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Comprar ou arrendar casa na pandemia? O que compensa mais e menos, caso a caso

A Deco fez as contas, deixando um conjunto de dicas úteis para quem se debate com a dúvida entre ser inquilino ou tornar-se proprietário.

Pixabay
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Autor: Redação

Escolher entre viver numa casa própria ou arrendada não é tarefa fácil, até porque tudo depende do contexto e da situação de cada pessoa. É preciso pesar as vantagens e desvantagens, estudar o mercado e estar consciente daquilo que se quer fazer. Comprar ou arrendar casa continua, por isso, a ser uma eterna questão sem resposta, até porque não existe uma fórmula matemática que indique a decisão certa. Há, ainda assim, um conjunto de dicas úteis para quem se debate com a dúvida entre ser inquilino ou tornar-se proprietário. A Associação para a Defesa do Consumidor (Deco) fez as contas, e na revista Dinheiro&Direitos de janeiro/fevereiro de 2021 apresenta os custos para cada opção, deixando algumas recomendações consoante o perfil de cada indivíduo. Não dá respostas absolutas, mas aponta possíveis caminhos.

A Deco começa por dizer que, na hora de decidir, a oferta existente é muito importante, relembrando que em algumas zonas do país tem sido muito difícil encontrar casas para arrendamento de longa duração e as que existem “têm preços proibitivos para as carteiras menos abonadas”. E apesar da pandemia ter contribuido para uma ligeira alteração de paradigma, a verdade é que ainda não existe um verdadeiro mercado de arrendamento. Por outro lado, sublinha, o mercado de compra e venda acaba por ter uma oferta mais universal, encontrando-se casas para “todas as carteiras”, o que não significa que, só por isso, esse seja o caminho a escolher. A associação frisa, mais uma vez, que situação financeira e pessoal de quem procura casa é determinante, pois daí depende a capacidade ou não de assumir um compromisso a longo prazo.

Para fazer as contas, a Deco considerou um apartamento T2 com uma renda mensal de 900 euros e uma caução inicial de dois meses de renda, definindo que o valor da renda não sofre alterações durante 30 anos, embora, na realidade, seja necessário contar com as atualizações anuais em função da inflação (índice de preços do consumidor, sem habitação). Preparou, simultaneamente, uma análise para a compra dessa mesma casa, partindo do pressuposto que ela custa 150.000 mil euros. Eis as conclusões da Deco:

Arrendar casa: opção para quem e porquê

Neste caso, e tendo em conta os 900 euros mensais, as contas são simples de fazer e envolvem poucas parcelas, uma vez que os encargos (como despesas de condomínio) e manutenção (obras na fração e no prédio) ficam a cargo do proprietário do imóvel. Além disso, quem arrenda tem a benesse de poder descontar no IRS 15% das rendas suportadas, com o limite anual de 502 euros.

Custos a 30 anos (para renda mensal de 900 euros)

  • Custos iniciais:

Caução (duas rendas): 1.800 euros

  • Custos subsequentes:

Rendas: 322.200 euros

Benefício fiscal: - 15.060 euros

  • Custos totais ao fim de 30 anos: 308.940 euros

Opção recomendada para quem:

  • Está em início de vida ou tem uma situação profissional instável;
  • Apresenta uma situação financeira que não inspira a confiança dos bancos;
  • Não possui uma poupança que lhe permita fazer face às despesas iniciais para a compra.

“Arrendar é também a via mais óbvia para quem não tem uma situação financeira estável, porque dificilmente o banco irá emprestar dinheiro. Além disso, comprar nestas circunstâncias é um passo arriscado; no limite, pode levar à penhora da casa se houver pagamentos em atraso. Da mesma forma, se ainda não encontrou o seu lugar no mundo e daqui a dois ou três anos pode estar a mudar de cidade ou até de país, não fará sentido arcar com a maioria das despesas ligadas à compra de um imóvel”, explica ainda a associação.

A Deco lembra ainda que, apesar de arrendar ficar mais caro cerca de 82 mil euros (ao fim de 30 anos), esta opção “oferece a liberdade de, num curto prazo e sem grandes formalismos, poder mudar de casa, além de não exigir que tenha um avultado pé-de-meia disponível”.

Comprar casa: opção para quem e porquê

Para fazer as contas, neste caso, a Deco simulou os custos de compra de uma casa cujo valor de venda é de 150.000 euros, para a qual se recorreu a um empréstimo bancário a 30 anos, com uma taxa de juro nominal de 1%, com dois titulares (para se aproximar da realidade enfrentada pela grande maioria das famílias portuguesas atualmente).

Como os bancos não financiam a totalidade do valor do imóvel, lembra, considerou ainda que o montante solicitado foi de 80% da avaliação, ou seja, 120.000 euros. Para simplificar os cálculos, manteve a taxa de juro inalterada ao longo dos 30 anos, frisando que deve ser claro que a mesma pode variar muito neste período, se optar por um financiamento com taxa variável indexada à Euribor. E alerta: para se salvaguardar de uma eventual evolução muito significativa, é preciso ver se o orçamento suporta um aumento de até 50% no valor da prestação. Para as contas, a Deco também não considerou a atualização de certos custos, como as quotas do condomínio, e arredondou os valores para os cálculos serem mais simples.

Custos a 30 anos (para casa de 150.000 euros)

  • Custos iniciais:

Entrada do imóvel: 30.000 euros

Custos notariais: 700 euros

IMT: 3.000 euros

Imposto do selo sobre a aquisição: 1.200 euros

Comissões iniciais do crédito: 800 euros

Imposto do selo sobre o crédito: 900 euros

Subtotal: 36.600 euros

  • Custos subsequentes:

Amortização crédito: 120.000 euros

Juros suportados: 18.950 euros

Seguro de vida: 12.000 euros

Seguro multirriscos-habitação: 6.000 euros

IMI: 15.000 euros

Condomínio: 18.000 euros

Subtotal: 189.950 euros

  • Custos totais ao fim de 30 anos: 226.550 euros

Opção recomendada para quem:

  • Dispõe de, pelo menos, 30% do valor do imóvel para despesas iniciais;
  • Apresenta uma situação financeira estável;
  • Está disposto a assumir um compromisso que dura, em média, 30 anos;
  • Pretende assegurar um teto para a velhice e deixar um bem valioso aos herdeiros.

“Tendo em conta os avultados custos iniciais, que podem não ser recuperados em caso de venda da casa, a compra é mais indicada para quem prevê estabilizar a sua vida num determinado local, desde que tenha um mealheiro bem recheado para partir”, lembra a Deco. De acordo com a associação, a opção de comprar casa pode ser benéfica, por isso, para “chegou a um ponto em que não prevê grandes alterações na sua vida nos próximos anos”.

Se compararmos com o arrendamento, a compra apresenta um benefício, ao fim de 30 anos, de cerca de 85.000 euros, além de que fica com património em carteira, para si e para os seus herdeiros, e não terá, na altura mais vulnerável da sua vida (ou seja, na velhice), de se preocupar com o pagamento das rendas da casa”, escreve ainda a associação, frisando, contudo, que é preciso pesar bem todos os prós e contras antes de avançar com qualquer decisão.