"Guerra" do IVA na reabilitação leva promotores a processar autarquias

Os promotores imobiliários estão a preparar ações de responsabilidade civil contra câmaras municipais para tentar passar para os municípios as liquidações adicionais de IVA exigidas pela Autoridade Tributária (AT) em obras de reabilitação faturadas à taxa reduzida de 6% e agora corrigidas para 23%. Ao mesmo tempo, o Tribunal Constitucional (TC) veio reforçar a posição do Fisco, ao decidir que não basta a obra localizar‑se numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) para aceder à taxa de 6%, sendo também necessária prova de enquadramento numa Operação de Reabilitação Urbana aprovada, exigência que considera não violar a Constituição.

De acordo com o Jornal de Negócios, o alvo passa a ser as autarquias que, durante anos, emitiram declarações a confirmar que os projetos em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) reuniam condições para beneficiar de IVA a 6%. A AT sustenta que, além da localização em ARU, é necessário existir uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada para a mesma área. Este critério foi confirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça (STA) e pelo TC, que consideraram que a exigência não viola princípios constitucionais nem o princípio da confiança, já que eventuais informações vinculativas contraditórias só produzem efeitos para o contribuinte que as pediu. “Ainda não houve qualquer pronúncia por parte de um Tribunal superior” sobre a responsabilidade das câmaras neste processo, nota o fiscalista Daniel Bobos‑Radu.

Citado pela publicação, o mesmo fiscalista recorda que, "segundo jurisprudência assente do Tribunal de Justiça da União Europeia em matéria de IVA, no que respeita ao princípio da proteção da confiança legítima do destinatário de um ato favorável, em primeiro lugar, há que determinar se os atos das autoridades administrativas criaram, no espírito de um 'operador económico prudente e avisado', uma confiança razoável". E acrescenta que são as câmaras que aprovam e executam as ORU após delimitarem as ARU. 

Em Lisboa o processo está "relativamente concluído", mas há municípios onde está muito atrasado e em alguns não há, praticamente, ORU aprovadas. Neste quadro, Daniel Bobos‑Radu admite que "não se exclui a possibilidade de os promotores imobiliários virem a demandar os municípios em sede de responsabilidade civil extracontratual pelos danos eventualmente causados", seja pela "emissão de informações erróneas", seja pela omissão na aprovação atempada das ORU. 

Manuel Maria Gonçalves, CEO da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), afirma que "se fosse presidente de câmara estava preocupado", defendendo que "o poder local tem aqui uma responsabilidade" e que terão de "ser as câmaras a assumir os custos disto".

Perante o contencioso em curso, muitos promotores optam por adiar novos projetos até à entrada em vigor do pacote de medidas para a habitação já aprovado em Conselho de Ministros, refere o jornal. O diploma prevê IVA a 6% na construção e reabilitação para habitação própria e permanente, "independentemente da localização (seja ARU ou não seja)", desde que os preços de venda não ultrapassem 660.000 euros e as rendas fiquem abaixo dos 2.300 euros.

 IVA da reabilitação: Fisco ganha de novo

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A guerra à volta do IVA na reabilitação urbana ganhou um novo capítulo com a intervenção do TC. Num recente acórdão, os juízes do Palácio Ratton deram razão à AT, concluindo que não basta uma obra localizar‑se numa ARU para beneficiar da taxa reduzida de 6%: é também necessária a prova de que a intervenção está enquadrada numa Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. Também segundo o Jornal de Negócios, que cita o acórdão, esta exigência "insere‑se na própria lógica de um procedimento orientado para a descoberta da verdade material" e não viola qualquer princípio constitucional.

Esta decisão surge numa altura em que a AT, "na sequência do acórdão do STA do ano passado, realiza uma leva de inspeções a promotores imobiliários" que construíram na expetativa da taxa de 6% e que estão agora a ser confrontados com liquidações adicionais até à taxa normal de 23%. "O que está a acontecer é trágico" e pode ter consequências "dramáticas para muitas empresas", alerta o fiscalista Carlos Lobo, citado pelo jornal, lembrando que, “em muitos casos, os imóveis já foram construídos e entregues e agora é preciso encontrar o dinheiro para pagar ao Fisco". 

No caso analisado pelo TC, a fatura de IVA ultrapassava os 800.000 euros, mas "estão em causa muitos milhões em imposto" e "muitas empresas poderão não conseguir sobreviver". O próprio ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, admitiu no Parlamento que a questão pode "provocar disrupções em milhares de empresas", mas o braço de ferro com o Fisco mantém‑se e promete não dar tréguas.