Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Os 27 fatores que dão ou tiram valor na avaliação de uma casa

Perito avaliador identificou e analisou mais de vinte características com base na localização, tipo de imóvel, antiguidade e espaço interior.

Autor: Raúl Alonso (colaborador do idealista news)

Na opinião de muitos proprietários, a sua casa é única, ainda mais quando decidem colocá-la à venda. Essa paixão, quase obsessão, pela própria casa, pode ser um perigo quando se trata de valorizá-la, já que levá-la ao mercado por um sobrepreço pode significar um atraso de meses – senão anos – até encontrar comprador. A solução para vender a casa mais depressa (e bem) é ter a opinião de um avaliador profissional e entender que existem fatores que acrescentam ou retiram valor na hora de avaliar um imóvel. 

De calculadora na mão, César Escobar, codiretor de Controlo de Avaliação da Tinsa, explica que a existência ou não de elevador pode modificar em até 30% o preço da casa, a altura também pode somar entre 3.000 e 6.000 euros por andar, e ter terraço, até 25%. De ressalvar que afirmações, como todas as que se fazem artigo, podem ser variáveis, já que cada venda é única.

No entanto, os avaliadores profissionais sabem diferenciar entre o valor da casa e a opinião do proprietário e do comprador. Também sabem que o mercado pressupõe normas e tendências não escritas válidas que apreciam ou depreciam, em muitos casos, entre 5% e 15% do valor total.

Com o objetivo de valorizar a casa de forma mais realista, este perito avaliador identificou e analisou até 27 características com base na sua localização, tipo de imóvel, antiguidade e espaço interior.

Sobre a localização da casa

Fatores que dão valor:

  • Transportes públicos. É um dos fatores que mais impactam o preço do imóvel e que terá grande peso no futuro. “Tudo parece indicar que as condições de acesso ao transporte privado para o centro da cidade vão ser mais restritivas, por isso procuram-se situações que permitam uma circulação confortável nos transportes públicos”, comenta Escobar.
  • Centro da cidade. A habitação no centro da cidade acarreta sempre um custo adicional, pois garante a proximidade de um maior número e variedade de serviços.
  • Zonas verdes próximas. Ter um parque num raio de 10 ou 15 minutos a pé é considerado positivo para a grande maioria dos compradores, de qualquer perfil.
  • Rua principal. As casas na rua ou ruas principais são sempre valorizadas acima das localizadas nas secundárias. Neste caso, a exceção são aquelas que são afetadas por elevado tráfego ou ruído.
  • Proximidade de infraestruturas e serviços. Entre os fatores que fazem aumentar o valor, destaca-se também a proximidade das zonas de serviços, sendo as escolas, hospitais, zonas comerciais e desportivas os mais valorizados.

Fatores que retiram valor:

  • Excesso de tráfego ou comércio. “O mais comum é que o comprador procure tranquilidade, o que quer dizer que o excesso de tráfego de veículos ou pedestres, por se tratar de uma área comercial, pode afetar negativamente a avaliação”, esclarece o especialista.
  • Falta de coerência socioeconómica. Talvez a mais subtil das condicionantes desta secção. “A falta de coerência socioeconómica não favorece as vendas, principalmente quando está acima do standard social do bairro. Pelo contrário, uma casa mais modesta localizada num bairro socialmente mais ambicioso, pode ser favorecida ”, destaca Escobar.

Sobre a qualidade da construção e a idade

Fatores que dão valor:

  • Qualidade de construção. A opinião de Escobar não deixa dúvidas: "Quanto melhor for a qualidade do edifício e dos seus acabamentos na fachada e áreas como porta, elevador ou escada, mais valor terá."
  • Garagem. É um fator que geralmente acrescenta valor, especialmente onde é mais difícil estacionar na rua. A melhor forma de avaliar é saber o preço de uma casa na zona.
  • Inspeção Técnica de Edifícios. Dependendo se é positiva ou negativa, o potencial comprador sabe o que é que lhe espera. E tendo em conta as deficiências apontadas no relatório, pode estimar-se o impacto no valor da casa.
  • Serviços comunitários. Um prédio que oferece serviços comunitários acima da média é sobrevalorizado. Por exemplo, uma comunidade com piscina no centro da cidade pode aumentar o preço entre 5% e 15%.
  • Edifícios com proteção especial. Normalmente é uma amostra de exclusividade e uma qualidade acima da média devido à sua arquitetura, antiguidade ou história, por isso pesa favoravelmente.
  • Certificação energética. Do ponto de vista da avaliação profissional, quanto maior a classificação, maior o valor.

Fatores que retiram valor:

  • Antiguidade. A regra diz que quanto maior a antiguidade, menor o valor. Mas claro que há exceções, nomeadamente quando o estado de conservação é bom.
  • Elevador. A sua falta é um dos fatores que mais pode desvalorizar o preço de um edifício, em percentagens tão significativas como 30% para os edifícios sem elevador.
  • Taxas comunitárias. “Num local com alto poder aquisitivo não é muito relevante”, esclarece Escobar, “mas nos demais segmentos imobiliários, quanto menos despesas fixas, melhor”.
  • Défice de serviços. Exemplo de uma casa cuja comunidade de proprietários oferece serviços abaixo da média dos oferecidos no seu bairro. Quer isto dizer que, num ambiente de urbanização, a casa localizada numa comunidade sem serviços desportivos vê o seu valor cair.
  • Comércio. Os imóveis localizados em zonas/áreas comerciais também podem influenciar o preço: o comprador rejeita negócios relacionados com ruído, movimentação de pessoas ou animação noturna.

Sobre o interior da casa

Fatores que dão valor:

  • Zona exterior. O normal é que uma casa com exterior seja sempre mais cara. Mas tudo depende de outros fatores: se se trata de uma rua com tráfego ou ruído excessivo ou quando a habitação interior está voltada para pátios de blocos amplos e claros. O interior com vista para um pátio, tem sempre desconto.
  • Qualidade dos acabamentos. Os avaliadores têm em conta um comprador médio e condições medianas. "Mesmo que alguém tenha colocado algumas torneiras de ouro ou que o design do interior seja realmente surpreendente, não vamos somente levar isso em consideração porque nem todos os compradores vão apreciar isso como uma melhoria."
  • Casas mais pequenas. Algo que é importante lembrar é que comparar o valor do metro quadrado na zona pode ser um equívoco, desde que não sejam casas semelhantes. Por exemplo, o preço será sempre mais elevado num apartamento de 60 m2 do que 120 m2.
  • Varanda ou terraço. “Com a pandemia, existe uma verdadeira obsessão por casas com terraço”, destaca o especialista. “Quando a sua superfície é maior que 15 m2 pode agregar entre 20% e 25%”.
  • Terraço no sótão. Um tesouro imobiliário atualmente.

Fatores que retiram valor:

  • Planta. Muito importante: “Na construção nova, o preço de um mesmo apartamento sobe entre 3.000 e 6.000 euros por piso”. Desde a Tinsa explica-se que os mezaninos e primeiros andares estão sempre abaixo do restante do edifício, e as caves e semi-caves apresentam grandes problemas de comercialização.
  • Conservação. Uma reforma standard de uma casa de 90 metros quadrados (m2) pode custar cerca de 60.000 euros. Após entre 10 e 15 anos é considerado amortizado pelo avaliador, a menos que ofereça uma conservação muito cuidada ou os seus acabamentos sejam de qualidade especial.
  • Distribuição interior. O avaliador dá especial atenção aos metros quadrados úteis, “penalizam-se as zonas de passagem para ligação de divisões sem utilização, casas com estrutura tubular no seu grande corredor, tetos inclinados ou com dificuldades de ventilação”.
  • Falta de anexos. Num contexto de diminuição do espaço na casa, não ter este tipo de espaços, retira valor.