forma como os bancos olham para estas famílias, já que ficam marcadas como clientes de risco.

Comprar casa com recurso a crédito habitação está a ficar mais caro à medida que o BCE decide aumentar as taxas de juros diretoras. A última subida ocorreu no passado dia 27 de outubro, em 75 pontos base, elevando a taxa de refinanciamento para os 2%. Esta decisão influencia as taxas Euribor, que estão a subir em flecha para todos os prazos. Isto quer dizer que quem pretende, hoje, contratar um empréstimo habitação de taxa variável vai pagar mais de prestação da casa do que quem contratou há meses ou anos. O idealista simulou como é que as recentes subidas da Euribor impactam as prestações.

Pela terceira vez em 2022, o BCE decidiu subir as taxas de juros diretoras, desta vez, em 75 pontos, tendo em vista pôr um travão à alta inflação na Zona Euro. Mas esta decisão traz consequências: segundo Miguel Cabrita, responsável do idealista/créditohabitação em Portugal, o aumento dos juros pelo regulador europeu "tem sido responsável pelas fortes subidas da Euribor que se têm registado nos últimos dias”. Ou seja, este novo aumento dos juros diretores poderá inflacionar a subida da Euribor e, por conseguinte, aumentar as prestações da casa. Mas quanto? Muito depende do ano do contrato. 

Comprar casa é uma das decisões financeiras mais importantes na vida de uma família, sobretudo se necessitar de recorrer a financiamento bancário, já que se traduz numa responsabilidade de longo prazo. É por isso que antes de dar este passo e contratar um crédito habitação para comprar casa, é importante ter em conta a documentação que deve ser apresentada, qual o valor das poupanças necessário e qual o valor que terá se ser pago de prestação da casa todos os meses.

Os empréstimos habitação já estão a refletir os efeitos da subida das taxas de juro diretoras pelo BCE e o consequente aumento das taxas Euribor. Isto porque, no conjunto de contratos de crédito habitação em Portugal, a taxa de juro atingiu os 1,144% em setembro, o valor mais elevado desde março de 2016. E esta evolução espelha-se nas prestações da casa, que estão a ficar mais caras. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam que a prestação média fixou-se em 272 euros em setembro (+14,8% em termos homólogos). Esta é a prestação da casa mais elevada desde maio de 2012.

O número de famílias sobreendividadas que pedem ajuda à Deco aumentou, desde setembro, não só devido ao aumento do custo de vida, mas também à subida das prestações do crédito à habitação, com as primeiras revisões da taxa Euribor. Nos orçamentos em que o rendimento é relativamente baixo ou com uma

A maioria dos portugueses está a sentir a subida das prestações da casa assim que são atualizadas, dada a subida dos juros. Isto porque cerca de 93% dos créditos habitação no nosso país são de taxa variável e indexadas à Euribor, que está em máximos de dez anos. Para atenuar o agravamento da taxa de esforço das famílias, o Governo está a preparar apoios ao crédito habitação, que vão passar pela extensão do prazo ou suspensão da comissão de amortização. Explicamos as medidas que estão em cima da mesa.

As mudanças da política monetária por parte do BCE têm agitado as águas do mercado de crédito habitação. Depois de o regulador europeu ter subido as taxas de juro diretoras, as taxas Euribor voltaram a dar o salto em setembro. E como em Portugal a taxa variável continua a ser a mais procurada, qualquer flutuação da Euribor reflete-se nas taxas de juro dos novos créditos habitação, que em agosto atingiu o valor médio de 2,01%, o mais elevado desde maio de 2016, aponta o Banco de Portugal (BdP). Por outro lado, a subida dos juros poderá estar a influenciar o montante concedido em novos créditos habitação, já que caiu 11% entre julho e agosto.