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"Os investidores têm o foco no imobiliário comercial português: gera bom retorno com risco moderado"

Julián Bravo Cuervo, Head REF Spain & Portugal do ING, explica como opera o gigante holandês no mercado imobiliário luso em entrevista ao idealista/news.

Autores: Tânia Ferreira, luis

A operar em Portugal em 'real estate finance' desde o início dos anos 2000, o ING está por detrás de algumas das principais operações imobiliárias que se realizaram a nível nacional, nos últimos anos. Financiando clientes como a Sonae Sierra, Barings, Merlin ou Värde, o banco holandês manteve a sucursal de Lisboa aberta durante a crise por "acreditar no potencial do mercado imobiliário luso". E agora considera que "mereceu a pena o investimento". Em entrevista ao idealista/news, Julián Bravo Cuervo, Head REF Spain & Portugal do ING Wholesale Banking conta-nos tudo.

O ING, ao contrário de Espanha, está fora da banca minorista em Portugal, mas opera no mercado luso na área de financiamento a empresas, nomeadamente, no setor imobiliário. Porque decidiram apostar nesta área e que balanço fazem?

Ao contrário de outros bancos internacionais, estivemos sempre muito comprometidos com Portugal e não fechámos a atividade durante a crise. É verdade que fomos tendo maior ou menor atividade de financiamento em função do momento de mercado, mas sempre mantivemos uma equipa presente, dando cobertura a nível ibérico.

Para a equipa de 'real estate finance' do ING, Portugal representou sempre uma percentagem muito importante da carteira de comercial e, nos últimos anos, o país está a ter cada vez mais peso neste nosso negócio. 

Como se quantificam esses resultados?

Desde o ING Real Estate fechámos, nos últimos quatro, perto de mil milhões de euros de financiamento anualmente, a nível ibérico, e Portugal representou cerca de 40%.

"Portugal representou sempre uma percentagem muito importante da carteira de comercial do ING Real Estate Finance e, nos últimos anos, o país está a ter cada vez mais peso neste nosso negócio" 

E que objetivos têm a nível de crescimento em Portugal?

Somos um banco com uma visão a muito largo prazo e não temos objetivos de crescimento. O que temos muito claro é o perfil de risco e o que queremos financiar. E o mercado português está a acompanhar as nossas expetativas. O ano de 2019 está a ser muito bom a nível de comercial real estate.

Como se explica esta dinâmica?

Isto explica-se porque agora mesmo há um momento execional do lado do investimento, com muitos investidores, sobretudo internacionais, atraídos pelo retorno que podem conseguir nas operações que estão a levar a cabo. E nós estamos a acompanhar estes investidores, no financiamento dos seus projetos imobiliários em Portugal. 

Qual é o vosso perfil de clientes?

Os nossos principais clientes são investidores institucionais internacionais com um perfil de risco baixo, que decidem entrar no mercado luso, porque acreditam que é um bom momento e com taxa de rentabilidade e retorno atrativos para os acionistas, devido ao crescimento de rendas que se está a verificar, sobretudo no mercado de escritórios.

Como somos um banco internacional, com presença global, e que operamos de forma muito similar em quase todas as jurisdições, damos cobertura e acompanhamos os investidores internacionais onde querem investir. E Portugal agora está no radar. Por outro lado, localmente temos a nossa equipa de real estate também a trabalhar para identificar oportunidades de negócio.

"Em Portugal há agora um momento execional do lado do investimento, com muitos investidores, sobretudo internacionais, atraídos pelo retorno que podem conseguir nas operações que estão a levar a cabo"

Em que tipo de operações têm participado?

Os ativos que historicamente financiamos têm sido grandes centros comerciais, dominantes nas suas áreas de influência, em Lisboa e Porto.

Posteriormente, com o incremento do turismo nos últimos anos, detetámos uma oportunidade para entrar no mercado de 'high street', que não existia e que se está a comportar muito bem, e temos vindo a financiar portfólios deste tipo de ativos, sobretudo em Lisboa, mas algo também no Porto.

Por outro lado, desde há cerca de três anos, também temos vindo a financiar operações de edifícios de escritórios, com clientes e operações bastante relevantes, sobretudo em Lisboa. Este ano decidimos entrar nesse segmento no Porto, porque acreditamos que a cidade vai comportar-se de forma similar à de Lisboa ao longo dos próximos anos. 

Em jeito de resumo, posso dizer que nos últimos 12 meses fechámos à volta de 400 milhões de euros em Portugal com novas operações de financiamento e com operações de refinanciamento de ativos relevantes já em carteira. Por exemplo, refinanciámos quatro ativos da Sonae, os seus principais centros comerciais. Financiámos também um portfólio importante de sete edifícios de escritórios na CDB de Lisboa à Tristan Capital Partners e fechámos a nossa primeira operação de escritórios no Porto com a Värde

"Nos últimos 12 meses fechámos à volta de 400 milhões de euros em Portugal com novas operações de financiamento e com operações de refinanciamento de ativos relevantes já em carteira"

E pensam entrar em outras áreas de negócio e tipo de ativos?

Estamos a explorar o mercado para ver outras alternativas, produtos e segmentos, que possamos financiar desde o ING, como seja o setor logístico e residencial em rentabilidade, mas consideramos que este último é um mercado que ainda não é suficientemente institucional como é por exemplo em Espanha, mas acabará por ser e com certeza será um produto que estaremos interessados em financiar. 

Somos um banco com muito conhecimento imobiliário em termos globais, e sempre que chega o momento de financiar um produto ou um ativo novo fazemos uma análise exaustiva imobiliária e financeira em detalhe. Na prática, o que financiamos basicamente é um 'project-finance', pelo que analisamos sempre como viável é o ativo e a sua capacidade de gerar 'cash flow' para repagar a dívida que lhe vamos dar. 

Têm alguma operação na calha para fechar ainda este ano?

Para este ano em Portugal temos praticamente todas as operações fechadas. Em 'pipeline' temos importantes transações de financiamento que deveremos fechar no início do ano que vem, sobretudo de ativos de escritórios na CBD de Lisboa, na ordem dos 50 milhões de euros.

"O mercado português tem um tamanho pequeno e há muitos investidores institucionais que não podem entrar, por falta de produto em alguns casos, mas sobretudo por escala" 

Com tanta procura, o mercado português continua a ser atrativo?

Portugal agora está mesmo na moda. Os investidores internacionais têm o foco posto no 'comercial real estate' no país, porque gera retornos atrativos com risco relativamente moderado. Não obstante, o mercado tem um tamanho pequeno e há muitos investidores institucionais que não podem entrar em Portugal, por falta de produto em alguns casos, mas sobretudo por escala. 

E as rentabilidades que começamos a ver no mercado de escritórios em Lisboa já começam a ser consideradas baixas e com pouca margem do ponto de vista do retorno a nível de entrada de rentabilidade. Não obstante, vemos uma margem importante em rendas em ativos com valores abaixo do mercado e é aí que consideramos que vão conseguir ter a rentabilidade necessária.

Identificam algum tipo de risco no mercado imobiliário em Portugal?

Na área do 'commercial real estate' não detetamos que exista um risco de bolha. O perfil de risco das nossas operações é bastante baixo. Somos um banco que acompanha clientes de risco moderado e com os níveis de alavancagem que estamos a realizar as operações acreditamos que o nível de risco é relativamente baixo em Portugal. 

Há, no entanto, um conjunto de indicadores macro-económicos a nível internacional que podem afetar não apenas Portugal, mas a economia em geral, como o Brexit, a guerra comercial China-EUA, o abrandamento económico na Alemanha, etc…

"Na área do 'commercial real estate' não detetamos que exista um risco de bolha. O perfil de risco das nossas operações é bastante baixo"

Hoje em dia, o que vos faz apostar num determinado ativo?

Além do risco, que é um fator determinante na hora de decidir sobre as operações que financiamos, outro dos fatores chave que avaliamos muito no ING é a sustentabilidade. É algo que está no ADN do ING. Nesse sentido, em 2016, 40% da nossa carteira de real estate era sustentável e aumentámos até 60% em 2019.

Este ano, desde o 'real estate finance' fomos pioneiros no ING em dar financiamento em Espanha a uma operação em que relacionámos as condições e o preço do empréstimo a um índice de sustentabilidade corporativa. Desta forma, fomentamos que os nossos clientes invistam em sustentabilidade a troco de melhor custo. E estamos convencidos que em Portugal, com a criação das SIGI, este tipo de financiamentos vai chegar num par de anos.