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Viver em quartos – tudo sobre como fazer contratos de arrendamento e muito mais

Explicamos os cuidados que tanto senhorios como arrendatários deverão ter aquando da celebração de contratos de arrendamento de longa duração de quartos.

Photo by Crew on Unsplash
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Autor: Redação

O arrendamento de quartos é uma solução procurada, principalmente nos grandes centros urbanos, tanto por estudantes como trabalhadores, sobretudo em início de carreira, mas não só. Cada vez mais, é também uma alternativa para quem, por dificuldades económicas, não consegue suportar o custo de um arrendamento de longa duração na íntegra ou, por motivos sociais, não quer estar sozinho e prefere viver em casas partilhadas. Explicamos, por isso, tudo sobre como fazer contratos de arrendamento de quartos e quais os principais cuidados que senhorios e arrendatários deverão ter quando celebram contratos de arrendamento que incidem apenas sobre uma parte do imóvel.

Nas últimas décadas assistiu-se a um aumento da disparidade entre o rendimento das famílias e os custos relacionados com a habitação, tendo esta tendência sido especialmente acentuada em Portugal nos últimos cinco anos. Tal fenómeno faz com que o arrendamento de longa duração de quartos ou a partilha de imóveis para habitação continue a ser uma solução procurada, por parte de pessoas com baixos rendimentos, ou que se encontrem numa situação transitória, tais como estudantes, trabalhadores deslocados e jovens em primeiro emprego. Por fim, neste tipo de arrendamento os senhorios têm a oportunidade de rentabilizar ao máximo imóveis com uma tipologia T4 ou superior.

Neste artigo preparado pela Belzuz* para o idealista/news procuramos indicar alguns dos cuidados que tanto senhorios como arrendatários deverão ter aquando da celebração de contratos de arrendamento de longa duração de quartos (ou seja, aqueles que não se encontram abrangidos pelo regime do arrendamento de curta duração ou alojamento local).

1 – Arrendar um quarto é como arrendar um imóvel

Apesar de, habitualmente, arrendar um quarto ser uma opção mais económica face ao arrendamento de um imóvel por inteiro, trata-se ainda assim de um contrato de arrendamento e, como tal, aplicar-se-ão todas as regras e exigências legais de um contrato de arrendamento. Assim, todos os cuidados a ter aquando da celebração de um contrato de arrendamento habitacional deverão ser observados - tais como a definição do prazo de duração, as condições das renovações e prazos mínimos de permanência, o montante da renda e a forma de pagamento – sendo igualmente aplicáveis as demais exigências em termos de forma e documentação exigida – obrigatoriedade de forma escrita, menção do certificado energético no contrato, licença de utilização do imóvel, etc.

2 – A quem se está a arrendar o quarto?

As formas de arrendamento parcial de um imóvel mais comuns são:

  • a celebração de um só contrato com diversos arrendatários (por exemplo dois amigos que assumem, conjuntamente, a qualidade de arrendatários) – sendo que, neste caso, o arrendamento irá incidir sobre a totalidade da fração; ou
  • podem ser celebrados diversos contratos de arrendamento com cada um dos arrendatários que incidam apenas sobre uma parte da fração (por exemplo, três contratos de arrendamento com três arrendatários distintos para a utilização de três partes de uma mesma fração).

Ambas as soluções apresentam vantagens e desvantagens. Caso se opte por celebrar um contrato de arrendamento com cada um dos arrendatários, dever-se-á ter especial atenção ao ponto seguinte.

3 – Arrenda-se – apenas e só – um quarto

Quando o senhorio opte por celebrar um contrato de arrendamento com cada um dos arrendatários, no contrato deverá estar expressamente previsto de forma clara que o arrendatário está interessado em tomar de arrendamento um determinado quarto do imóvel – devendo ser esse quarto identificado – e que o senhorio está interessado em dar de arrendamento apenas esse quarto, aceitando-se que existem ou poderão existir no futuro outros arrendamentos que incidem simultaneamente sobre outros quartos do imóvel, sendo toda e qualquer decisão sobre os mesmos responsabilidade do senhorio.

É ainda aconselhável prever-se que durante o prazo de vigência do contrato de arrendamento o arrendatário poderá usar as restantes divisões do imóvel que não se encontrem exclusivamente ocupadas por terceiros.

4 – Despesas Comuns

Atendendo ao facto de ser comum existirem diversos arrendamentos simultâneos sobre diversos quartos do imóvel que englobam também o uso e fruição de outras partes deste, e atendendo à impossibilidade de individualizar os consumos de cada arrendatário, deverá ser definida a forma de pagamento das despesas comuns. Por exemplo, poder-se-á prever que são da responsabilidade dos arrendatários todas as despesas inerentes à utilização do imóvel, nomeadamente as relativas a quaisquer fornecimentos de bens ou serviços, como, por exemplo, os consumos de energia elétrica, de água, de gás, de televisão ou de telecomunicações, correndo estes por sua conta.

Devido ao facto de os arrendatários mudarem frequentemente neste tipo de contratos, é normal que os contratos relativos aos fornecimentos permaneçam em nome do senhorio durante a vigência do contrato, podendo ainda assim, o arrendatário efetuar diretamente ao fornecedor o pagamento mensal da respetiva fatura ou, em alternativa, transferir o montante em causa para o senhorio. Poderá ainda ser prudente exigir um montante a título de caução para este tipo de pagamentos.

5 - Obrigações fiscais

Por fim, o senhorio deverá comunicar à Autoridade Tributária cada contrato de arrendamento que celebre, devendo emitir os respetivos recibos. A taxa autónoma deste tipo de contratos é de 28%, podendo, contudo, haver uma redução da taxa do IRS de dois pontos percentuais nos contratos com duração igual ou superior a 2 anos e inferior a 5 anos; de cinco pontos percentuais nos contratos entre os 5 e os 10 anos; e de catorze pontos percentuais para contratos entre 10 e 20 anos.

*Ricardo Pires Jordão, Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal