Cooperativas de habitação: o que são e como se criam e funcionam?

Comprar casa numa cooperativa de habitação revela-se uma tendência. A popularidade das cooperativas de habitação tem sido evidente, pois, nos últimos anos, tem existido um crescimento do número de pessoas que acolheram esta solução. Esta opção permite contornar as atuais dificuldades na aquisição de um imóvel. 

Por isso, ter a possibilidade de constituir uma cooperativa de habitação pode efetivamente revelar-se o caminho mais indicado para que possas conseguir a casa com que sempre sonhaste. 

Comprar casa mediante a constituição de uma cooperativa de habitação pode ficar mais barato. No entanto, há regras a cumprir. No presente artigo, terás oportunidade de compreender quais são as formalidades a cumprir para a realização do teu sonho!

O que são cooperativas de habitação?

As cooperativas de habitação apresentam-se como um meio de acesso à habitação de custos mais acessíveis e controlados. Nesta solução, as habitações são construídas ou adquiridas com o apoio do Estado.

Há cada vez mais pessoas à procura desta solução, porque o Estado concede um conjunto vasto de benefícios fiscais e financeiros a entidades, nomeadamente municípios, cooperativas ou empresas privadas, para criarem este tipo de solução habitacional.

Estas cooperativas visam principalmente a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros e associados, existindo ainda como objetivo a manutenção, reparação ou remodelação destes imóveis. 

As regras legais constam do Decreto-Lei n.º 502/99. Segundo este diploma, estas cooperativas visam ainda: “Contribuir para a melhoria da qualidade habitacional dos espaços em que se integram, promovendo o tratamento das áreas envolventes, incluindo as zonas de lazer”.

Há cooperativas constituídas apenas por um projeto. No entanto, há outras que apresentam uma atividade continuada.

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Vantagens e desvantagens das cooperativas de habitação

O IHRU (sigla para Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana) consiste no organismo concebido para o desenvolvimento da habitação. Este organismo pode financiar até 80% do custo de construção, desde que o imóvel seja destinado à habitação própria e seja construído a custos controlados. 

O financiamento é realizado a uma taxa bonificada, bem inferior às taxas praticadas pelas instituições de crédito. Os custos de construção só são designados por custos controlados, quando não ultrapassam certos limites fixados por lei. 

As cooperativas de habitação económica só conseguem aceder ao máximo de benefícios se respeitarem esses valores.

Existem ainda determinados benefícios fiscais a ter em consideração, uma vez que as cooperativas encontram-se isentas de IRC, IMI e IMT na aquisição de direitos sobre imóveis, destinados à sede e ao exercício das atividades que constituem o seu objeto social.

Os cooperadores (é desta forma que os membros das cooperativas são habitualmente chamados) encontram-se sujeitos a condições de financiamento idênticas às de aquisição de habitação própria e permanente.

Cooperativas de habitação: preços mais acessíveis

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A compra de uma casa mediante uma cooperativa de habitação tem uma vantagem evidente: o preço. Através da adesão a uma cooperativa de habitação podes comprar casa a um baixo custo. Embora o preço seja tido como o principal aliciante, há outras contrapartidas a ter em consideração.

A grande vantagem da compra de casa mediante as cooperativas de habitação está no facto da habitação poder ser adquirida por um preço que pode ser 20% a 30% inferior ao que é praticado pelos outros promotores. Ora, esta é uma vantagem particularmente agradável atualmente, num contexto de 'boom' no mercado imobiliário.

Este sistema também prevê que as prestações para a compra de casa sejam pagas à cooperativa, diretamente. Desta forma, deixa de ser forçoso o recurso ao crédito habitação.

Se entrares como membro numa fase inicial do projeto, será possível teres uma intervenção mais ativa no modo como o empreendimento é desenvolvido, à semelhança do que acontece quando compras uma casa em planta.

Além disso, durante a fase de construção, é possível juntares dinheiro para poderes fazer face às despesas iniciais relacionadas com a aquisição da casa. 

Desvantagens na hora de vender casa

Há que contar com a possibilidade de lidares com problemas que podem não ser agradáveis, pois a compra de uma casa mediante uma cooperativa de habitação pode implicar um longo período de espera (em determinados casos, longos meses, noutros, mesmo anos). 

Além do longo período de espera, há uma menor possibilidade de escolher a casa que se pretende. A localização da habitação também se encontra num espaço inferior. Geralmente, a qualidade da habitação pode ser inferior. Posteriormente, também poderás lidar com limitações numa venda. Na verdade, só será possível vender a casa ao fim de 5 anos. 

Contudo, é importante ter em conta que muitos dos inconvenientes da compra de uma casa mediante uma cooperativa de habitação podem ser ultrapassados se, em vez de aderires, constituíres uma cooperativa de habitação com outras pessoas. 

Desta forma, encontrar uma cooperativa com um projeto imobiliário que se apresente perfeito para ti, que vá ao encontro das tuas necessidades, revela-se a principal dificuldade desta solução. 

Por que é que os preços destas casas são mais acessíveis?

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Há um conjunto vasto de razões que ajudam a justificar os preços mais acessíveis destas casas, a começar pela missão destas cooperativas. Como foi dito anteriormente, o seu objetivo é criar habitação a custos controlados.

Conforme o conteúdo apresentado no artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 502/99, o preço final dos fogos (terminologia amplamente usada em documentos legais, podendo significar unidade habitacional independente presente num edifício, com cozinha, sala de estar, quartos e casa de banho próprios) não pode ultrapassar o seu custo. 

Cada fogo deve ter um custo que corresponda à soma dos seguintes valores:

• Custos do terreno e infraestruturas, estudos e projetos, construção e equipamentos complementares (quando integrados nas edificações);
• Encargos administrativos e financeiros com a execução da obra;
• Valor das licenças e taxas até à entrega do fogo em condições de ser habitado;
• Fundo para construção cujo valor não pode ser superior a 10% da soma dos valores anteriores.

As cooperativas apresentam ainda a vantagem de beneficiar de linhas de crédito com bonificação (suportada pelo Estado) que abrangem as diversas etapas do processo. As distintas fases vão da aquisição do terreno à construção da casa. 

As obras cuja realização fique a cargo de cooperativas de habitação e construção podem ainda beneficiar da taxa reduzida de IVA. O mesmo acontece com a prestação de serviços relacionados. 

Conforme o Portal da Habitação explica, as cooperativas, para acederem a estes apoios, têm de assegurar uma “construção de qualidade” e que obedeça “aos limites de área bruta, custos de construção e preço de venda” que se encontram fixados em portaria.

Cooperativa de habitação: como criar?

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Há vários passos a seguir para conseguir atingir o objetivo de constituir uma cooperativa de habitação:

• Requerer o certificado de admissibilidade de firma ou denominação e o número de identificação de pessoa coletiva (NIPC). Esse procedimento deve ser feito no Registo Nacional de Pessoas Coletivas (RNPC);
• Constituir a assembleia de fundadores, que elege o presidente e estabelece as regras de funcionamento. Logo, elabora os estatutos da cooperativa de habitação. Na prática, as pessoas com interesse na constituição da cooperativa devem reunir-se em assembleia para executar estas tarefas;

• Realizar a escritura de constituição da cooperativa, num cartório notarial;
• Efetuar o registo da cooperativa de habitação, em qualquer conservatória de registo comercial. Então, o conservador deve proceder às publicações obrigatórias no portal da Justiça;
• Inscrever a cooperativa na Segurança Social;
• Solicitar o cartão de empresa, documento que contém a designação da cooperativa e o NIPC, que engloba o número de identificação fiscal e da Segurança Social;
• Enviar, no prazo de 30 dias seguidos, à Cooperativa António Sérgio para a Economia Social (CASES) os seguintes documentos: as cópias dos atos de constituição e alteração dos estatutos, mas também os relatórios de gestão e as contas de exercício anual e balanço social.

Constituir cooperativa na hora

Existe a possibilidade de constituir uma cooperativa num só dia. Essa opção é realizada através do procedimento designado por Cooperativa na Hora. Neste caso, deixa de ser preciso obter o certificado de admissibilidade de denominação, redigir a constituição ou proceder ao respetivo registo.

Para o conseguir fazer, terá de usar o modelo aprovado pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) para o ato constitutivo e selecionar a denominação de entre as disponibilizadas no posto de atendimento. 

Os interessados em fazê-lo só necessitam de fazer o seguinte:

• Formular o respetivo pedido junto do serviço competente;
• Optar pela denominação e pelo modelo de ato constitutivo;
• Apresentar a documentação indispensável para se identificarem e provarem a capacidade e os poderes de representação dos interessados (através de procuração, por exemplo);
• Declarar que será efetuado o depósito das entradas que irão constituir o capital social. Tal deve ser feito num mínimo de 10%, no prazo de 5 dias úteis.