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Os impactos fiscais do OE2021 no mercado imobiliário em tempos de pandemia

Análise da Proposta de Lei para o Orçamento do Estado para 2021 feita pela PwC para o idealista/news aponta num sentido de acalmia fiscal.

Photo by UX Indonesia on Unsplash
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Autor: Redação

Ao contrário de outros anos, poucas mudanças se antecipam, para 2021, em termos de fiscalidade com impacto no imobiliário em Portugal, registando-se uma espécie de acalmia fiscal num contexto de crise, gerado pela pandemia da Covid-19. Ainda assim, e tendo em conta a proposta de lei para o Orçamento do Estado para 2021 (OE 2021), há medidas que terão efeitos no setor, para empresas e particulares, caso seja aprovado o documento apresentado pelo Governo socialista de António Costa, no Parlamento. Explicamos tudo.

Conhecido o texto da Proposta de Lei para o Orçamento do Estado para 2021 (OE 2021), a primeira conclusão que se pode retirar, segundo considera a PwC neste artigo preparado para o idealista/news.pt, é que são poucas as alterações fiscais apresentadas, não sendo também expectável que as mesmas tenham um impacto substancial para o setor imobiliário português.

Vale a pena, contudo, abordar as quatro medidas que nos parecem, ainda assim, mais relevantes. Comecemos então por aquela que mais tinta fez correr.

IMT na aquisição de Sociedades Anónimas com imóveis em Portugal

A medida mais mediática prende-se com a introdução de uma norma que prevê a tributação, em sede de IMT, da aquisição de, pelo menos, 75% do capital social de Sociedades Anónimas (ou quando o número de sócios se reduza a dois, casados ou unidos de facto), cujo ativo seja composto por mais de 50% por imóveis localizados em Portugal.

Importa desde já recordar que o código do IMT prevê, desde sempre, a incidência de IMT no caso da aquisição de Sociedades por Quotas, quando algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social (ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto). No entanto, norma equivalente não existia no caso de Sociedades Anónimas.

Ora, a Proposta de Lei vem, de alguma forma e ainda que com algumas diferenças, por um ponto final (ou talvez aligeirar) na distinção da tributação em sede de IMT, consoante se estivesse perante uma aquisição de uma Sociedade por Quotas (tributada) ou de uma Sociedade Anónima (não tributada).

Pese embora, à primeira vista, esta medida possa ser vista como uma alteração com grande impacto no seio do mercado imobiliário, essa importância acaba por ser minimizada dadas as exceções previstas na norma. Assim, encontram-se excluídas de tributação em sede de IMT as aquisições de:

  • Sociedades Anónimas cotadas; 
  • Sociedades Anónimas com imóveis afetos a uma atividade comercial, industrial ou agrícola, desde que essa atividade não seja a compra para venda.

Note-se que tais exceções não existem no caso da aquisição de Sociedades por Quotas que detenham imóveis. No entanto, não são uma novidade absoluta na legislação fiscal portuguesa: já se encontram no código do IRC para efeitos da aplicação da isenção de mais-valias obtidas com a venda de sociedades.

Resumindo, esta nova incidência de IMT na aquisição de Sociedades Anónimas que detenham imóveis em Portugal, parece-nos que não é uma bomba atómica, como porventura poderia supor-se, acabando por estar restringida a casos particulares de imóveis não afetos a uma atividade (e.g., habitacionais de uso próprio), bem como a sociedade cuja atividade consista na compra e venda de imóveis.

IMT na aquisição de imóveis detidos por sociedades: fim da dupla tributação?

Ainda na senda do IMT, é proposta uma alteração com impacto positivo nos montantes de IMT pagos na aquisição de participações em sociedades ou unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular.

Enquanto que ao abrigo da lei em vigor, os sócios/ participantes poderiam vir a ser duplamente tributados: primeiro aquando da aquisição das participações ou unidades de participação (nos termos das normas mencionadas na primeira medida) e, posteriormente, numa eventual compra dos imóveis à sociedade, há agora um alívio fiscal que não deixa de se mostrar fundado.

De facto, se o objetivo da tributação da aquisição de participações de sociedades/ fundos que detenham imóveis se baseia no facto de esta se assimilar a uma compra indireta dos imóveis por parte dos sócios/ participantes, fará todo o sentido, numa aquisição posterior, descontar o imposto já pago por estes aquando da aquisição da sociedade/ fundo.

Parece-nos ser esse o caminho indicado pela Proposta de Lei ao alargar a possibilidade de se efetuar esta compensação a outras transmissões a título oneroso que não apenas no caso da dissolução dessas sociedades/ fundos, que é o que se encontra atualmente previsto.

Isenção de IMI para habitação própria e permanente

A terceira das quatro medidas que merece um comentário prende-se com o alargamento às heranças indivisas da isenção de IMI aplicável aos prédios com valor patrimonial tributário igual ou inferior a 66.500 € detidos por sujeitos passivos com baixos rendimentos (rendimento bruto total do agregado familiar igual ou inferior a 15.295 €).

Com esta medida, possibilitar-se-á que os herdeiros, que cumpram com os requisitos acima, possam beneficiar da isenção de IMI (na respetiva quota-parte), ainda que os imóveis estejam sob a titularidade da herança indivisa.

Um bom exemplo de uma alteração simples, mas justa e eficaz.

Afetação (e desafetação) de imóveis à atividade profissional/ empresarial

Por fim e não menos importante, de destacar a alteração introduzida no âmbito do IRS, visando desonerar as transmissões de imóveis entre a esfera profissional/ empresarial e a esfera privada dos empresários.

Atualmente, a afetação de um imóvel do património particular de um empresário à sua atividade profissional/ empresarial, bem como a transferência desse imóvel da atividade para a sua esfera privada, dá lugar ao apuramento de mais-valias (ainda que eventualmente suspensas).

Ora, de acordo com a Proposta de Lei, estas transmissões deixarão de ser tributadas em sede de IRS, passando a mais-valia a ser apenas tributada, por regra, aquando da alienação do imóvel a terceiros.

Esta alteração é, em nossa opinião, um bom sinal quanto à simplificação do sistema fiscal português, muitas vezes demasiado complexo e pouco percetível.

Em jeito de conclusão e quando muitas vezes se critica o excesso de alterações fiscais em Portugal, a Proposta de Lei agora apresentada tem pelo menos o mérito de não agitar demasiado as águas, dando um sinal importante de acalmia em tempos que, para muitos, são de navegação à vista. Esperemos agora que as propostas de alteração não perturbem este rumo.

*Diogo Gonçalves Pires / Maria Armanda Santos