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Queda nos preços das casas preocupa Banco de Portugal

A correção em baixa dos preços do imobiliário residencial é apontada como um dos principais riscos para o sistema financeiro e para a economia.

Photo by Fulvio Ambrosanio on Unsplash
Photo by Fulvio Ambrosanio on Unsplash
Autor: Redação

O Banco de Portugal (BdP) confirma: o mercado imobiliário tem-se mantido resiliente na pandemia e, ao contrário da anterior crise, está a resistir bem ao choque económico provocado pela Covid-19. Mas ainda assim, a instituição liderada por Mário Centeno está preocupada com o futuro do setor e os potenciais efeitos negativos para o sistema financeiro e para a economia. A incerteza na procura por parte de estrangeiros e as quebras registadas no turismo, nomedamente no segmento do Alojamento Local, podem aumentar o risco de uma correção em baixa nos preços das imóveis residenciais, que até agora se têm mantido estáveis, avisa o BdP.

“Uma vez que estas duas determinantes estão particularmente expostas à incerteza da duração da crise pandémica, este risco é relevante para os agentes económicos com ativos imobiliários residenciais”, explica o Banco de Portugal, no relatório de estabilidade financeira de dezembro do BdP, revelado esta quinta-feira, dia 17 de dezembro de 2020,

Os preços no mercado imobiliário residencial "continuaram a aumentar após o choque pandémico, embora a um ritmo ligeiramente mais lento”, informa, dando nota que, no segundo trimestre, o índice de preços da habitação cresceu 7,8% em termos homólogos, mas menos: no quarto trimestre de 2019 tinham subido 8,9%.

O problema está que, em momentos de crise, tal como o atual, "persiste um risco de correção dos preços neste mercado, não apenas em Portugal como noutros países da área do euro, e em particular para países com sinais de sobrevalorização dos ativos imobiliários residenciais”, explica o regulador. Na próxima terça-feira, o Instituto Nacional de Estatística (INE) tornará públicos dados que ajudarão a completar o quadro de análise.

As almofadas que têm protegido o imobiliário do choque

As políticas de estimulo do Banco Central Europeu (BCE), que têm promovido a manutenção de baixas taxas de juro, são um dos fatores elencados pelo regulador nacional para a resiliência com que o imobiliário tem conseguido resistir à pandemia, nos primeiros meses. “As taxas de juro muito baixas constituem um fator importante, favorecendo também a procura de crédito à habitação", indica no documento, frisando que "no terceiro trimestre de 2020, o nível geral de taxas de juro contribuiu para um aumento da procura de crédito à habitação”, de com o inquérito aos bancos sobre o mercado de crédito de outubro.

A esperada manutenção das baixas taxas de juro é, aliás, referida como um potencial fator de mitigação dos riscos de abrandamento no preço das casas, que pode decorrer da crise registada no turismo e da quebra de rendimentos.

Também as moratórias no crédito, que suavizam a pressão de venda de ativos imobiliários residenciais, ao garantir liquidez à economia e aos agentes económicos, têm ajudado à resiliência do imobiliário durante esta crise.

O que pode fazer rebentar a crise

Mas o Banco de Portugal estima que há cerca de 13 mil milhões de euros de prestações devidas por empresas e famílias que podem vir a não ser pagas aos bancos até ao fim das moratórias. E dá a conhecer os números do malparado, antevendo que "até ao final do período de vigência da moratória (setembro de 2021), as prestações devidas e não pagas possam ascender a cerca de 15% do stock de empréstimos das empresas (cerca de 11 mil milhões de euros, do qual um terço relativo a prestações devidas até setembro 2020)”.

Isto, acompanhado do momento de agonia que vive o turismo, do abrandamento na procura internacional (tanto de investidores como de residentes) e de eventuais movimentos no mercado de arrendamento podem mesmo complicar o futuro. “Uma recuperação incompleta do turismo poderá diminuir as rendibilidades neste mercado, levando a um aumento da oferta para residentes e consequente abrandamento adicional das rendas em algumas regiões”, esclarece o regulador. E "apesar da relevância limitada do mercado de arrendamento em Portugal, a redução do crescimento das rendas poderá traduzir-se no abrandamento dos preços da habitação pelo efeito de arbitragem entre o mercado de aquisição de habitação e o mercado de arrendamento”.

E esta expectável diminuição do preço dos imóveis residenciais terá “impactos negativos” nos balanços das instituições financeiras, seja pela redução do valor dos imóveis em carteira seja pela diminuição do valor dos colaterais, sobretudo os que estão associados ao crédito à habitação. 

Bancos mais preparados para resistir 

O Banco de Portugal diz que, juntamente com o regresso da volatilidade às bolsas ou dificuldades na implementação do acordo político em torno do Plano de Recuperação e Resiliência para a Europa, a desvalorização das casas é um dos riscos que podem afetar a estabilidade dos bancos, entre outros. O regulador prevê um aumento do crédito de risco, os designados NPL (em inglês, non-performing loans), mas “o menor dinamismo no mercado imobiliário comercial em Portugal, no período que antecedeu a pandemia, limita a acumulação de vulnerabilidades”.

Além disso, o BdP também diz que as instituições estão agora mais protegidas do que na crise anterior: “A percentagem de transações de imobiliário residencial financiadas por empréstimos é inferior à do período que antecedeu a crise da dívida soberana, 48% em junho de 2020 e 66% em 2009”.

O relatório, divulgado esta quinta-feira, alerta ainda para o risco de “agravamento da dívida das empresas, podendo pressionar a sua solvabilidade”, a que se junta “o endividamento dos particulares e das administrações públicas no médio prazo”.

A perspetiva de rendibilidade para o setor financeiro "é baixa”, condicionada “pelo ambiente de taxas de juro muito reduzidas, pelas expetativas de materialização do risco de crédito e pelos desafios trazidos por novos intervenientes na actividade de intermediação financeira”, refere o documento.

Tendo em conta a indefinição da duração da crise pandémica, o BdP recomenda aos bancos que tirem partido “da flexibilidade que lhes foi concedida pelas autoridades para utilizar as suas reservas de fundos próprios na absorção de perdas e no financiamento de particulares e empresas viáveis”. E ainda que “as instituições deverão continuar a monitorizar a qualidade de crédito dos mutuários, evitando o reconhecimento tardio de perdas”.

Os bancos têm, pelo seu lado, alertado para a necessidade de reforçar os apoios às empresas para assegurar uma “transição suave” para o período após o fim das moratórias, a fim de evitar um aumento considerável do incumprimento e malparado, sendo que Portugal era o terceiro país europeu com mais moratórias bancárias, e o elevado nível de crédito “em suspenso” gera preocupações.