Segurança Social investiu 7 milhões em fundo para reabilitar imóveis que ainda não fez nenhuma obra

O Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (FEFSS) investiu, até este momento, 7,1 milhões de euros no instrumento público destinado a reabilitar imóveis devolutos do Estado para arrendar a preços acessíveis. Mas, quatro anos depois da criação do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) pelo Governo socialista de António Costa, na anterior legislatura, as obras ainda não começaram e não há data prevista para colocar os alojamentos no mercado.

A notícia é avançada esta quarta-feira, dia 22 de julho de 2020, pelo Público, sendo recordado pelo jornal que o Governo autorizou que o FEFSS investisse, numa década, até 1.400 milhões de euros no FNRE, e todos os anos, desde 2017, disponibiliza na lei do Orçamento do Estado (OE) uma autorização de transferência de 50 milhões de euros.

A Fundiestamo, à qual compete a gestão deste fundo, disse ao diário que a demora nas concretizações é “compreensível”, não só porque as obras são complexas, como, ainda antes disso, é necessário proceder a um “conjunto de procedimentos morosos”, como, por exemplo, visto do Tribunal de Contas, alterações ao Plano Diretor Municipal (com passagem de equipamento — como quartéis e hospitais — para uso habitacional) e aprovação pelo município de pedidos de informação prévia (PIP).

A Fundiestamo recorda, aliás, que o regulamento de gestão do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado foi aprovado pela Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários (CMVM) em agosto de 2018, e somente após essa data o FNRE está autorizado a operar. “Desde então, foram sinalizados como disponíveis para potencial integração no FNRE, por parte do Estado, autarquias locais e outras entidades públicas ou do terceiro sector, um total de 780 imóveis, que já foram alvo de uma avaliação preliminar, tendo cerca de 170 sido considerados como potencialmente viáveis”, esclarece a Fundiestamo, citada pelo Público.

A sociedade que gere o FNRE, de acordo com o jornal, resiste em comprometer-se com datas e limita-se a avançar agora com a perspetiva de disponibilizar cerca de 170 imóveis em arrendamento, “daí resultando aproximadamente 890 fogos habitacionais e 2500 camas para estudantes” até ao final da atual legislatura, que começou em outubro de 2019.

Rentabilidade prometida compromete viabilidade dos projetos

O FNRE é um fundo de subfundos de investimento imobiliário e sempre foi defendido que a aplicação de dinheiro da Segurança Social neste tipo de investimento se restringiria a operações que garantissem uma liquidez igual ou superior ao valor das obras e uma rendibilidade anual líquida superior ou igual a 4% — ou seja, a operação não só teria de pagar o investimento necessário para financiar o projeto e as obras de reabilitação, como garantir uma rentabilidade de 4%.

Numa circular que endereçou em março passado aos cerca de 200 profissionais que integram a bolsa de projetistas por si criada — e a quem pretende recorrer para avançar com as obras — o administrador executivo da Fundiestamo, Eduardo Santos Júlio, que tem a gestão do FNRE, avisava que vai ser preciso avançar com uma novo regulamento de gestão e começar praticamente do zero com uma boa parte dos processos.

“A maioria dos imóveis [estudados] apresentam um fraco estado de conservação, [pelo que] a elaboração dos planos de negócio veio a revelar que a larga maioria das operações não é viável, seja por não se atingir o valor necessário para as obras, seja por não ser expectável atingir a rentabilidade anual líquida de 4% exigida pelo Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (FEFSS), o participante em capital", explicava o documento citado pelo diário.

Assim, a gestora do fundo já “desenhou um novo modelo financeiro, estando presentemente em negociação, no sentido de se proceder a alterações ao regulamento de gestão e, assim, viabilizar um número muito significativo de operações que, atualmente, o não são”. Paralelamente, “a Fundiestamo está a refazer todos os planos de negócio que se revelaram inviáveis, de forma a proceder à constituição dos novos subfundos, mal o novo regulamento de gestão entre em vigor”, assegura.