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Venda de um imóvel adquirido a título gratuito: os fatores a ter em conta

Guia para ajudar a preparar o tratamento fiscal a ser dado neste tipo de transações, derivadas de doação ou sucessão, e evitar surpresas desagradáveis.

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Autor: Redação

A venda de um imóvel, adquirido a título gratuito - como por exemplo uma herança - terá de ser reportada na declaração de IRS. É, por isso, importante estar informado sobre as especificidades a ter em consideração na venda de imóvel adquirido a título gratuito, para antecipar eventuais encargos em sede de IRS e os moldes em que o reporte da alienação deverá ser realizado. Explicamos neste artigo, os fatores a ter em conta, com a ajuda de especialistas em fiscalidade.

No caso dos imóveis anteriormente adquiridos por doação ou sucessão, para efeitos de apuramento do ganho sujeito a IRS no momento da venda, a regra é semelhante à das operações com imóveis adquiridos a título oneroso e o ganho corresponderá à diferença entre o valor de venda (ou o valor patrimonial tributário, se superior) e o valor de aquisição, podendo ainda ser deduzidas todas as despesas inerentes à valorização do imóvel, realizadas nos últimos 12 anos, aquisição e alienação do imóvel, tal como explica a PwC * neste artigo preparado para o idealista/news.

Não obstante, há algumas especificidades a considerar. Vejamos.

As dúvidas mais comuns aquando do preenchimento do Quadro 4 do Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS nos casos em que o imóvel alienado tenha sido adquirido a título gratuito (e.g. por doação ou sucessão), prendem-se com a data de aquisição e o respetivo montante.

Qual a data de aquisição a considerar?

Nos casos em que o imóvel alienado tenha sido adquirido através de doação, a data de aquisição corresponde à data da escritura pública da doação.

Questões surgem frequentemente nas situações em que o imóvel seja adquirido por sucessão que, por existir um lapso temporal entre a data da abertura da herança e a data da partilha, gera dúvidas nos contribuintes quanto à data a considerar.

No preenchimento da sua declaração Modelo 3 de IRS, quando o imóvel tenha sido adquirido por sucessão o contribuinte deverá indicar a data de abertura da herança (a data do óbito).

De notar que esta questão assume importância prática, nomeadamente para efeito da determinação da sujeição, ou não, a IRS, dos ganhos eventualmente obtidos (relembramos que o ganho resultante da venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, exceto no caso de terrenos para construção, está excluído de tributação em sede de IRS).

Adicionalmente, a correta determinação (e indicação na Declaração de IRS) da data de aquisição assume também especial importância para a determinação, pela Autoridade Tributária, do coeficiente de correção monetária a aplicar ao valor de aquisição de imóveis adquiridos há mais de 24 meses.

Qual o valor de aquisição a considerar?

Nas operações em que o imóvel alienado tenha sido adquirido a título gratuito, o valor de aquisição deverá corresponder àquele que foi considerado para efeitos de liquidação de Imposto do Selo ou, na ausência desta liquidação, àquele que seria de considerar caso existisse essa tributação em sede de Imposto do Selo.

Determina o Código do Imposto do selo que o valor a considerar seja o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da doação/óbito.

De salientar que, no caso de doações isentas de Imposto do Selo (por exemplo, doações entre pais e filhos), o valor de aquisição corresponderá ao VPT constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.

Reporte na declaração Modelo 3 de IRS

No que respeita ao reporte destas operações, o facto do imóvel alienado ter sido adquirido pelo contribuinte a título gratuito não implica, por si, quaisquer especificidades, seguindo por isso a mesma lógica que as operações de alienação de imóveis que tenham sido adquiridos a título oneroso.

Não obstante, nos casos em que o imóvel seja adquirido por via de sucessão, é comum que os herdeiros adquiram apenas uma quota-parte dos direitos reais sobre os imóveis.

Imaginemos o seguinte cenário, em que um contribuinte:

  • Adquiriu por sucessão, a 1 de setembro de 2014, uma quota-parte de 50% do direito de propriedade de um determinado imóvel cujo valor para efeitos de apuramento de imposto do selo ascendeu a € 180.000;
  • A 6 de outubro de 2020 foi vendida a totalidade do imóvel, por um valor total de € 270.000 (valor este, superior ao VPT do imóvel à data);
  • Suportou, conjuntamente com o proprietário da restante quota-parte, despesas e encargos com a valorização do imóvel no montante total de € 3.600.

Tendo em consideração que o contribuinte dispunha de uma quota-parte de 50% o reporte dos montantes de realização e de aquisição deverá ser realizado por forma a refletir essa situação de co-titularidade, conforme figura abaixo:

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Também as despesas e encargos deverão ser reportados unicamente na respetiva parte, devendo ainda ser incluída a identificação matricial do imóvel e a percentagem de detenção do sujeito passivo.

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De notar ainda que o contribuinte deverá manter em sua posse toda a documentação de suporte relevante, para o caso de vir a ser notificado pela Autoridade Tributária para comprovação dos dados reportados.

* Fábio Olmo, Tax Manager e Diogo Ribeiro, Tax Consultant da PwC