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“A construção cooperativa esteve afastada durante anos e tem de regressar e em força”

Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP), em entrevista ao idealista/news.

A Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP) nasceu em 2014 e tem atualmente cerca de 600 empresas associadas. Para Francisco Bacelar, presidente da entidade, é fundamental voltar a apostar-se, em Portugal, na construção cooperativa. “Clientes não vão faltar [às cooperativas]”, diz em entrevista ao idealista/news, salientando que o Estado pode "dar uma ajudinha", disponibilizando, por exemplo, alguns terrenos ou através de benefícios fiscais. Sobre os efeitos da nova lei no setor da mediação, considera que "a liberalização sem controle por vezes também traz alguns problemas", afirmando que "a classe está mais aberta, tem mais gente a trabalhar, mas está a perder-se também alguma qualidade".  

Recuemos uns anos. Como nasceu a ASMIP?

Nasceu de um grupo de mediadores, que podemos chamar da velha guarda e que já tinham participado no movimento associativo. Sentiram que era preciso fazer algo diferente, e então resolvemos criar, em 2014, a ASMIP e começar a trabalhar da forma que achamos que deve ser uma associação de mediadores para os mediadores, no apoio diário ao seu trabalho e às melhores condições do exercício da sua profissão.

Quantos associados tem a ASMIP?

Tivemos as nossas dificuldades, porque não é fácil convencer as pessoas da necessidade e urgência [de haver uma associação]. É compreensível que as pessoas tenham muitas dúvidas no início, se calhar até nós próprios tínhamos, mas havia que fazer alguma coisa, sentíamos essa necessidade. 

"Tem de haver mais construção, porque assim haverá mais oferta e havendo mais oferta os preços tendem a baixar"

No final de 2015 reestruturámo-nos e, a partir daí, tem sido um crescimento exponencial, acompanhando o crescimento do setor. Existem seis mil e tal empresas de mediação imobiliária e nós temos, neste momento, 10% das empresas de mediação com licença. Em quatro anos é muito bom. 

Ainda há um caminho a percorrer no sentido da profissionalização do agente imobiliário?

Há um caminho e somos adeptos de que ele seja percorrido. Em 2013, com a legislação que veio substituir a de 2004, houve uma liberalização do acesso à atividade. Tem aspetos bons, nós percebemos qual é a ideia, percebemos que tem também a haver com uma diretiva comunitária, mas a liberalização sem controle por vezes também traz alguns problemas. Sentimos que a classe está mais aberta, tem mais gente a trabalhar, mas está a perder-se também alguma qualidade. 

Nós queríamos ver se conseguiamos chegar a um caminho em que as pessoas que venham para esta atividade fizessem disto a sua profissão e não mais um “gancho”, como por vezes fazem, em que entram, experimentam e acabam por sair. Em cada dez fica um, dois ou três, quando nós pretendíamos que os que viessem, viessem por convicção, que fizessem os possíveis por se formar, porque a formação nesta área é uma coisa importantíssima – e não é a formação no início, é a formação constante. E a partir daí constituirem esta atividade como o seu futuro, a sua carreira. Era isso que nós gostávamos. Se calhar queríamos menos gente, mas melhor gente que a que vamos tendo por agora.

Considera que o setor imobiliário nacional vive, de facto, um bom momento?

Trabalho no imobiliário há 35 anos e sempre houve altos e baixos, os preços subiram mais ou subiram menos... Tivemos agora uma subida durante uns anos, beneficiámos muito da captação de capital estrangeiro, que fez subir em alguns sítios demasiado os preços face ao que seria expectável. E igualmente criou um problema interno, que é o facto de muitos portugueses não terem capacidade para comprar casa em certos sítios das principais cidades, porque só estão mesmo ao alcance dos estrangeiros. Isso é um problema e tem de ser corrigido. Como? Tem de haver mais construção, porque assim haverá mais oferta e havendo mais oferta os preços tendem a baixar.

"A construção nova é uma das soluções. Há outra que foi afastada durante anos e que tem de regressar e em força, que é a construção cooperativa. É fundamental no país"

Mas como isso ainda não acontece, sabemos que há muitos projetos nas câmaras para sair, mas demora o seu tempo, continuamos a ter preços um pouco altos. Mas tenho certeza que é mais nos centros das grandes cidades, nas zonas históricas, onde há a tal procura por parte de estrangeiros, porque nos arredores já há preços que os portugueses conseguem pagar, tanto mais que há bom crédito e com taxas muito favoráveis.

Acredita que a reabilitação urbana está a perder força e/ou a dar lugar à construção nova?

A reabilitação tem sido feita, essencialmente, nos centros históricos, mas, e isto pode ser novidade para algumas pessoas, está a fazer-se muita reabilitação nos arredores das cidades. Já vejo isso no Porto e em Lisboa penso que também já acontece. Havia muitas casas que estavam fechadas há anos e que nesta onda da reabilitação foram renovadas. Quer promotores imobiliários, quer particulares compram casas velhas e tratam de reabilitá-las. Os promotores que fazem isso colocam depois as casas à venda como novas. Se calhar ainda têm um problema: preços um bocadinho elevados e a tentar chegar junto do cliente estrangeiro. Os preços têm de descer um pouco para que o português possa aceder a essas casas. 

Disse que tem de haver mais construção nova. Essa é a única solução para aumentar a oferta?

É uma das soluções. Há outra que foi afastada durante anos e que tem de regressar e em força, que é a construção cooperativa. É fundamental no país: consegue controlar preços, consegue ter preços muito mais acessíveis e chegar a um leque muito maior de pessoas que precisam de comprar casa e que não conseguem ficar a pagar empréstimos.

Às vezes até nem são prestações muito elevadas, mas são pagas durante muitos anos, e há ainda os condomínios e de vez em quando obras para pagar. É isso que depois leva a incumprimentos. As pessoas até aguentam a prestação, não aguentam é tudo o que vem atrás da prestação, e daí quererem ir para o arrendamento, que é outro mercado que está estagnado, porque não há casas para arrendar. E as poucas que há estão a preços estratosféricos

Apostar no cooperativismo é fundamental, segundo referiu. Mas por onde começar?

Faço aqui um apelo para que haja movimentações nesse sentido, ganhávamos todos. O Estado pode, por exemplo, dar uma ajudinha, a disponibilizar alguns terrenos, a conceder benefícios fiscais, para que as cooperativas tenham interesse em nascer, em constituirem-se e a começarem a desenvolver projetos, porque clientes não lhes vão faltar.

Temos assistido à entrada de novos 'players' na mediação imobiliária. Como encara esta tendência – mais tecnológica e online – de mercado?

Há alguém que diz insistentemente no mercado, um formador [Massimo Forte], e tem razão, que isto é um mercado de pessoas para pessoas. Quem não perceber isto não tem de estar no setor, nem tem de vir tentar ganhar dinheiro para o imobiliário. Isto é de pessoas para pessoas. Tenho uma imobiliária que também tem muitos comerciais, mas conheço-os a todos e eles conhecem-me, e trabalhamos em rede. Criámos uma família, digamos assim. E procuro que sejam uma família para cada um dos clientes. Queremos ganhar dinheiro sim, mas queremos ajudar o nosso cliente consumidor. 

"De maneira geral acredito muito na estabilização dos preços e no aumento da oferta com os projetos que entretanto vão começar a sair"

Acredita, então, que nada substituirá o cara a cara?

Temos de dar a cara, temos de acompanhar as pessoas, temos de as levar a ver a casa, porque as pessoas não vão comprar uma camisola, vão comprar uma casa que às vezes é até ao fim da vida. Então têm de ter um parceiro que perceba o que querem e procuram. E que pegue nessa informação e vá procurar aquilo que pode servir melhor aquele cliente. Não há um computador, pelo menos para já, que consiga fazer isso.

Mas a tecnologia, sem substituir o contacto pessoal, é algo que hoje em dia nenhum negócio pode abdicar. Como é que as mediadoras mais tradicionais lidam com este desafio?

É um facto que a tecnologia veio revolucionar o negócio, mas depois de uma primeira fase de desconfiança e menor aceitação, por exemplo em abdicar de publicitar quase exclusivamente no jornal, surgiram os portais imobiliários dedicados a concentrar anúncios. Numa primeira fase gratuitos deram o impulso necessário à conversão para o digital dessa área do negócio.

Paralelamente surgiram as software houses com CRM's evolutivos capazes de concentrar, gerir e exportar a oferta de cada empresa, ou grupo, a preços comportáveis por todo o tipo de empresas, pelo que não sentimos que as mediadoras tracionais fiquem em desigualdade perante os grandes grupos, antes pelo contrário, pois mantêm bem mais forte a ligação pessoal aos seus clientes, por vezes durante muitos anos.

Na prática nem sempre as mediadoras tradicionais estarão na vanguarda das mais recentes tecnologias, mas seguem logo no encalço com as mesmas medidas, e nalguns casos até com soluções pioneiras e exclusivas.

O que se pode esperar do setor em 2020?

Não é segredo para ninguém, pelo menos para quem está ligado ao setor, que se notou no verão um pequeno arrefecimento de preços. Algumas pessoas começaram já a dizer que estamos a entrar numa "recessãozita", mas acho que não.

Naturalmente que não vamos ter o ritmo que tivemos nos últimos anos, porque é impossível. Só somos 10 milhões e 800 mil. Mas o mercado vai continuar a fluir naturalmente e pelo menos em 2020 e 2021 não tenho dúvidas que os níveis manter-se-ão muito próximos disto. Eventualmente haverá alguma descida de preços naqueles sítios que estiveram demasiado exagerados e algumas subidas naqueles que tinham alguma margem para subir. Mas de uma maneira geral acredito muito na estabilização dos preços e no aumento da oferta com os projetos que entretanto vão começar a sair.

A ASMIP e o idealista celebraram recentemente um acordo/protocolo que visa aumentar a proximidade entre ambos, de modo, por exemplo, a apoiar a profissionalização e digitalização do setor. Qual a importância deste acordo para a ASMIP?

A importância é enorme, pois reforça a ASMIP e o idealista no radar dos mediadores imobiliários, ao fornecer um novo serviço do segundo com preço muito mais favorável por ser associado da primeira. Estamos a falar do serviço de avaliação de imóveis Market Navigator, basic e premium, com redução de 70% sobre o valor base para as empresas associadas da ASMIP, que tem vindo a colher bastante interesse, não só dos nossos associados, mas do mercado imobiliário em geral, pela informação útil e assertiva que acresce aos profissionais do ramo que a contratam.

O acordo entre o idealista e a ASMIP foi celebrado durante o SIL 2019
O acordo entre o idealista e a ASMIP foi celebrado durante o SIL 2019