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Os impostos a pagar na venda de terrenos e prédios rústicos

Explicamos como se tributam as mais-valias destas transações em IRS, com a ajuda de especialistas em fiscalidade da PwC.

Photo by Jonathan Leppan on Unsplash
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Autor: Redação

A procura de terrenos para comprar e construir casa tem vindo a subir com a pandemia, o que significa uma oportunidade de negócio para os proprietários deste tipo de ativos imobilários. Mas como se tratam estas transações a nível fiscal quando se é vendedor? Neste artigo, com a ajuda de especialistas em fiscalidade, explicamos como se faz a tributação em IRS das mais-valias originadas com a venda de prédios rústicos e de terrenos para construção, fora do âmbito de uma atividade profissional ou empresarial.

Nestas situações, a sua tributação ocorre no âmbito da categoria G (Incrementos Patrimoniais) do IRS, tal como indica a PwC* neste artigo preparado para o idealista/news.

Mais-valias na venda de prédios rústicos

Para efeitos de IRS, considera-se prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica.

Antes da entrada em vigor do Código do IRS (CIRS), a 1 de janeiro de 1989, estava em vigor o Código do Imposto de Mais-Valias (CIMV) que, de entre os diferentes tipos de bens imóveis, apenas tributava os ganhos com a valorização dos terrenos para construção (bem como de elementos do ativo imobilizado das empresas, entre eles os trespasses). Quer isto dizer que qualquer mais-valia que fosse obtida quer com a venda de prédios rústicos quer de prédios urbanos (que não terrenos para construção) estava excluída de tributação.

Com a entrada em vigor do CIRS, passaram a estar sujeitas a tributação em IRS a generalidade das mais-valias decorrentes da venda de direitos reais sobre bens imóveis, independentemente da sua natureza.

Não obstante, e de forma a evitar tributação retroativa (que, em matéria fiscal, a Constituição da República Portuguesa proíbe), foi criado um regime transitório para a categoria G, que determinou que as mais-valias que não estavam sujeitas a tributação em sede do antigo Imposto de Mais-Valias não ficariam igualmente sujeitas a IRS desde que os imóveis tivessem sido adquiridos antes da entrada em vigor do CIRS.

Ou seja, estabeleceu-se que para serem tributadas tais transmissões era necessário que os bens abrangidos fossem adquiridos e alienados dentro da vigência da nova lei, com exceção daqueles que já eram antes tributados por força do CIMV, i.e., os terrenos para construção, os quais também seriam agora tributados nos termos do CIRS.

Por outro lado, o regime transitório abrangia expressamente duas outras situações:

  1. os ganhos da venda de prédios rústicos afetos ao exercício de uma atividade agrícola;
  2. os ganhos da afetação dos prédios rústicos a uma atividade comercial ou industrial, exercida pelo respetivo proprietário, estabelecendo que, também nestes casos, as mais-valias só ficavam sujeitas a IRS se a aquisição dos bens/direitos tivesse ocorrido depois da entrada em vigor do CIRS.

Assim, a mais-valia obtida com a venda de um prédio rústico adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 não está sujeita a tributação em sede de IRS. No entanto, se o prédio rústico tiver sido adquirido a partir desta data, a mais-valia obtida com a sua venda já está sujeita a tributação.

Mais-valias na venda de terrenos para construção

À semelhança das restantes mais-valias com a venda de bens imóveis, também as mais-valias obtidas com a venda de terrenos para construção estão sujeitas a tributação em sede de IRS.

No entanto, conforme referido, a exceção de tributação prevista no regime transitório da categoria G relativamente aos imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não se aplica aos terrenos para construção, uma vez que estes já eram sujeitos a tributação pelo antigo Imposto de mais-valias.

Como tal, independentemente de o terreno para construção ter sido adquirido antes ou depois de 1989, os ganhos com a sua venda estarão sempre sujeitos a tributação em IRS.

Classificação dos prédios e momento relevante para aplicação do regime transitório

Frequentemente, ocorrem alterações da classificação de um prédio. Em particular, é frequente que prédios rústicos passem a ser classificados como “terrenos para construção”, nomeadamente em resultado de ter sido concedida licença ou autorização de loteamento ou de construção.

Nessa situação pode surgir a questão: no caso de um prédio rústico adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, mas vendido após essa data já como “terreno para construção”, a respetiva mais-valia na venda fica ou não sujeita a IRS? Por outras palavras, para aferir se um dado imóvel deve ou não beneficiar do regime transitório da categoria G, qual a data relevante para considerar a classificação do imóvel? A data em que foi adquirido, a data de entrada em vigor do CIRS ou a data da venda?

Apesar de a legislação não esclarecer esta matéria, existe já jurisprudência constante de tribunais superiores (nomeadamente, do Supremo Tribunal Administrativo), a qual estabelece que, para determinar se a mais-valia está ou não excluída pelo regime transitório, importa olhar para a classificação do bem no momento da entrada em vigor do CIRS, e não no momento da venda ou noutro momento.

Assim, ainda que o prédio tenha sido adquirido como rústico antes de 1 de janeiro de 1989, se a qualificação do mesmo passou para “terreno para construção” ainda antes dessa data, a mais-valia da venda estará sujeita a tributação em sede de IRS. Por outro lado, a mais-valia na venda de um prédio rústico adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 e que apenas tenha sido qualificado como “terreno para construção” após essa data já poderá beneficiar da exclusão de tributação em IRS prevista no regime transitório.

Exemplos

  • Aquisição de um prédio rústico a 01/01/1987 e cuja qualificação foi alterada para terreno para construção a 01/08/1988 (i.e., ainda antes da entrada em vigor do CIRS): sujeita a tributação em IRS;
  • Aquisição de um prédio rústico a 01/01/1988 e cuja qualificação foi alterada para terreno para construção a 01/08/1989 (i.e. após a entrada em vigor do Código do IRS): não está sujeita a tributação em IRS.

Apuramento da mais-valia tributável

Também com a ajuda da PwC o idealista/news publicou anteriormente um artigo que explica como é feito o apuramento da mais ou menos-valia.

Reporte na declaração Modelo 3 de IRS

No preenchimento da declaração de IRS relativamente a vendas de prédios rústicos e de terrenos para construção devem ser seguidos os mesmos procedimentos que para os restantes bens imóveis

*Luís Filipe Sousa / Sara Prior Infante da PwC Portugal