Prestação da casa

Mesmo num período de instabilidade económica, a maioria das famílias portuguesas continua a optar pelas taxas de juro variáveis no crédito habitação. Mas a verdade é que o peso das taxas fixas (e mistas) nestes empréstimos tem vindo a crescer, já que é uma forma de as famílias assegurarem que pagam sempre a mesma prestação da casa. E quando o interesse e a procura cresce, os bancos acabam por ajustar as suas ofertas de crédito habitação a taxa fixa e mista. Foi precisamente isso que fez o Bankinter, por exemplo. Explicamos tudo na rubrica Crédito habitação do mês de janeiro.

O Governo está atento às dificuldades que muitas famílias estão a sentir para pagar a prestação da casa, devido ao escalar das taxas Euribor, na sequência do aumento das taxas de juro diretoras por parte do Banco Central Europeu (BCE) em 250 pontos. E para mitigar a situação das famílias com crédito habitação avançou com uma medida que permite renegociar o empréstimo segundo novas regras. Para renegociar os créditos habitação, os bancos já estão a pedir dados aos clientes, mas seguem critérios díspares, visto que a documentação solicitada não é universal, variando consoante o banco. 

As famílias entraram em 2023 a apertar o cinto devido à alta inflação. E, agora, quem quiser avançar com a compra de casa com recurso a crédito habitação tem de se preparar para pagar mais. Isto porque as taxas de juros dos empréstimos da casa estão a subir à medida que o Banco Central Europeu (BCE) decide aumentar os juros diretores para travar a inflação na Zona Euro - já aumentaram em 250 pontos base. Este cenário tem dado ainda mais gás à subida das taxas Euribor e, por conseguinte, às prestações da casa, tal como mostram as simulações do idealista/créditohabitação.

Antes de um crédito habitação ser concedido a uma família que pretende comprar casa, os bancos devem avaliar vários aspetos para garantir que os futuros mutuários têm capacidade financeira para cumprir com o pagamento das prestações da casa. E um dos indicadores que têm de ter em conta é mesmo a taxa de esforço, que reflete o peso dos créditos sobre os rendimentos líquidos. Num momento em que a subida dos juros nos empréstimos habitação começa a apertar os orçamentos familiares, a forma como os bancos calculam a taxa de esforço começou a ser questionada no mercado. Explicamos porquê.

Com a escalada da Euribor a impactar cada vez mais as famílias que têm créditos habitação de taxa variável (representam a maioria em Portugal), o Governo de António Costa desenhou duas medidas para mitigar o aumento de custos com os empréstimos bancários. Uma delas permite renegociar o crédito habitação segundo novas regras. E a outra prevê aplicar um desconto no IRS para as famílias que estão hoje a pagar empréstimos habitação, mediante a redução de um escalão na retenção na fonte. A possibilidade de baixar a retenção do IRS pode ser acionada já a partir de janeiro de 2023.

O aumento das taxas de juros pelos bancos centrais deixou o mundo em sobressalto. O aumento dos juros de referência foi a principal estratégia adotada nos últimos meses pela Reserva Federal dos EUA, pelo Banco de Inglaterra, bem como pelo Banco Central Europeu (BCE). O seu objetivo é comum: baixar a alta inflação que se faz sentir. Acontece que as suas decisões de política monetária agravaram – e muito – as taxas de juro dos créditos habitação, encarecendo as prestações da casa. Mas o impacto no mercado hipotecário não foi sentido de igual forma por todo o mundo. Explicamos.

A decisão do BCE de aumentar a taxa de juro diretora – está nos 2,5% – para combater a subida da inflação está a ter impacto direto nas Euribor e consequentemente na prestação do empréstimo da casa. Os dados mais recentes do INE indicam que a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito habitação foi de 1,597% em novembro, mais 26,9 pontos base (p.b.) que em outubro (1,328%), sendo este o valor mais elevado desde dezembro de 2012. Também o valor médio da prestação está a escalar, tendo-se fixado em 288 euros. É preciso recuar até maio de 2009 para encontrar um valor superior.

O governador do Banco de Portugal disse na sexta-feira, dia 16 de dezembro, que o impacto do aumento das taxas de juro nas famílias de menores rendimentos pode ser “um certo mito”, dado que representam apenas 8% das famílias com crédito a taxa variável.

As novas regras de renegociação dos créditos habitação já estão em vigor. A ideia do Governo passa por proporcionar um alívio financeiro às famílias que estão a pagar prestações da casa bem mais elevadas por via da subida da Euribor. Mas a medida terá adesão dos portugueses? A agência de rating Moody"s considera que o diploma terá um “impacto limitado”. E avança ainda que estas medidas são negativas para os bancos pois vão afetar “a rentabilidade do setor".

As famílias que estão a sentir as prestações da casa subir a toda a velocidade à boleia da Euribor já podem renegociar o crédito habitação sem quaisquer custos até ao final de 2023. Isto porque já está em vigor o diploma que traz novas regras de renegociação dos créditos habitação de taxa variável até 300 mil euros. Mas como funciona? E quais são as suas vantagens e desvantagens? O idealista/news analisou à lupa o novo decreto-lei e responde a todas as questões.

As novas regras para renegociar o crédito habitação já entraram em vigor no passado dia 26 de novembro. E, a partir desse dia, instalou-se uma corrida na banca portuguesa. Isto porque os bancos têm 45 dias para avaliar as taxas de esforço e identificar os casos em que pode ser aplicado o novo diploma que prevê a renegociação dos empréstimos bancários. Mas há entraves à vista, como é o caso do apuramento dos rendimentos mensais das famílias. E é por isso mesmo que vários responsáveis pelas instituições bancárias anteveem dificuldades na identificação dos casos.

Quando é que a taxa de inflação vai começar a descer? E o Banco Central Europeu (BCE) vai continuar a subir a taxa de juro diretora, que está nos 2% e influencia diretamente o crescimento das taxas Euribor, que por sua vez fazem disparar a prestação do crédito habitação? Mário Centeno, governador do Banco de Portugal (BdP), não tem uma bola de cristal, mas considera que o pior já terá passado. 

As taxas Euribor continuam a refletir as decisões do BCE sobre política monetária. Isto porque a Euribor continua a subir a alta velocidade à medida que o supervisor europeu decide aumentar as taxas de juro diretoras. E as taxas de referência têm subido de tal forma que a Euribor a 12 meses está cada vez mais perto dos 3% e a Euribor a 6 meses já está acima de 2%. Este cenário reflete-se diretamente nos novos empréstimos habitação de taxa variável, que vão contemplar prestações da casa bem mais caras do que no passado. Mas quanto? Explicamos tendo por base simulações.

Os preços das casas em Portugal continuam a aumentar, mas começa a haver indicadores que mostram que poderão vir a baixar. Dados recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) indicam, de resto, que houve uma desaceleração da evolução dos preços medianos das casas em sete concelhos, nomeadamente em Lisboa. Os analistas do BPI consideram que este cenário pode manter-se nos próximos tempos, antevendo que os “preços estabilizem” até final do ano e que haja em 2023 uma “correção do mercado”, com os valores a recuarem 1,5%.

Hoje, só os empréstimos da casa assinados até 2011 podem abater os juros no IRS, dentro de limites bem definidos.

A subida da Euribor para todos os prazos afeta particularmente os portugueses, já que cerca de 90% dos contratos de crédito habitação são de taxa variável. E o próprio Banco de Portugal (BdP) alerta que, com a subida das taxas de juro, a prestação da casa, em termos médios, poderá aumentar 92 euros até ao final de 2023. O que o regulador português também diz é que haverá uma em cada dez famílias que vão ter taxas de esforço superiores a 40% já no próximo ano.

Em Portugal, a grande maioria dos contratos de crédito habitação são de taxa variável (mais de 90%). Isto quer dizer que as famílias veem os juros a aumentar sempre que há revisões das taxas Euribor, a que estejam indexados. Os dados mais recentes do INE espelham esta realidade: a taxa de juro implícita no conjunto dos empréstimos habitação fixou-se em 1,328% em outubro, o valor mais elevado desde janeiro de 2015. E a subida dos juros nos últimos meses tem levado a um “aumento significativo” do valor médio da prestação da casa, que se situou nos 279 euros em outubro. É preciso recuar ao início de 2012 para encontrar uma prestação da casa tão elevada.

Quem está a pagar um crédito habitação de taxa variável poderá, em breve, amortizar o empréstimo antecipadamente sem pagar comissões. Isto porque no diploma recentemente aprovado pelo Conselho de Ministros, onde constam as novas regras de renegociação dos empréstimos da casa, prevê ainda condições especiais para quem decidir amortizar o crédito habitação e reduzir a dívida. Mas num momento em que os juros e a alta inflação está a reduzir o orçamento disponível, será esta uma boa solução para os portugueses? Depende do caso. Explicamos tudo.