Quais as regras para se poder subarrendar uma casa em Portugal?

O recurso ao subarrendamento total ou parcial de um imóvel pode ser útil em diversas ocasiões – por exemplo, para gerar um rendimento extra. Na prática, consiste em arrendar uma habitação e voltar a arrendá-la (ou parte dela) a um terceiro. Mas há regras a respeitar para se cumprir a lei. Para se subarrendar um imóvel, é preciso que o contrato de arrendamento o permita ou que o senhorio dê autorização expressa. O idealista/news preparou um guia para ajudar neste sentido, com a ajuda de especialistas legais.

“Muitos subarrendamentos, por vezes, encontram-se “informais”. Contudo, importa saber que para este contrato ser válido existem regras que têm de ser atendíveis. O subarrendamento só pode ocorrer se autorizado expressamente pelo senhorio”, começam por explicar neste artigo Clélia Brás, sócia e coordenadora de Imobiliário, e João Guerra, solicitador da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

Como funciona o subarrendamento de um imóvel

O subarrendamento é regulado pelo Código Civil (artigo 1088.º e seguintes). Primeiramente, é necessária a autorização do proprietário do imóvel. Depois, há que realizar, com o subarrendatário, um contrato, devendo serem cumpridas também as prerrogativas fiscais, nomeadamente no que concerne aos registos junto da Autoridade Tributária (AT), bem como a sua devida declaração em sede de IRS por parte do arrendatário.

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Quem quiser subarrendar o imóvel em que habita deve comunicar, por escrito, essa intenção ao proprietário, pedindo-lhe que dê a respetiva autorização também por escrito, caso a mesma já não esteja plasmada no contrato de arrendamento, o que por norma tal clausulado, acautela sempre esse ato dependente da autorização expressa do senhorio/proprietário. Deverá ser sempre acautelada tal autorização escrita e formal para os devidos efeitos, embora se considere que o subarrendamento não autorizado seja validado pelo senhorio se este reconhecer o subarrendatário como tal, ou seja, se o senhorio tiver conhecimento e a este não se opuser.

Se não existir qualquer consentimento do senhorio, o contrato de subarrendamento não é válido e resultará em penalidades legais para o arrendatário, salientam os advogados da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

Qual o limite do valor da renda no subarrendamento?

Importa desde já referir que, quer se pretenda subarrendar a casa toda ou apenas uma parte, há um limite legal ao valor da renda que se pode cobrar. Nos termos e para os efeitos do art.º 1062.º do Código Civil , este estabelece que “o locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador”. Ou seja, existe sempre um limite de 20% sobre o valor da renda e que só pode ser ultrapassado se o seu senhorio autorizar.

O subarrendamento pressupõe que seja assinado um contrato a que se aplicam as mesmas regras estabelecidas no contrato inicial, entre a pessoa e o seu senhorio. Este documento é importante até para salvaguardar os seus direitos perante o sublocatário (pessoa a quem o inquilino original arrenda o imóvel), nomeadamente no que respeita ao pagamento da renda. Assim, se por alguma razão, o contrato de arrendamento terminar, o mesmo acontece com o contrato de subarrendamento, salvo nos casos em que o senhorio se pode fazer substituir ao arrendatário, resolvendo o primitivo arrendamento e assumindo o sublocatário a posição de arrendatário direto conforme previsto no artigo 1090.º do Código Civil.

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No entanto, este direito de substituição só pode ser exercido pelo senhorio mediante notificação judicial ao arrendatário e ao subarrendatário. Na sequência dessa comunicação, o contrato de subarrendamento deixa de ter efeito e o subarrendatário passa a arrendatário direto, devendo também informar o subarrendatário que, a partir daquele momento, deve pagar-lhe diretamente a renda.   

Como declarar no IRS

O contrato de subarrendamento deve ser declarado à AT para efeitos fiscais, considerando que a emissão de recibos eletrónicos é obrigatória para transações de arrendamento, incluindo subarrendamentos, pelo que compete ao sublocador (arrendatário original comunicar o subarrendamento à Autoridade Tributária, incluindo detalhes como identificação das partes, endereço do imóvel, termos do subarrendamento).

Os rendimentos obtidos com o subarrendamento devem ser declarados no Modelo 3 do IRS. No momento da declaração anual do IRS, o locador (inquilino original) deverá incluir os rendimentos provenientes do subarrendamento.

Mais Habitação cria programa Arrendar para Subarrendar

Inscrito no pacote Mais Habitação foi ainda aprovado o Programa Arrendar para Subarrendar, uma medida com o intuito de aumentar o número de imóveis no mercado de arrendamento, sendo os mesmos arrendados diretamente pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU) aos senhorios e posteriormente sublocados a preços acessíveis.

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O valor da renda estipulado é acordado de maneira livre entre as partes (IHRU e proprietário), desde que respeite os limites gerais estabelecidos para o preço da renda de acordo com a tipologia do imóvel e o concelho de localização. Após a celebração do contrato de arrendamento, os imóveis são subarrendados a candidatos, por meio de sorteio realizado pelo IHRU. A divulgação dos concursos ocorre no Portal da Habitação, e o processo é conduzido na Plataforma IHRU Arrenda.

A transparência, o respeito às obrigações legais e a comunicação eficaz entre todas as partes são essenciais para garantir um processo sem complicações. Ao seguir essas diretrizes, senhorios e inquilinos podem aproveitar os benefícios do subarrendamento de forma organizada. Este cenário é particularmente relevante considerando as nuances do mercado imobiliário em Portugal e as regulamentações específicas que regem as transações de arrendamento.