Investir no Portugal rural: comprar e remodelar para vender faz sucesso

Descobriu as maravilhas do centro de Portugal depois de décadas no Algarve, percebendo que as suas belas áreas rurais estão cada vez mais no radar daqueles que, por um motivo ou outro, preferem evitar os centros turísticos e cidades. Foi nesta região esquecida do país, onde o despovoamento é evidente, que o cofundador da Rural Properties, Paul Rees, decidiu apostar. Compra, remodela e revende casas de campo (vazias, muitas delas, há décadas), trabalhando com investidores que financiam a reforma dos imóveis, partilhando depois os lucros. Segundo o responsável, a região centro está repleta de “fabulosas” propriedades abandonadas que permitem à empresa “ter sucesso sem a concorrência encontrada nos setores de mercado mais pressionados do Algarve, Lisboa e Porto”.

A maioria das propriedades rurais degradadas renovadas são revendidas como habitação principal, casa de férias ou para arrendamento, sendo os estrangeiros o público mais forte, nomeadamente vindos do Reino Unido, Alemanha, França e (mais recentemente) dos EUA, uma vez que “muitos nacionais já têm acesso a propriedades herdadas em zonas rurais”.

O objetivo da Rural Properties, que atua em zonas que atravessam um renascimento inesperado é, dentro desta lógica, oferecer imóveis “chave na mão”, num processo em que os compradores não precisam de se preocupar com nada. Na prática, os investidores podem capitalizar a procura crescente de propriedades rurais sem a ansiedade e a burocracia de selecionar, comprar e renovar eles próprios os espaços. Neste modelo de negócio, tal como explica o responsável, quem investe pode receber uma taxa de juros fixa ou optar por uma participação nos lucros.

Investimento no Portugal rural tem tanto a ver com estilo de vida como com a posse de um bem imobiliário

Licenciado em marketing e ligado durante duas décadas em desenvolvimento de negócios e angariação de fundos no Reino Unido, Paul Rees conta que todas as propriedades adquiridas até à data pela empresa estão vazias, às vezes há décadas, e que a única dificuldade no desenvolvimento de um negócio em Portugal é o acesso ao capital, “com os bancos naturalmente cautelosos após o período de excessos antes da crise de 2008”. Por esta razão, diz, a empresa tem utilizado capital privado e pretende continuar a fazê-lo.

O empresário lembra que o investimento no Portugal rural “tem tanto a ver com estilo de vida como com a posse de um bem imobiliário”. “Porquê gastar tanto dinheiro a viver nas cidades quando o interior de Portugal é acessível e trabalhar a partir de casa tornou-se aceitável? Isto não serve para todas as ocupações, obviamente, mas agradou um número suficiente de pessoas para ter tido um impacto positivo nas vendas de propriedades rurais”, indica.

Nesta entrevista escrita para o idealista/news, o gestor conta quais são os pontos fortes de Portugal em relação a outros países e porque decidiu investir neste modelo de negócio na região centro; detalhando como funciona e quais as vantagens; que tipo de propriedades os clientes procuram e quais os intervalos de preços; mas também de que forma o atual contexto de incerteza e medidas do Governo terão (ou não) repercussões neste projeto na área do imobiliário.

Propriedade histórica Albergaria de São Pedro, Pedrógão Grande

Quando fundaram a Rural Properties?

A RPF Portugal Lda, que opera como Rural Properties, foi criada em 2019 depois de eu ter passado a maior parte do verão a viajar pela Região Centro de Portugal.

Qual é vosso objetivo e modelo de negócio?

O objetivo da empresa é comprar imóveis antigos em zonas rurais, aldeias, vilas e cidades, renovar esses imóveis de acordo com os padrões atuais, mantendo o seu charme inerente e vendê-los.

O modelo de negócio é simples: investidores emprestam fundos à empresa através de um contrato de Associação de Participação e, quando o imóvel é vendido, recebem o capital original, acrescido de uma percentagem de participação nos lucros acordados.

Por que é que escolheram Portugal para implementar este projeto?

Tenho família em Portugal desde 1982 e mudei-me a tempo inteiro para o Algarve em 2003, por isso tenho um bom conhecimento do país e dos seus sistemas. Estou envolvido no setor imobiliário em Portugal desde que emigrei, por isso compreendo muitos dos perigos e oportunidades.

Portugal tem muito a oferecer aos nacionais e aos estrangeiros que aqui desejam instalar-se, incluindo segurança, belas paisagens, bom tempo, infraestruturas funcionais e cuidados de saúde acessíveis.

Na Rural Properties conhecemos a burocracia, as armadilhas e os sistemas, que podem ser administrados para melhor forma para reduzir riscos.

As nossas equipas de construção são geridas por um gestor de contratos altamente qualificado e motivado, que conhece bem a região centro. O modelo de negócio da Rural Properties é único neste setor de mercado em crescimento, permitindo à empresa progredir sem a concorrência encontrada nos setores de mercado mais pressionados do Algarve, Lisboa e Porto.

Casa em Vale do Rio, CM-Figueiró dos Vinhos (antes e depois)

Quais são os pontos fortes de Portugal em comparação com outros países? E quais são as maiores dificuldades para desenvolver o negócio em Portugal?

A força de Portugal reside na aceitação de longa data de pessoas de outros países, especialmente talvez do Reino Unido, com quem celebra o Tratado de Windsor do século XIV. Portugal é membro da União Europeia desde 1986 e utiliza o euro desde 1999, o que simplificou o investimento, o comércio e o turismo. As ligações aéreas e as infraestruturas internas são boas e o serviço de saúde, também nas zonas rurais, é profissional e acessível.

A única dificuldade no desenvolvimento de um negócio aqui é o acesso ao capital, com os bancos naturalmente cautelosos após o período de excessos antes da crise de 2008. Por esta razão, a empresa tem utilizado capital privado e pretende continuar a fazê-lo.

Alguns queixam-se de que os serviços são lentos, mas no interior de Portugal a equipa descobriu que as Câmaras rurais são encorajadoras, as Finanças são eficientes e os serviços jurídicos são prestados por solicitadores, advogados e notários altamente qualificados.

“Os investidores recebem uma taxa de juros fixa ou podem optar por uma participação nos lucros de um empreendimento individual”. Podem explicar?

Para aqueles investidores que preferem receber uma taxa de juro anual fixa sobre os seus fundos, esta opção está aberta. No entanto, até à data, 100% dos investidores têm ficado entusiasmados com o negócio e modelo de participação nos lucros, orgulhando-se de ver o renascimento de propriedades antigas.

Compram casas rurais e remodelam para vender depois. Que tipo de casas são estas? Que características devem ter?

Todas as propriedades adquiridas até à data estão vazias, às vezes há décadas. A empresa adquiriu casas de aldeia, casas de campo isoladas, um antigo moinho, duas casas que estavam unidas e necessitavam de separação, e vários imóveis históricos, dos quais o mais antigo remonta ao século XV.

A Rural Properties trata de todo o processo? Da procura de casas à reabilitação?

A equipa pré-seleciona, visita, analisa e determina quais imóveis comprar; esta é uma habilidade fundamental. Muito depende do valor final projetado de uma propriedade e do custo estimado de renovação. Frequentemente vemos belas propriedades antigas em locais idílicos, mas, se sentirmos que não vai resultar, vamos embora.

Casa em Alge, CM-Figueiró dos Vinhos (antes e depois)

Escolheram a região centro para expandir o negócio. Porquê?

A região centro, tal como outras zonas rurais de Portugal, tem sido sujeita a décadas de despovoamento, deixando para trás milhares de propriedades vazias e indesejadas, pelo que existe uma grande variedade por onde escolher.

Não há escassez crítica de mão de obra, qualificada e não qualificada, e os subcontratantes e fornecedores especializados estão bem estabelecidos e são confiáveis.

Somando a esta mistura o aumento do número de pessoas que optam por se mudar para as belas regiões do interior de Portugal, surge uma nova geração de compradores que ficam felizes em pagar pela qualidade.

Porquê investir em propriedades rurais? Quais as vantagens?

O proprietário de uma propriedade rural verá o seu valor aumentar ao longo do tempo, juntamente com o mercado imobiliário em geral, evitando ao mesmo tempo flutuações de preços que podem afetar o setor do mercado de luxo.

Um investimento no Portugal rural tem tanto a ver com estilo de vida como com a posse de um bem imobiliário.

Muitas pessoas que se mudam para o interior de Portugal aprendem a relaxar, almejam um estilo de vida mais autossuficiente, deliciam-se em pagar 40 cêntimos por um copo de vinho gelado e maravilham-se com a falta de trânsito no sistema rodoviário bem conservado. Para quem educa os filhos, que lugar melhor existe na Europa?

Em que intervalo de preços se situam esses imóveis rurais?

Os preços de venda são inferiores a 400.000€. O imóvel com o preço mais baixo atualmente à venda é de 75.000€; uma antiga casa de campo que está a ser reconstruída como propriedade de investimento AL, a apenas 150 metros de uma praia fluvial.

No outro extremo da escala, (€360.000-€400.000,) está uma moradia histórica de 200 metros quadrados (m2) onde as obras começam ainda este mês. Situada na zona histórica de Pedrógão Grande, a Albergaria de São Pedro dispõe de um jardim de 600m2 e de uma escadaria escondida que remonta ao uso original, uma albergaria/hospital para peregrinos e viajantes, gerida pela Igreja.

Qual o tipo de clientes? Famílias ou investidores portugueses, estrangeiros, de que países?

Os compradores e interessados vêm do Reino Unido, Alemanha, França e (mais recentemente) dos EUA. Temos portugueses interessados, mas muitos nacionais já têm acesso a propriedades herdadas em zonas rurais. Os compradores estrangeiros confiam na Rural Properties para fornecer casas totalmente modernizadas e lindamente renovadas, uma vez que muitos estrangeiros têm pouca experiência em comprar em Portugal.

Riverbeach Cottage - Horta Cimeira (em reconstrução)

Que tipo de propriedades os investidores procuram?

Os compradores têm diferentes tipos de necessidades, mas todos procuram um imóvel com aquecimento, isolamento, ligação à Internet de fibra óptica, sinal telefónico, novas casas de banho e uma nova cozinha. Alguns querem uma casa com terreno, outros não.

O objetivo da Rural Properties é fornecer imóveis “chave na mão”, onde os compradores não precisam de se preocupar em remodelar nada.

As casas em aldeias são especialmente populares. Adicionalmente, estamos a trabalhar em três imóveis em zonas históricas para alargar a escolha a quem pretende viver em cidades pequenas.

Os investidores procuram casas rurais para investir ou para viver e/ou segundas habitações?

Os compradores podem ser agrupados em três tipos:

• O primeiro e mais popular tipo é aquele que pretende viver em Portugal a tempo inteiro e procura uma casa de família.
• O segundo tipo é aquele que já vive em Portugal e procura um imóvel para arrendar para ter rendimento adicional.
• O terceiro tipo são aqueles que procuram uma casa de férias.

A pandemia impulsionou o negócio? Há mais pessoas a quererem mudar-se e viver no campo?

A pandemia mudou o mercado e a sua dinâmica. Muitos portugueses, com segundas habitações existentes ou casas de família não utilizadas no campo, mudaram-se das cidades e habituaram-se a trabalhar no interior.

Os compradores estrangeiros não podiam voar para Portugal para visitar propriedades, o que certamente diminuiu o número de transações de vendas, enquanto os preços permaneceram estáveis.

A pandemia gerou alguma procura, mas no geral, a mudança no estilo de vida e no pensamento foi estabelecida - porquê gastar tanto dinheiro a viver nas cidades quando o interior de Portugal é acessível e trabalhar a partir de casa tornou-se aceitável? Isto não serve para todas as ocupações, obviamente, mas agradou um número suficiente de pessoas para ter tido um impacto positivo nas vendas de propriedades rurais.

Que efeitos o atual contexto de incerteza tem no negócio em Portugal?

Os atuais decretos-lei do Mais Habitação relativos ao Alojamento Local terão pouco efeito, uma vez que a Rural Properties funciona fora de áreas de alta densidade.

A proposta de desmantelamento do regime de residentes não habituais é um golpe para a credibilidade internacional de Portugal como destino estável de investimento e estilo de vida. Quer este regime fiscal seja eliminado em 2024 ou não, os danos já foram causados com as manchetes internacionais a reportarem de forma crítica as intenções do governo português.

O consenso é que acabar com este regime não contribuirá em nada para ajudar a criar habitação para pessoas com rendimentos nulos ou baixos.