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O que afasta os investidores? "Os preços dos ativos muito inflacionados"

Presidente da Quantico-Albatross revela, em entrevista ao idealista/news, a estratégia da empresa e analisa o mercado imobiliário.

Carlos Vasconcellos, presidente da Q-A. / Quantico-Albatross
Carlos Vasconcellos, presidente da Q-A. / Quantico-Albatross
Autor: Tânia Ferreira

De mão dada com "grandes investidores imobiliários globais, fundos e 'family offices', que procuram oportunidades de negócio interessantes em Portugal", a Quantico-Albatross (Q-A) está agora "fortemente ativa" no mercado imobiliário nacional. Fazendo um balanço "bastante positivo" de 2019 e animada quanto ao ano que se avizinha - com perspetivas de "continuidade e crescimento"-, a 'joint-venture' promete continuar a apostar na reabilitação urbana, mas vai também investir na construção nova, sobretudo orientada para a classe média portuguesa.

"Existe uma grande necessidade de habitação nova para as famílias portuguesas, pelo que o volume agora em execução e o planeamento conhecido são claramente inferiores às necessidades do mercado", aponta Carlos Vasconcellos, presidente da Q-A, em entrevista ao idealista/news, para justificar esta nova aposta.

Vislumbrando ainda "boas oportunidades" no mercado imobiliário nacional, em vários segmentos "onde ainda há muito por fazer", considera que, atualmente, o desafio é encontrar "produtos de qualidade" com preços que não sejam "especulativos". 

A estratégia da Q-A, o balanço do negócio em 2019, os projetos da empresa em desenvolvimento, as perspetivas para o ano que vem, o que procuram os investidores agora em Portugal, as vantagens e constrangimentos do mercado imobiliário nacional, traçados por Carlos Vasconcellos, podem ser lidos na entrevista que agora publicamos na íntegra.

Que balanço faz da atividade da Quantico-Albatross em 2019?

O ano de 2019 foi bastante positivo para a Quantico-Albatross (Q-A). Temos o Fundo Vesta, orientado para a reabilitação, já totalmente investido em projetos residenciais, no Porto e em Lisboa, e um volume de vendas importante já registado, naqueles em que começámos a construção e a comercialização, como são os casos do Tejo Living, Luis Bivar e Montevideu. Também iniciámos uma nova atividade, operando na construção nova para famílias portuguesas, com o arranque de um grande projeto residencial no Porto.

Recentemente anunciou que têm planos para continuar a alargar as plataformas de investimento” nos vários segmentos de mercado – residencial, comercial, logística e escritórios –, “estando em contacto com ‘family offices’, grandes investidores institucionais e fundos". O que está em causa?

O nosso background no mercado imobiliário português, os bons resultados alcançados e a parceria com a Albatross - que traz uma enorme experiência acumulada na montagem e execução de grandes negócios imobiliários em Espanha em todas essas categorias - torna-nos num parceiro natural de grandes investidores institucionais, fundos e 'family offices' que procuram um parceiro local com a sofisticação e rigor na análise e execução de projetos, que fomos adquirindo ao longo dos últimos anos.

O chamado 'smart capital' estrangeiro procura em Portugal 'operating partners' que estejam acostumados ao rigor, exigência, transparência e profissionalismo com que operam e, por isso, consideramos que a Q-A está, particularmente, bem posicionada para assumir esse papel.

O ano de 2019 foi bastante positivo para a Quantico-Albatross (Q-A). Temos o Fundo Vesta, orientado para a reabilitação, já totalmente investido em projetos residenciais, no Porto e em Lisboa. Também iniciámos uma nova atividade, operando na construção nova para famílias portuguesas

Quais os projetos que têm em carteira que gostaría de destacar? E qual a vossa capacidade de investimento?

Além do grande projeto residencial no Porto, a nossa plataforma de investimento residencial está ativamente à procura de projetos de importante volume em Lisboa e na linha de Cascais. Estamos envolvidos em várias 'due diligences', já que o grau de exigência na seleção dos investimentos é elevado, mas por razões de confidencialidade só divulgamos os projetos específicos quando estes são efetivamente lançados.

Os nossos investidores têm elevado poder financeiro, pelo que não se coloca a questão de quanto poderemos investir, mas sim de sermos capazes de encontrar alvos de investimento suficientemente atrativos em todas as classes de ativos.

Com que tipo de investidores estão a trabalhar (perfil, nacionalidade e o que procuram com estes investimentos)?

Como já referi, estamos com grandes investidores imobiliários globais, fundos e 'family offices', que procuram oportunidades de negócio interessantes em Portugal.
Apesar da reduzida dimensão do mercado português, há operações interessantes que permitem rentabilidades adequadas, e isso é o que fazemos: encontrar esses negócios com perfis de risco-retorno adequados.

A reabilitação urbana continua a ser uma aposta e porquê? Ainda há potencial de negócio nesta área?

A reabilitação urbana ainda tem muito para fazer, especialmente fora das grandes cidades (Lisboa e Porto) e em projetos de menor dimensão nestas cidades. A questão que se coloca é que os preços dos ativos estão geralmente muito inflacionados, o que aliado ao enorme crescimento dos custos da construção torna os projetos inviáveis em termos de racionalidade económica.

Os nossos investidores têm elevado poder financeiro, pelo que não se coloca a questão de quanto poderemos investir, mas sim de sermos capazes de encontrar alvos de investimento suficientemente atrativos em todas as classes de ativos

A Quantico-Albatross continua interessada em analisar projetos de reabilitação, desde que os mesmos apresentem preços adequados, o que não tem acontecido nas dezenas de oportunidades que vimos analisando nos últimos meses. Assistimos a muitos preços especulativos, muitas vezes fruto de investimentos efetuados há 2 e 3 anos, e que sem terem criado qualquer mais valia pretendem revendê-los com margens absurdas.

Afirmou recentemente que o "investimento em habitação nova dirigida à classe média portuguesa é uma grande necessidade". De que forma a Q-A se posiciona neste segmento? Já têm projetos em marcha?

Sim, como referi é uma das nossas prioridades. Criámos uma plataforma de investimento especifica para esse segmento, já temos um grande investimento no Porto e queremos alargá-la a Lisboa e linha de Cascais, pelo que estamos a analisar todos os terrenos com capacidade construtiva superior a 30.000 m2 acima do solo e que apresentem uma relação de localização/preço interessante.

Esta necessidade tem sido apontada por vários players, e ultimamente têm sido anunciados vários projetos imobiliários, mas que só vão chegar ao mercado dentro de um par de anos. Há o risco de haver depois uma sobre-oferta ou há espaço para mais?

A análise que fizemos mostra que existe uma grande necessidade de habitação nova para as famílias portuguesas, pelo que o volume agora em execução e o planeamento conhecido são claramente inferiores às necessidades do mercado. Mas, como sempre, há que ter projetos de qualidade, bem pensados, bem localizados e com preços adequados.

Estamos a analisar todos os terrenos com capacidade construtiva superior a 30.000 m2 acima do solo e que apresentem uma relação de localização/preço interessante

Há quem diga que os preços dos projetos que têm sido anunciados para classe média continuam a ser altos para os valores que as famílias portuguesas podem pagar. Concorda? É necessário um ajustamento?

Não gosto de generalizações, há de tudo... Mas parece-me claro que a definição dos produtos imobiliários a oferecer, o seu design, funcionalidades, características e relação qualidade-preço são determinantes para o sucesso das novas promoções, bem como uma adequada política de crédito por parte das entidades financeiras.

Para cada segmento há que encontrar o produto e o preço adequados, já que a chamada classe média portuguesa, subdivide-se num enorme número de segmentos e, para cada um, há que encontrar o preço adequado.

Construir para a classe média não pode querer dizer construir com menos qualidade, mas sim adequar os produtos às necessidades específicas de cada comprador, em função do seu budget, necessidades e capacidade crediticia.

É isso que fazemos nos nossos projetos, analisando com enorme detalhe os dados estatísticos, a oferta, os preços, aquilo que os clientes procuram (que tem variado profundamente ao longo dos últimos anos), de forma a termos uma oferta adequada às várias estruturas familiares e tipos de  investidor - já que não podemos esquecer que, cada vez mais, há investimento em imobiliário residencial que se destina ao arrendamento.  

Construir para a classe média não pode querer dizer construir com menos qualidade, mas sim adequar os produtos às necessidades específicas de cada comprador, em função do seu budget, necessidades e capacidade crediticia

Vão continuar a investir sobretudo nos centros de Lisboa e Porto ou também nas periferias das grandes cidades e/ou outras zonas do país?

Preferencialmente Lisboa e Porto, mas estamos atentos a outras geografias.

Como avalia a atual situação do mercado imobiliário em Portugal, nos vários segmentos? Quais os pontos fortes e críticos?

O mercado imobiliário português tem mostrado um grande vigor e crescimento nos últimos anos e tem sido motor de crescimento económico. O ponto forte é que ainda há muito por fazer, em termos de políticas de habitação, arrendamento, escritórios, coworking, coliving , student housing, senior residences, logística, só para dar alguns exemplos.

Os pontos mais fracos são a constante instabilidade legislativa, que afeta o imobiliário e que causa imensa retração nas intenções de investimento. O pior é estarmos sempre a mudar o que legislámos ontem, pela incerteza que causa e que é o pior inimigo do investimento profissional.

A título de exemplos recentes podemos referir as sucessivas alterações às leis do arrendamento, a gestão que foi feita em termos de introdução de regras para o Alojamento Local que, por serem retroativas, defraudaram um enorme número de investidores que foram apanhados a meio dos seus investimentos, com um decréscimo acentuado nos perfis de rentabilidade dos mesmos.

O ponto forte do mercado imobiliário nacional é que ainda há muito por fazer, em termos de políticas de habitação, arrendamento, escritórios, coworking, coliving, student housing, senior residences, logística, só para dar alguns exemplos

O simples facto de já se estar a falar em 'englobamento' dos rendimentos, por exemplo, é outro péssimo sintoma de instabilidade fiscal, já que, como sabemos, a economia é feita de expetativas.

Acrescento a esta lista o funcionamento das principais câmaras municipais, em termos de licenças urbanísticas, com grandes atrasos, e que já constituem causa de abandono de investimento em Portugal por parte de vários investidores internacionais.

Que perspetivas tem para 2020? Para a empresa e para o mercado?

As perspetivas para 2020 são de continuidade e crescimento, esperando que os poderes públicos valorizem o grande impacto que o mercado imobiliário tem tido na dinamização da economia e, sobretudo, o muito que poderá continuar a ter se o investimento for acarinhado e atraído com estabilidade e resolução dos longos tempos de resposta dos processos administrativos.

O ponto mais fraco de Portugal é a constante instabilidade legislativa, que afeta o imobiliário e causa imensa retração nas intenções de investimento. O pior é estarmos sempre a mudar o que legislámos ontem, pela incerteza que causa e que é o pior inimigo do investimento profissional

Por último, um ponto que tenho a certeza que em muito contribuiria para a estabilização de preços e incentivaria o mercado de construção familiar e o incremento de oferta de produtos para arrendamento: IVA da construção nova com taxa de 6% e não de 23%. À semelhança do que foi feito para a reabilitação em zonas específicas e que tão bem funcionou - acelerando de forma inequívoca o grande desígnio da reabilitação dos espaços urbanos - esta medida iria dar um grande impulso à construção nova, indispensável para uma política de habitação equilibrada e justa.