Vender casa: um guia completo para proprietários

Vender uma casa nunca é um processo fácil, são necessárias imensas burocracias que chegam a fazer dores de cabeça. Apenas com um bom plano consegues obter o sucesso necessário. No entanto, viemos facilitar-te a vida com este guia passo a passo, para que não tenhas dúvidas e possas vender a tua casa sem qualquer percalço. 

Como vender uma casa?

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Para vender uma casa existem duas opções: vender através de uma imobiliária ou vender por conta-própria. Se optares por contratar uma agência imobiliária, o processo em regra é mais fácil, seguro, eficiente e rápido. A ajuda de um profissional no setor imobiliário vai ser útil no que diz respeito a conhecer o valor de mercado da casa, a tratar de toda a documentação necessária e a assegurar a publicidade e o acompanhamento das visitas dos interessados.

Outra grande vantagem é que o consultor imobiliário usa o conhecimento que tem do mercado e a sua carteira de clientes para que o imóvel não fique demasiado tempo à venda, sujeito a perder valor. A experiência e capacidade de negociação são também mais-valias no que toca a fechar negócios.

No entanto, se optares por escolher uma agência deves ter em conta que, a venda efetuada com recurso a mediação implica, naturalmente, o pagamento de uma comissão à agência. Estas comissões não têm um valor fixo, podendo variar entre os 3% e os 5 % do valor transacionado, consoante o acordado entre o proprietário e o consultor.

Por exemplo: Se o valor da comissão for 5%, numa venda de 200 mil euros, 10 mil euros mais o IVA serão entregues à agência.

Por outro lado, se preferires vender uma casa sem apoio de uma imobiliária, deves preparar-te para tratar de todas as questões legais e fiscais associadas ao negócio, como por exemplo: pagamentos e documentação necessária. A publicidade e o marketing envolvido na venda do imóvel ficará ao teu encargo. 

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Antes da venda: por onde começar?

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Antes de iniciares o processo de venda deves procurar saber em quanto está avaliada a tua casa e qual a melhor altura para se vender uma casa. Dentro dessa avaliação deves ter em conta as características que podem valorizar o teu imóvel, como por exemplo: 

• A localização e acessos;
• A área da habitação;
• O numero de assoalhadas que a casa possuí;
• A zona do país onde está localizada;
• Se tem ou não garagem;
• Se tem elevador;
• Orientação solar;
• Sistema de arrefecimento e aquecimento;
• Área exterior;
• Qualidade dos acabamentos e dos materiais;
• Vista dos vários pontos da casa.
• Eficiência energética
• Entre outros

Após finalizada a avaliação da casa deves proceder a uma limpeza geral e, se necessário, consertar problemas visíveis na casa, como canos estragados, rachas ou pinturas descascadas. Organiza e decora a casa para torná-la atraente, aconselhamos a usar móveis e decoração em cores neutras. Passa aqui e vê algumas dicas que te possam ser úteis. 

Vender casa: reunir todos os documentos necessários

Para vender uma casa, é necessário reunir uma série de documentos importantes que são exigidos durante o processo de venda. Antes de iniciares esse processo garante que estes documentos estão na tua posse: 

• Cartão de Cidadão;
• Certidão permanente de Registo Predial ou Certidão de Teor;
• Caderneta Predial;
• Plantas do imóvel;
• Escritura de compra e venda;
• Certificado Energético;
• Ficha Técnica de habitação, para imóveis licenciados após março de 2004;
• Certidão de Isenção da Licença de Utilização, para imóveis construídos antes de 1951.

Processo de venda: como organizar 

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Quando já está dado o início do processo da venda é obrigatório tratar de toda a papelada necessária. É importante saber o que implica um contrato-promessa de compra e venda (CPCV). 

O CPCV é um acordo legal entre um comprador e um vendedor de um imóvel. Este contrato estabelece as condições exatas nas quais a venda da propriedade ocorrerá em uma data futura. Embora não seja obrigatório, é o contrato que antecede ao contrato definitivo: a escritura.

Este contrato estabelece alguns pontos importantes, tais como: 

• Formaliza os termos e condições de ambas as partes;
• Identifica o comprador e o vendedor;
• Inclui detalhes específicos sobre o imóvel, como endereço e características;
• Estabelece o preço pelo qual o imóvel será vendido;
• Especifica condições que devem ser cumpridas (por exemplo, inspeções, financiamento) e prazos para a conclusão dessas condições;
• O sinal que o comprador vai dar;
• Menciona a condição de aprovação de um financiamento;
• Informa a data da escritura. 

É importante que o CPCV detalhe, de forma especifica, todas as condições acordadas verbalmente, evitando assim, futuras situações de conflito, de forma a salvaguardar ambas as partes. 

Venda da casa concluída: e agora?

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Depois de tudo acordado chega o momento da entrega das chaves ao comprador e a assinatura da escritura. A escritura é o documento formal que legaliza a transferência de uma propriedade do vendedor para o comprador. Designado como instrumento público, estabelece os direitos de propriedade sobre um imóvel específico e é registado no cartório de registro de imóveis.

A escritura é uma parte fundamental do processo de compra e venda de propriedades e oferece proteção legal aos direitos de propriedade do comprador.

Sendo assim, quando se assina uma escritura, o comprador deve ter em conta as seguintes despesas: 

• Registo de escritura: os custos com financiamento rondam os 700€, caso não tenha recorrido a financiamento, 375€;
• IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas): Este imposto tem de ser pago antes da assinatura da escritura. O IMT vai incidir sobre o valor do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT). As taxas do IMT podem ser consultadas no Portal das Finanças;
• Imposto Selo: é taxado um valor de 0,8% sobre o valor da transação;
• IS sobre o crédito: 0,6% do valor do financiamento. 

Mas não é só o comprador que tem despesas para além da compra da casa. Se o vendedor obteve lucro com a venda da casa, é necessário pagar uma taxa sobre essa mais-valia. De acordo com o Artigo 10º do código do IRS “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”, desta forma, o Estado tributará 50% do lucro obtido. 

Para calcular uma mais-valia, utiliza-se a seguinte fórmula: 

Valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos) = mais-valia.