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"Os bancos continuam desejosos de dar crédito à habitação e a preços muito competitivos"

Entrevista ao especialista internacional Juan Villén, que analisa impacto da pandemia para famílias, banca e empresas, perspetivando tendências do mercado.

Autores: Tânia Ferreira, Luis Manzano

Afinal, qual foi o impacto da Covid-19 no mercado de crédito à habitação? E como se perspetiva o ano de 2021 e os seguintes, tendo em conta o atual contexto de crise social e económica devido à pandemia? Para responder a isto, e muito mais, entrevistámos o especialista internacional Juan Villén. "O confinamento, numa primeira fase, implicou uma travagem no mercado imobiliário e, como consequência, no de crédito à habitação. Depois de a liberdade de movimentos ter sido permitida, ainda que de forma limitada, o mercado reativou-se e agora mesmo está a funcionar", começa por analisar o diretor do idealista/créditohabitação. 

Os bancos, tal como explica, não tocaram ainda nos critérios de risco e continuam a aplicar os mesmos requisitos para conceder empréstimos para a compra de casa. "Diria mesmo que continuam desejosos de dar crédito à habitação e com uns preços muito competitivos". Do lado dos clientes, o panorama é distinto: devido à perda de rendimentos, seja por desemprego, layoffs ou outra via, tem-se vindo a assistir a uma baixa no perfil médio dos clientes. "Ou seja, a pandemia está a expulsar do mercado uma parte da população que seriam possíveis compradores de casas, porque a situação laboral e económica piorou", esclarece Villén, dizendo que a expetativa é que "seja algo temporário e que em 2021 tudo melhore, e possamos esquecer-nos de tudo isto".

Quanto ao comportamento dos juros nos tempos que se avizinham, o especialista em crédito hipotecário diz que ninguém se pode aventurar a dizer como vão estar as taxas no próximo ano, em três e muito menos dentro de dez, argumentando que "há muitas variáveis que influenciam a sua evolução, e a história mostra que as taxas de juro podem mudar do dia para a noite, simplesmente porque se mudam as políticas monetárias dos países, e não apenas da zona europeia, como de outros como os EUA". O que sim é certo, na sua opinião, e caso se mantenha o cenário atual, é que tudo aponta para que se continue a estar num contexto de taxas muito baixas. "Não sei se vão continuar a ser negativas muito tempo as taxas de juro, mas com certeza que serão muito baixas", assinala.

Juan Villén, 50 anos, está ligado ao mundo do financiamento a particulares há 22 anos - com 15 do lado da banca, a trabalhar em entidades como o BBVA, Citibank ou General Electric Capital - e 13 do lado da intermediação hipotecária. Desde 2011, lidera esta mesma área dentro do idealista, quando o serviço foi criado no grupo, em Espanha. "Isto aconteceu 11 anos depois da fundação do idealista, precisamente porque na crise anterior nos demos conta de que os utilizadores tinham problemas para conseguir um crédito à habitação", partilha o responsável. Agora chegou a vez de Portugal.

"Uma vez que comprovámos, no mercado espanhol, que o nosso serviço é muito útil para os utilizadores, decidimos aproximar-nos de Portugal, outro país onde o idealista também está presente, e onde vimos que as necessidades dos clientes e os problemas são muito semelhantes", indica.

Desde meados deste ano de 2020 "estamos a operar no mercado português com uma equipa em Lisboa, que está a gerir as relações com os clientes, e já temos acordos com vários bancos, sendo que no próximo ano vamos aumentar a lista de entidades bancárias, e dar um leque de serviços completo, para poupar visitas às sucursais, o que agora com os temas de confinamento e distanciamento social é ainda mais útil".

Em entrevista, e tendo como base a experiência internacional, Juan Villén analisa o mercado de crédito à habitação, fala do negócio e deixa conselhos a quem quer pedir um empréstimo para comprar casa.

É possível pedir empréstimos para a compra de casa em regime de confinamento? Os bancos estão preparados?

Sim, é possível. Quase ninguém vai agora a uma agência bancária e todos os processos foram adaptados para serem geridos remotamente. Os bancos tiveram de acelerar os seus planos de digitalização para atender às necessidades atuais dos clientes.

O que mudou com a pandemia, realmente, não é tanto a predisposição dos bancos, que depois da crise anterior, em geral, são cautelosos nos critérios de concessão de crédito. O que, infelizmente, mudou é a condição económica das famílias.

E os bancos estão mais ou menos disponíveis para dar crédito à habitação, a que perfil de cliente e em que condições?

O confinamento, numa primeira fase, implicou uma travagem no mercado imobiliário e, como consequência, ao não haver transações de compra e venda de casas, registou-se uma travagem no mercado de crédito à habitação. Uma vez que a liberdade de movimentos se permitiu, ainda que de forma limitada, o mercado reativou-se e, agora mesmo, funciona. 

O que mudou com a pandemia, realmente, não é tanto a predisposição dos bancos, que depois da crise anterior, em geral, são cautelosos nos critérios de concessão de crédito. O que, infelizmente, mudou é a condição económica das famílias.

E isto o que está a fazer é baixar um pouco o perfil médio dos clientes. Ou seja, está a expulsar do mercado uma parte da população que seriam potenciais compradores, porque a sua situação laboral piorou. Esperamos que em 2021 tudo melhore e possamos esquecer-nos de tudo isto. 

E como é que a pandemia impactou o negócio? O contexto atual também pode ser uma oportunidade?

A grande diferença é que as pessoas aprenderam, à força, a utilizar meios digitais e começam quase todos os seus processos de compra através da internet. Ao mesmo tempo, o modelo de distribuição bancária está a mudar, com muitas agências a fechar. E isto para um serviço como o nosso, que é de gestão remota, é interessante e positivo. 

O idealista é o portal imobiliário líder e, por isso, somos a porta de entrada para muitos clientes que necessitam de empréstimo para comprar casa. Mas não é só isso: o volume é inútil se não houver um sistema de qualificação adequado, para encaminhar para os bancos os clientes que atendem às suas necessidades, e que por sua vez os clientes vejam o banco como um candidato adequado. O processo deixou de ser unidireccional, e os nossos sistemas de 'scoring' e a experiência dos nossos analistas permitem que sejamos um grande canal de atração de bancos, mantendo sempre a nossa independência, pois é o utilizador quem acaba por escolher o banco, não nós.

Em concreto, como explicarias o que é o idealista/créditohabitação? Qual é o seu modelo de negócio, como funciona e que serviços presta?

O nosso serviço de intermediação financeira consiste numa combinação de informação e ferramentas à disposição do utilizador (simuladores, guias, comparadores) que permitem ao cliente obter o melhor empréstimo. Qualquer pessoa que procure um crédito à habitação, seja ou não um utilizador idealista, pode utilizar o nosso serviço. Pode comprar a casa do vizinho diretamente, ou usar o nosso site para encontrar a casa dos seus sonhos; desde que precise de finaciamento bancário, nós podemos ajudar a encontrar a melhor solução à medida de cada um. 

E o serviço é totalmente gratuito para os clientes. Quando definimos que serviço tínhamos de dar, pareceu-nos essencial que teria de ser para os utilizadores e não para os bancos. Ou seja, parte da proposta de valor, teria de passar por não lhe custar dinheiro e permitir uma poupança de tempo. Desta forma, e decida o que decidir fazer afinal, contratando ou não um crédito à habitação através do idealista como intermediário, depois de comparar muitas ofertas, o serviço é sempre grátis para o cliente. O que fazemos é cobrar uma comissão ao banco por cada operação formalizada, mas assegurando a imparcialidade. Nós nunca escolhemos o banco, para evitar conflitos de interesses. 

A experiência de outros países, como Inglaterra onde 73% dos créditos à habitação se contratam através de intermediários, ou na Austrália com cerca de 60%, permite-nos ver que o modelo de banca direta de sucursal não se vai extinguir, mas vai tornar-se complementar a outros canais, seja de banca direta por internet, por via de home banking, ou de intermediários de crédito. Essa é a nossa aposta e acreditamos que será isso que vai cada vez mais acontecer, também em Portugal e em Espanha, à semelhança do que aconteceu noutros países.

E desde o primeiro momento da pandemia, reagimos para ajudar os utilizadores, a banca e as imobiliárias a se adaptarem a este novo ambiente mais digital. O nosso serviço desenvolveu novas ferramentas que permitem gerir todo o processo de candidatura aos empréstimos a partir de casa, com processos de assinatura digital, envio de documentação em ambiente seguro, simulações online, etc. A boa notícia é que essas mudanças são positivas para os clientes e, portanto, significaram um passo em frente, uma aceleração, que continuará assim que superarmos a crise.

Em outros países, os intermediários de crédito (brokers) geram a maior parte de negócio de crédito à habitação dos bancos. Mas em Portugal e Espanha estamos ainda muito longe disso. Esta tendência vai mudar e o que tem de passar para que isso aconteça?

A experiência de outros países, como Inglaterra onde 73% dos créditos à habitação se contratam através de intermediários, ou na Austrália com cerca de 60%, permite-nos ver que o modelo de banca direta de sucursal não se vai extinguir, mas vai tornar-se complementar a outros canais, seja de banca direta por internet, por via de home banking, ou de intermediários de crédito. Essa é a nossa aposta e acreditamos que será isso que vai cada vez mais acontecer, também em Portugal e em Espanha, à semelhança do que aconteceu noutros países.

Este é um processo gradual e penso que se vai acelerar, porque os utilizadores estão a pedir isso mesmo. O modelo irá sendo mais rápido quanto mais os intermediários prestem um bom serviço e quanto mais ágeis sejam os bancos a adaptar-se. Olhando, por exemplo, para Itália, onde há poucos anos não havia intermediários e agora um em cada quatro empréstimos é fechado através de um broker, faz-nos acreditar que vai ser algo bastante rápido também na Península Ibérica. Para chegar aos níveis do Reino Unido, talvez demore mais...

A pandemia é sem dúvida um acelerador de mudança de comportamentos. E depois disto, os utilizadores já não vão querer voltar a sair do sítio para tratar destas coisas, porque se habituaram a tratar de tudo à distância e a usar ferramentas digitais. E perante isto, os bancos estão a dar-se conta que não têm eleição. E se querem captar esses clientes que não querem sair de casa, têm de ir à sua casa, seja através de banca por internet, seja através de comparadores ou 'webs' imobiliárias como as nossas, onde os clientes navegam à procura de soluções.

Estamos a viver tempos estranhos, pelo que até que a pandemia esteja sob controle e vejamos o efeito na economia, é difícil avaliar como isso afetará de fato os empréstimos. As medidas de apoio à economia, se bem administradas, devem ajudar a manter a procura, e os bancos continuarão a procurar aumentar o volume de financiamentos que concedem, embora sejam cautelosos no nível de risco.

Como analisas o mercado português de crédito à habitação? E como antecipas a evolução em termos de oferta e procura com a pandemia?

Acredito que o mercado português se encontra num momento muito interessante, tanto pelo comportamento dinâmico do imobiliário como pela sã concorrência dos bancos. Acho que é um mercado em mudança, muito parecido com o espanhol, e queremos fazer parte dessa mudança.

Existem bastantes entidades, existe necessidade de captar clientes, e o crédito à habitação sempre foi um produto âncora para agarrar clientes na banca comercial e, por isso, vemos a banca muito interessada em oferecer produtos competitivos na área do financiamento para a compra de casa. Nos últimos anos, além da descida das taxas de juro que favoreceram uma redução nas prestações, os bancos em si baixaram as condições económicas por esta razão concorrencial. E isto é claramente um benefício para os utilizadores. 

No entanto, há que dizer que estamos a viver tempos estranhos, pelo que até que a pandemia esteja sob controle e vejamos o efeito na economia, é difícil avaliar como isso afetará de fato os empréstimos. As medidas de apoio à economia, se bem administradas, devem ajudar a manter a procura, e os bancos continuarão a procurar aumentar o volume de financiamentos que concedem, embora sejam cautelosos no nível de risco.

Como perspectivas a evolução das taxas de juro?

A dívida acumulada pelos países pressiona as taxas de juros para que se mantenham nos mínimos históricos atuais, mas também existem muitas teorias que influenciam uma futura retomada da inflação, como forma de sair do endividamento. No curto prazo parece que teremos taxas baixas, mas no médio prazo não sabemos o que vai acontecer.

Não podemos aventurar-nos a dizer como vão estar as taxas nem no próximo ano, nem dentro de três, nem muito menos dentro de 10. Há muitas variáveis que influenciam a sua evolução, e a história mostra que as taxas de juro podem mudar do dia para a noite, simplesmente porque mudam as políticas monetárias dos países, e não apenas da zona europeia, como de outros países como os EUA. É muito difícil. Tudo aponta sim para que continuemos a estar num contexto de taxas muito baixas. Não sei se vão continuar a ser negativos muito tempo, mas com certeza que serão muito baixos. 

No curto prazo parece que teremos taxas baixas, mas no médio prazo não sabemos o que vai acontecer.

Há margem para continuar a reduzir os spreads?

Este é um assunto delicado. Se compararmos os spreads de Portugal com os de outros países, parece que ainda podem ser reduzidos, mas é preciso estar ciente de que os bancos devem oferecer produtos rentáveis ​​e tudo tem um limite.

E deve optar-se por empréstimos com taxa fixa ou variável? O que recomendas e porquê?

Não existe um modelo perfeito em termos genéricos. Cada família tem um perfil e necessidades diferentes, e deve escolher-se o empréstimo à medida de cada um. Por exemplo, uma família com pouco colchão de poupanças e sem expetativa de aumento de rendimentos (ou expetativa de aumento de despesas), certamente deve pensar numa taxa fixa, enquanto quem tem rendimentos e poupanças altas pode arriscar mais e escolher a taxa variável, pensando em poupar no curto prazo.

Uma taxa variável supõe que, tendencialmente, as prestações vão aumentando e, por isso, a pessoa tem de estar disponível para pagar até ao dobro do valor que tem atualmente devido ao contexto de juros tão baixos. Por isto, é determinante que se uma pessoa considera que este é o valor máximo que pode pagar, opte por uma taxa fixa para evitar surpresas no futuro. Também importam as poupanças que se têm disponíveis, para caso estejamos num contexto de subida de taxas de juro se possa ter dinheiro para amortizar ou mesmo cancelar o crédito para reduzir esse custo. 

Uma família com pouco colchão de poupanças e sem expetativa de aumento de rendimentos (ou expetativa de aumento de despesas), certamente deve pensar numa taxa fixa, enquanto quem tem rendimentos e poupanças altas pode arriscar mais e escolher a taxa variável, pensando em poupar no curto prazo.

Que cuidados deve ter quem hoje vai pedir um crédito à habitação?

Acima de tudo, dou um conselho: comparar as ofertas de vários bancos, não sobre publicidade, mas sim obter propostas personalizadas de cada um.

Sempre recomendamos a um cliente, antes de mais, que entenda perfeitamente o que está a analisar, que não tenha pressa, nem decida nada até ao último momento, e só quando tiver toda a informação nas suas mãos. Que tenha aprovações de diferentes bancos, que possa comparar quais são as várias propostas que lhes fazem as várias entidades, seja ao nível de taxa, dos prazos, se é variável ou fixa, produtos de vinculação, custos associados, como seguros e comissões de abertura e cancelamento, amortizações, entre outros, e uma vez que possa comparar tudo que decida qual a melhor opção segundo as suas necessidades particulares. Por isso nós no idealista o que fazemos é apresentar diferentes ofertas, de diferentes bancos, para que o cliente possa, livremente e de forma informada, tomar a decisão que considera melhor para si mesmo.