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Imobiliário dispara na Margem Sul - continua a ser alternativa a Lisboa?

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Autor: carla celestino (colaborador do idealista news)

A Margem Sul do Tejo é, historicamente, a alternativa mais barata à capital, levando quem não pode comprar ou arrendar casa em Lisboa a optar por viver ali. Com o mercado imobiliário lisboeta atualmente nos "píncaros", e muitos dos que trabalham ou estudam em Lisboa sem condições económicas para acompanhar os preços praticados, o idealista/news decidiu perguntar a quem sabe se "o outro lado do rio é a solução a ter em conta hoje em dia?". E os especialistas são unânimes: os preços são atrativos, mas a oferta ainda que já esteja a aumentar não chega para tanta procura.

Para dar um retrato mais real do que efetivamente se passa no mercado imobiliário da Margem Sul, o idealista/news foi também em reportagem a Alcácer do Sal, Almada, Barreiro, Montijo, Palmela e Seixal e pôde constatar que já existem obras a decorrer direcionadas à classe média, com destaque para o Seixal e Montijo. Ao longo dos próximos dias, vamos publicar um conjunto de artigos detalhados sobre o "estado da nação" do imobiliário em cada um destes municípios.

“Outra margem” é solução para jovens e famílias

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), explica que “ultimamente, com a escassez de oferta que se faz sentir na capital, tanto no mercado de compra e venda como no mercado de arrendamento, as opções dos jovens e famílias portuguesas viraram-se para as periferias das principais cidades, pela proximidade do seu local de trabalho, acesso por via de transportes públicos, e pela oferta imobiliária que, apesar de ter vindo a valorizar, continua a ser uma alternativa aos preços altos que se praticam na capital”.

A este cenário acrescenta também que “o anúncio do aeroporto no Montijo terá ajudado na redinamização desta região, pela expetativa da valorização e da dinamização económica”.

"O anúncio do aeroporto no Montijo terá ajudado na redinamização desta região, pela expetativa da valorização e da dinamização económica"
Luís Lima, presidente da APEMIP

Para este especialista a Margem Sul “não só pode ser, como sempre foi” um reforço e uma alternativa ao imobiliário de Lisboa”. Aliás, na sua opinião, “a tendência é de que haja uma dinamização das periferias das grandes cidades, à semelhança do que acontece na generalidade das cidades europeias”.

Arrendar casa é mais barato na Margem Sul

Os números do Instituto Nacional de Estatística (INE), reportados a 2017, não enganam: na cidade de Lisboa as rendas médias são mais caras do que na Margem Sul e a diferença é de 9,62 euros o metro quadrado (m2). A capital para 6,00 euros/m2 em Almada, 4,87 euros/m2 no Seixal, 4,55 euros/m2 no Barreiro e 4,47 euros/m2 no Montijo.

Aliás, na outra margem os preços conseguem ser mais baratos inclusivamente que em Sintra, onde o valor é de 5,26 euros/m2. Em Loures é 5,80 euros/m2, Odivelas chega aos 6,17 euros/m2, Amadora aos 6,43 euros/m2, Oeiras começa a aproximar-se nos 7,84 euros/m2 e Cascais chega aos 8,06 euros/m2.

Por outras palavras, arrendar uma casa com uma área de 100 m2 em Lisboa significa pagar uma renda de 962 euros, já em Almada para o mesmo espaço apenas se paga 600 euros e no Montijo, onde os valores são mais baixos, 447 euros. Se olharmos para Sintra esse valor cifra-se nos 526 euros e, do outro ponto extremo, em Cascais fixa-se nos 806 euros.

Para comprar, novos ou usados a preços variados

A Confidencial Imobiliário revelou que, no 3º trimestre de 2018, na Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa), verificou-se uma tendência para a suavização do crescimento dos preços de venda da habitação em Lisboa, Cascais e Oeiras, com crescimentos de, respetivamente, 18,6%; 24,9% e 16,7%.

O documento avança também que em todos os outros mercados da região, e fruto da crescente dispersão do investimento na construção de nova habitação para a segunda coroa de Lisboa, as subidas anuais continuam em aceleração, tendo acentuado em 12 dos 15 mercados e estando agora entre os 21,6% (Odivelas) e os 9,7% (Setúbal).

Quando se olha para a Margem Sul e no que toca a preços de compra de habitação, nova ou usada, o panorama não é muito diferente dos de arrendamento, os preços é que sobem e descem dependendo do projeto. Por isso, o idealista/news foi olhar à lupa alguns municípios da margem sul.

De acordo com Fernando Rodrigues, Operating Principal da KW Focus (Almada), o preço médio dos apartamentos em Almada ronda os 120.000 euros. No que diz respeito ao preço/m2 situa-se nos 1.300 euros para um imóvel usado e nos 1.500 euros para um imóvel novo. Este especialista diz que neste concelho “existe uma grande diversidade e rotatividade na oferta imobiliária em Almada, sendo que os imóveis unifamiliares estão a ser alvo de maior procura” e que “os imóveis comercializados são essencialmente usados”, embora existam “alguns projetos habitacionais novos no concelho”.

Montijo a subir em flecha, Barreiro continua o mais económico

Já no Montijo, o novo aeroporto fez disparar o preço dos imóveis. O próprio presidente da Câmara Municipal do Montijo, Nuno Canta, reconhece que “existem diversos fatores associados à implementação de uma infraestrutura aeroportuária e um deles é a especulação imobiliária que já se verifica neste momento” e onde se denota já “um aumento nos preços de venda das habitações”.

“Rxistem diversos fatores associados à implementação de uma infraestrutura aeroportuária e um deles é a especulação imobiliária que já se verifica neste momento"
Nuno Canta, presidente da Câmara Municipal do Montijo

Os dados avançados ao idealista/news pela RE/MAX e SIR – Sistema de Informação Residencial revelam que o valor do preço/m2 no Montijo, entre 2013 e 2015, foi de 724,24 euros, enquanto os valores de preço/m2 atuais variam entre 1.014,00 euros e 1.077,11 euros, para os fogos usados, e entre 1.313,00 euros e 1.745,57 euros para fogos novos.

No que diz respeito à procura, a RE/MAX Portugal apurou que é dominada, sobretudo, por “portugueses que trabalham em Lisboa e para quem é incomportável viver na capital”, muito embora tenha também aumentado a procura por parte de “estrangeiros, nomeadamente de ingleses entre os 40 e 50 anos, que trazem a família e compram casas acima dos 200.000,00 euros”. Salienta ainda que “há mais oferta de fogos novos, fora do centro da cidade, estando o centro muito abandonado, mas com alguns sinais de reabilitação por parte de investidores”.

Já no Seixal o diretor geral da EasyGest, João Costa, esclarece ao idealista/news que “a partir do momento em que a câmara começou a reabilitar e requalificar a zona histórica, isso gerou forte interesse por parte dos privados e uma pressão sobre os preços (sensivelmente desde 2012)”. Neste momento comprar um edifício no centro do Seixal, independente do seu estado, pode rondar os  1.200  euros/m2, sendo que a grande procura dá-se, atualmente, sobretudo ao nível dos pequenos investidores que querem criar hostels, gelatarias, restaurantes, bares, etc., em particular nas zonas ribeirinhas.

Frederico Rosa, presidente da Câmara Municipal do Barreiro, começa por dizer ao idealista/news que ao nível da procura habitacional tem-se denotado “um pouco por toda a cidade”, embora mais “elevada” ao nível dos imóveis que se localizam perto do rio. O que tem sido fundamental para a “crescente procura”, segundo o autarca, são “os preços que hoje em dia se praticam no Barreiro que são baixos não só em relação à média da Área Metropolitana de Lisboa mas também da Margem Sul”.

João Pedro Pereira da Comissão Executiva da ERA Portugal confirmou esta ideia ao idealista/news, dizendo que o concelho do Barreiro “é, cada vez mais, procurado como alternativa a Lisboa porque tem preços/m2 muito competitivos e uma boa oferta de terrenos para construção”. Aqui, diz, “o preço médio por imóvel vendido na ERA, de janeiro a setembro de 2018, foi de cerca de 75 mil euros e o preço médio por m2 situava-se nos 876 euros”.

Há défice de habitação

Em Setúbal a presidente da Câmara Municipal de Setúbal, Maria das Dores Meira, em declarações ao idealista/news avança que “estão a aparecer agora mais projetos de nova construção habitacional”. Mas o CEO da Century 21, Ricardo Sousa, afirma, que “dentro do perímetro urbano da cidade não existe construção nova de raiz” e que “no centro histórico da cidade só existe um prédio de construção nova, que está em fase de acabamento”. É a reabilitação nos bairros históricos que domina, nomeadamente em moradias ou prédios antigos.

"Estão a aparecer agora mais projetos de nova construção habitacional em Setúbal"
Maria das Dores Meira, presidente da Câmara Municipal de Setúbal

O especialista refere que “as transações realizadas na rede Century 21 Portugal na cidade de Setúbal registaram um valor médio entre os 1800 a 2000 euros/m2, para imóveis sem necessidade de remodelação, na Freguesia de S. Julião e na Freguesia Anunciada Santa Maria. Já na Freguesia de São Sebastião, os imóveis em bom estado apresentam um valor médio, por m2, entre os 1000 e os 1300 euros”.

Já Vítor Paiva, franchisado da Engel & Völkers na Comporta, conhece muito bem o mercado imobiliário de Alcácer do Sal e explica ao idealista/news que este “é um destino que só no último ano começou a ver reconhecidas as características de beleza, localização e preço, tendo assistido nos últimos meses a um maior número de clientes estrangeiros (belgas, franceses, italianos, holandeses e ingleses), além de portugueses, a instalar-se na zona”.

A oferta imobiliária disponível neste momento baseia-se, por um lado, em produtos já construídos há 10 anos (moradias, quintas, montes) que entram no mercado da revenda e, por outro, à recuperação de prédios, moradias e apartamentos em ruínas, especialmente na encosta do Castelo. Refira-se ainda que em termos de procura, os clientes estrageiros preferem apartamentos de qualidade, moradias e quintas/montes para primeira habitação ou segunda residência/férias. Segundo a Engel & Völkers, os preços de um apartamento com 120 m2 podem oscilar entre 1000 euros/m2 a 1200 euros/m2 ou até 2000 euros/m2, sucedendo o mesmo com moradias.

No que se refere ao parque habitacional de Palmela, Fernanda Afonso Gonçalves, coordenadora da zona sul da Decisões e Soluções, esclarece ao idealista/news que “no concelho de Palmela a procura de imóveis é muito superior à oferta”. No centro da vila de Palmela não existem empreendimentos novos em construção e “o desenvolvimento da construção tem ocorrido principalmente nas zonas urbanas de baixa densidade, mais periféricas em loteamentos para moradias unifamiliares”. E refere que nestes casos “os proprietários dos terrenos têm optado por desenvolver os projetos através do recurso a empresas de construção que estabelecem parcerias com as imobiliárias que mediaram a venda dos terrenos”.

Relativamente a preços, e segundo dados da Decisões e Soluções, os apartamentos mais recentes ou novos rodam os 1050 euros/m2 e as moradias recentes/novas os 1350 euros/m2.

Esta especialista salienta ainda que, por um lado, “a crise dos últimos anos resultou na insolvência de muitas das empresas de construção da região, criando um défice na área. Consequentemente não existe produto novo em quantidade suficiente para a procura”; e, por outro, “o mercado de usados ainda está em recuperação dos valores de aquisição, ou seja, nos últimos 15 anos foram vendidos imóveis a valores que atualmente o mercado ainda não absorve, o que impede os proprietários dos venderem”.

Desafios a superar

Diariamente entram em Lisboa mais de 350 mil pessoas e poder-se-ia pensar que as ligações e os acessos são os melhores do mundo, mas nem sempre é assm. Ainda que o Governo já tenha, por exemplo, anunciado a compra de novos barcos que irão facilitar a vida de quem vem de sul, existem entraves que podem estar a impedir a outra margem de ser uma solução mais efetiva para quem não pode ou quer viver em Lisboa.

O problema da mobilidade é, aliás, a principal preocupação de Luís Lima: “Será aquele que faz com que ainda haja reticencias por parte dos jovens e famílias na deslocação para as periferias”. Embora compreenda que, “idealmente, toda a gente preferiria viver junto ao local de trabalho, perdendo o mínimo tempo possível nos movimentos pendulares, mas não sendo esta uma solução realista, é necessário garantir uma oferta de acessos e de transportes públicos de qualidade, o que, apesar dos esforços, ainda não se verifica”.

A construção do novo aeroporto do Montijo mais o Portela+1 (infraestrutura aeroportuária complementar) deverão estar concluídos em 2022. Até lá terão de se superar vários desafios como os acessos entre a capital e o aeroporto. Tudo indica que a Ponte Vasco da Gama passará a ter uma via rápida e haverá também uma ligação fluvial mais curta pelo Tejo. A questão da terceira ponte volta a estar em cima da mesa.

O próprio presidente da Câmara de Lisboa diz que o desenvolvimento da capital "não se faz de forma sustentável sem pensar num contexto metropolitano". Em entrevista à Time Out, Fernando Medina declarou que "os investimentos em transportes públicos pesados são elementos essenciais para ligar as cidades, reduzir o número de carros e melhorar a coesão social", falando dos exemplos de quem "vem de Sintra, Oeiras, Cascais, Loures, Odivelas, Almada, Barreiro, Seixal...". 

Construção nova é crítica

O presidente da APEMIP defende, por outro lado, que “é necessário apostar também na disponibilização de ativos, eventualmente por via da construção nova, que possam equilibrar a oferta imobiliária para que a mesma se mantenha a preços que os jovens e famílias portugueses de classe média/média baixa possam pagar”.

A este propósito, o vice-presidente executivo da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), Hugo Santos Ferreira, recorda que o novo aeroporto foi “muito importante para os pequenos e médios promotores locais, detentores de ativos imobiliários e terrenos localizados nas periferias do novo aeroporto, que veem agora assim criadas as condições para avançar com alguns dos muitos projetos imobiliários de envergadura considerável”.

Salienta que muitos destes projetos são “destinados a habitação para a classe média portuguesa e mesmo estrangeira que tinham ficado parados ou suspensos durante a crise e que ainda não tinham visto, mesmo passados mais de quatro anos desde o fim da mesma, serem criadas as condições mínimas para avançar”.