Compra de imóveis agrícolas ao rubro na Europa- Portugal tem potencial

Há um negócio emergente no mercado nacional. A aquisição de imobiliário de uso agrícola e florestal está a crescer fortemente em todo o mundo, numa altura em que os investidores procuram cada vez mais aliar um retorno financeiro competitivo a um impacto social e ambiental positivo. É a Europa Ocidental que mais tem atraído investimento neste segmento, tendo captado 5,3 mil milhões de euros em 2023, o triplo do contabilizado no ano anterior. E Portugal e Espanha foram dos países que mais contribuíram para esta captação de capital no imobiliário agrícola e florestal, tendo ainda margem para crescer.

O investimento em ativos agrícolas e florestais está a crescer a nível global. Até à data, foram captados 10,2 mil milhões de euros em todo o mundo para investir neste segmento imobiliário este ano. E mais de metade deste capital foi aplicado nos imóveis florestais e agrícola situados na Europa Ocidental. De notar que em 2022, apenas 27% do capital foi aplicado no ocidente do Velho Continente.

E, neste contexto, Portugal tem um papel de destaque. Os dados do estudo sobre o mercado de Nature Capital, desenvolvido pela JLL e pela Consulai (consultora agrícola), revelam ainda que a Península Ibéria é, sem dúvida, um dos mercados que contribuiu para a crescente atratividade na Europa Ocidental. E no futuro Portugal e Espanha vão beneficiar deste fluxo, com um volume de investimento neste setor a continuar a superar os 1.000 milhões de euros em 2024.

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Por que é que Portugal é atrativo para comprar imóveis agrícolas e florestais?

Embora Portugal continue a dar os primeiros passos no investimento em ativos agrícolas e florestais, o mesmo estudo indica que o nosso país tem um “elevado potencial de crescimento”, com capacidade para dinamizar transações superiores a 500 milhões de euros nos próximos dois anos.

É isso mesmo que diz Gonçalo Ponces, Head of Development & Natural Capital da JLL: “Portugal está numa excelente posição para captar uma fatia deste valor” aplicado aos ativos florestais e agrícolas. “A julgar pelo interesse que temos recebido dos investidores, este é um setor que poderá, em dois anos, representa um volume transacional superior a 500 milhões de euros no nosso país”, refere ainda citado em comunicado.

Mas porque é que Portugal tem potencial para atrair este tipo de investimento imobiliário? Pedro Santos, diretor-geral da Consulai, explica que “este bom posicionamento de Portugal se justifica pelo facto de o país ter um enorme potencial ainda por desenvolver nestas áreas, dispondo de excelentes condições naturais para estas atividades e diversas vantagens competitivas em termos dos fatores e custos de produção.”

Estas são algumas das vantagens que Portugal apresenta para investir em ativos agrícolas e florestais:

• boas condições climáticas;
• solos férteis;
• disponibilidade de água;
• capacidade de produção de uma enorme diversidade de culturas, desde olival, a frutos vermelhos, frutos secos ou vinha;
• preços de ativos mais competitivos face a outros mercados;
• custos de produção relativamente mais baixos que em outros locais.

Portanto, estes fatores “associados a um mercado que tem crescido (…), temos uma excelente proposta de valor para quem pretende investir na área de Natural Capital”, refere ainda Pedro Santos da Consulai.

A agricultura e floresta em Portugal: o que se cultiva?

Em Portugal, o complexo agroflorestal representa 5,1% do PIB nacional, num país que dispõe de mais de 560.000 hectares de áreas de regadio:

• no setor agrícola, as culturas permanentes mais relevantes são o olival, a vinha e o amendoal, ao passo que em termos de culturas anuais, o país evidencia-se pelas plantações de cereais para forragem, tomates para transformação e arroz.
• no setor florestal, que cobre 3,2 milhões de hectares, 26% da área é dedicada ao eucalipto, 22% ao pinheiro-bravo e 22% à cortiça.

Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), publicados esta quarta-feira, também revelam que o rendimento da atividade agrícola em Portugal, em termos reais, por unidade de trabalho ano (UTA), deverá aumentar 8,7%, após um decréscimo em 2022 (-11,0%). E os negócios também estão a correr bem:  as exportações de produtos agrícolas aumentaram 2,1% entre janeiro e outubro de 2023 face ao mesmo período do ano anterior, em contraste com o decréscimo nas exportações totais (-1,0%). De notar que Portugal é o 5.º produtor de olival a nível mundial e um dos maiores exportadores de vinhos, tendo ainda espaço para se expandir.

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Ativos agrícolas dão bons retornos, baixo risco e têm impacto ambiental positivo

Há vários motivos que explicam o facto de os investidores estarem agora de olhos postos nos imóveis agrícolas e florestais. “A tendência de diversificação dos investimentos associada às exigências de sustentabilidade, têm potenciado o interesse dos investidores por ativos que servem de base a atividades agrícolas e florestais. Além de retornos interessantes e estáveis e um perfil de risco muito atrativo, este é um investimento com um papel ativo na captação de carbono, com bom impacto no meio ambiente e na sociedade. Por isso mesmo, há cada vez mais capital a direcionar-se para este tipo de imóveis”, explica Gonçalo Ponces, da JLL.

Quanto aos retornos, esta é uma área em que a rentabilidade exigida pelos investidores varia de acordo com as condições contratuais, do mercado de cada tipo de cultura, segurança da água, idade os ativos biológicos, estimativas futuras de custos e receitas ou com caraterísticas do imóvel e localização.

Isto quer dizer que os retornos (yields) podem variar muito consoante o negócio agrícola e florestal. Por exemplo, para investimentos em culturas permanentes instaladas (com operação do proprietário ou contrato de gestão), os investidores normalmente exigem um retorno anual variável entre 7% a 9%. Já em investimentos para plantação e desenvolvimento de novos projetos, é necessária uma taxa interna de retorno que pode variar de 10% a 14%. Claro está que os investimentos em áreas agrícolas com menor risco (como de sequeiro e floresta), têm também retorno anuais menores, entre 4% a 6%.

O que parece ser tendência neste mercado é a aceitação de uma taxa de retorno mais baixa, contra um maior benefício ambiental e social, uma vez que alguns investimentos em imóveis agrícolas e florestais “têm sido motivados por uma verdadeira e genuína preocupação com o planeta e a sociedade”, refere o relatório.

“Estamos a tratar de retornos muito interessantes para o risco que a maior parte destes investimentos envolve, sendo esta uma das razões que atrai um número crescente de investidores”, nota Gonçalo Ponces. “Mas é também pelo impacto positivo que estes investimentos têm. Desde logo a nível da sustentabilidade ambiental, pois áreas os ativos agrícolas e florestais têm a capacidade de captar carbono e podem ter um papel muito importante na compensação das emissões, sendo extremamente atrativas para os investidores no quadro das exigências crescentes de descarbonização. Vamos ver cada vez mais atividade neste setor”, conclui.